ఫూకెట్ ప్రాపర్టీ కొనాలంటే బ్యాంక్ లోన్ దొరుకుతుందా?
దొరకదు - ఇది మొదటి నిజం. థాయ్ బ్యాంకులు విదేశీ పౌరులకు సాధారణంగా హోమ్ లోన్ ఇవ్వవు. అయితే థాయిలాండ్ రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్ ఈ సమస్యకు ఒక ఆచరణాత్మక పరిష్కారాన్ని కనుగొంది: డెవలపర్లే నేరుగా కొనుగోలుదారులకు 0% వడ్డీతో 2 నుండి 5 సంవత్సరాల వాయిదా పద్ధతిని అందిస్తున్నారు. హైదరాబాద్, విజయవాడ లేదా బెంగళూరు నుండి ఫూకెట్లో ఇన్వెస్ట్ చేయాలనుకుంటున్న తెలుగు వారికి ఈ విషయం అర్థం చేసుకోవడం చాలా అవసరం.
ముఖ్యమైన సమాధానం ముందే చదవండి: ఫూకెట్లో ప్రామాణిక డెవలపర్ పేమెంట్ ప్లాన్ 30/70 లేదా 40/60 నిర్మాణ మైలురాళ్ళకు అనుగుణంగా ఉంటుంది. నిర్మాణ కాలంలో వడ్డీ 0% మరియు హ్యాండోవర్ తర్వాత వడ్డీ సాధారణంగా సంవత్సరానికి 3 నుండి 8% వరకు ఉంటుంది. రిజర్వేషన్ డిపాజిట్ 1,00,000 నుండి 3,00,000 బాత్ వరకు ఉంటుంది.
ఫూకెట్ మార్కెట్ పరిమాణం ఎంత పెద్దది?
సంఖ్యలు చదివితే అర్థమవుతుంది. Colliers Thailand డేటా ప్రకారం, 2021 నుండి 2025 మధ్య ఫూకెట్లో 45,066 రెసిడెన్షియల్ యూనిట్లు లాంచ్ అయ్యాయి - మొత్తం పెట్టుబడి 469.72 బిలియన్ బాత్ (సుమారు $13 బిలియన్ డాలర్లు). కేవలం 2025 సంవత్సరంలోనే 72+ కొత్త ప్రాజెక్టులు, 10,312 యూనిట్లకు మించి, 81.64 బిలియన్ బాత్ విలువతో వచ్చాయి.
బడా డెవలపర్లు ఈ మార్కెట్పై ఎంతగా దృష్టి పెట్టారంటే - Sansiri 2026-2028 మధ్య 24 బిలియన్ బాత్ విలువైన 20 కొత్త ఫూకెట్ ప్రాజెక్టులను ప్రకటించింది. 'The Title' బ్రాండ్తో పరిచయమున్న AssetWise దగ్గర మార్చి 2026 నాటికి 21.669 బిలియన్ బాత్ విలువైన ఫూకెట్ బ్యాక్లాగ్ ఉంది - ఇది సంస్థ మొత్తం పోర్ట్ఫోలియోలో 57%. అంటే అంతర్జాతీయ కొనుగోలుదారులను ఆకర్షించడానికి పేమెంట్ ప్లాన్లు వీరికి ప్రధాన సాధనంగా మారాయి.
నాలుగు రకాల చెల్లింపు విధానాలు - పోలిక
1. 30/70 నిర్మాణ దశ ప్లాన్ - అత్యంత ప్రాచుర్యం పొందిన విధానం
ఇది అత్యంత సాధారణమైన పద్ధతి. కాంట్రాక్ట్ సైన్ చేసే సమయంలో లేదా తొలి 3 నుండి 6 నెలల్లో మొత్తం ధరలో 30% చెల్లించాలి. మిగతా 70% హ్యాండోవర్ సమయంలో చెల్లించాలి. నిర్మాణ కాలమంతా వడ్డీ 0%. సాధారణంగా నిర్మాణానికి 18 నుండి 30 నెలలు పడుతుంది - ఆ మొత్తం కాలం ఉచిత వడ్డీ సదుపాయం అన్నమాట.
ఉదాహరణ: AssetWise 'The Title' ప్రాజెక్టులో 80 లక్షల బాత్ విలువైన కాండో. కొనుగోలుదారు ముందు 2,00,000 బాత్ రిజర్వేషన్ ఫీజు చెల్లిస్తారు, తర్వాత 12 నెలలు నెలకు 1,80,000 బాత్ చొప్పున చెల్లిస్తారు (మొత్తం 23.6 లక్షల బాత్), చివరికి హ్యాండోవర్లో 56.4 లక్షల బాత్ చెల్లించాలి.
2. 20/80 హ్యాండోవర్ తర్వాత ప్లాన్ - విల్లాలకు అనుకూలం
ఇక్కడ నిర్మాణం పూర్తయ్యే ముందు కేవలం 20% చెల్లించాలి. మిగతా 80% హ్యాండోవర్ తర్వాత 24 నుండి 36 నెలల్లో వాయిదాల ద్వారా చెల్లించవచ్చు. ఈ దశలో వడ్డీ వర్తిస్తుంది: సంవత్సరానికి 3 నుండి 8%. సాధారణంగా 1.5 కోటి నుండి 4 కోటి బాత్ విలువైన విల్లాలకు ఈ పద్ధతి అనువైనది - ఒకేసారి పెద్ద మొత్తం చెల్లించడం కష్టంగా ఉన్నప్పుడు.
3. థాయ్ బ్యాంక్ మార్గం - సాంకేతికంగా సాధ్యమే, ఆచరణలో కష్టం
కొన్ని బ్యాంకులు విదేశీయులకు లోన్ ఇస్తాయి:
- UOB Thailand - కొన్ని దేశాల పౌరులకు 70% LTV వరకు, వడ్డీ 6.5% నుండి
- Bangkok Bank - థాయ్ వర్క్ పర్మిట్ ఉన్నవారికి
- ICBC (Thai) - ప్రధానంగా చైనీస్ కొనుగోలుదారులకు
నెలకు 80,000 నుండి 1,00,000 బాత్ ఆదాయం నిరూపించాలి, వర్క్ కాంట్రాక్ట్ లేదా బిజినెస్ వీసా అవసరం, అప్రూవల్కు 45 నుండి 90 రోజులు పట్టవచ్చు. థాయిలాండ్లో ఉద్యోగం లేని చాలా మంది NRI లేదా తెలుగు వ్యాపారస్థులకు ఈ మార్గం ఆచరణలో అందుబాటులో ఉండదు.
4. స్వదేశంలో ఆస్తి తాకట్టు పెట్టి లోన్ తీసుకోవడం
హైదరాబాద్లో ఉన్న ఫ్లాట్ లేదా వ్యాపార ఆస్తి తాకట్టు పెట్టి భారతదేశంలో లోన్ తీసుకుని థాయిలాండ్కు నిధులు పంపవచ్చు. స్వదేశంలో వడ్డీ రేటు తక్కువగా ఉంటే ఇది లాభదాయకంగా ఉంటుంది. డెవలపర్తో చర్చలలో మీరు 'క్యాష్ బయర్'గా నిలుస్తారు, అందువల్ల మరింత మంచి ధర సాధించవచ్చు.
పోలిక పట్టిక
| పారామీటర్ | 30/70 నిర్మాణ ప్లాన్ | 20/80 హ్యాండోవర్ తర్వాత | థాయ్ బ్యాంక్ మార్గం | స్వదేశ లోన్ |
|---|---|---|---|---|
| డౌన్ పేమెంట్ | 30% | 20% | 30-50% | 0% (ఇతర ఆస్తి తాకట్టు) |
| వడ్డీ రేటు | 0% | సంవత్సరానికి 3-8% | సంవత్సరానికి 6.5-8% | దేశాన్ని బట్టి మారుతుంది |
| వ్యవధి | 18-30 నెలలు | 36-60 నెలలు | 20 సంవత్సరాల వరకు | 15-25 సంవత్సరాలు |
| విదేశీయులకు అందుబాటు | అధికం | మధ్యస్థం | తక్కువ | స్థితిని బట్టి |
| అప్రూవల్ వేగం | 1-3 రోజులు | 1-7 రోజులు | 45-90 రోజులు | 14-60 రోజులు |
| కొనుగోలుదారు రిస్క్ | మధ్యస్థం (డెవలపర్పై ఆధారపడి) | సగటుకు మించి | తక్కువ (బ్యాంక్ పరిశీలిస్తుంది) | కరెన్సీ రిస్క్ |
| 1 కోటి బాత్పై అదనపు చెల్లింపు | 0 బాత్ | 4.5 లక్షల నుండి 12 లక్షల బాత్ | 13 లక్షల నుండి 24 లక్షల బాత్ (5 సంవత్సరాలు) | మారుతూ ఉంటుంది |
సైన్ చేయడానికి ముందు తెలుసుకోవాల్సిన ముఖ్యమైన నష్టాలు
1. SPA (Sale and Purchase Agreement) జాగ్రత్తగా చదవకపోవడం పేమెంట్ ప్లాన్ నియమాలన్నీ SPA లో ఉంటాయి. ఆలస్య పేమెంట్ జరిమానా నెలకు సాధారణంగా 1 నుండి 1.5% ఉంటుంది. 60 నుండి 90 రోజులు బకాయి పడితే డెవలపర్ కాంట్రాక్ట్ రద్దు చేసి మీరు ఇప్పటికే చెల్లించిన మొత్తంలో 25 నుండి 30% నిలుపుకోవచ్చు. అర్హత ఉన్న థాయ్ ప్రాపర్టీ లాయర్తో ఆంగ్ల వెర్షన్ చదివించుకోండి.
2. FET సర్టిఫికేట్ నిర్లక్ష్యం చేయడం విదేశీ పౌరుడు ఫ్రీహోల్డ్ కాండో కొంటే, ప్రతి పేమెంట్ థాయ్ బ్యాంక్ ద్వారా వెళ్ళాలి మరియు Foreign Exchange Transaction (FET) ఫారం తీసుకోవాలి. ఈ డాక్యుమెంట్ లేకుంటే ల్యాండ్ డిపార్ట్మెంట్ యాజమాన్యం నమోదు చేయదు. కరెన్సీ ఎక్స్ఛేంజ్ కౌంటర్ ద్వారా నగదు చెల్లించడం చెల్లదు.
3. చివరి పేమెంట్ ను తక్కువగా అంచనా వేయడం 30/70 ప్లాన్లో నిర్మాణ కాలంలో చిన్న వాయిదాలు చెల్లించడం సులభంగా అనిపిస్తుంది. కానీ హ్యాండోవర్ సమయంలో ఒకేసారి 70% చెల్లించడం పెద్ద భారం. నిర్మాణ కాలంలో మీ ఆర్థిక స్థితి మారితే చెల్లించిన మొత్తమంతా కోల్పోయే ప్రమాదం ఉంది.
4. డెవలపర్ ఆర్థిక స్థిరత్వాన్ని పరిశీలించకపోవడం డెవలపర్ పేమెంట్ ప్లాన్ బ్యాంక్ గ్యారంటీ కాదు. డెవలపర్ దివాలా తీస్తే మీరు సాధారణ రుణదాతల వరుసలో నిలబడాలి. అందుకే SET లిస్టెడ్ కంపెనీలు - ఆడిటెడ్ ఫైనాన్షియల్ స్టేట్మెంట్లు ఉన్నవి - ఎంచుకోవడం సురక్షితం. AssetWise (21.7 బిలియన్ బాత్ బ్యాక్లాగ్) మరియు Sansiri (2026 లో 39 బిలియన్ బాత్ లక్ష్యం) ఇందుకు ఉదాహరణలు.
5. అదనపు ఖర్చులు మర్చిపోవడం ప్రాపర్టీ ధరకు అదనంగా: ల్యాండ్ డిపార్ట్మెంట్ ట్రాన్స్ఫర్ ఫీజు (కొత్త నిర్మాణాలకు సుమారు 2%), సింకింగ్ ఫండ్ (చదరపు మీటర్కు 500 నుండి 800 బాత్), నెలవారీ నిర్వహణ రుసుము (చదరపు మీటర్కు 40 నుండి 120 బాత్). ఇవేవీ పేమెంట్ ప్లాన్లో కవర్ కావు.
6. విదేశీ యాజమాన్య పరిమితి గమనించకపోవడం ఏ ఒక్క భవనంలోనూ విదేశీయులు అమ్మకానికి ఉన్న మొత్తం విస్తీర్ణంలో 49% మాత్రమే ఫ్రీహోల్డ్లో కొనగలరు. సైన్ చేయడానికి ముందు ఆ ప్రాజెక్టులో ఇంకా ఎంత విదేశీ కోటా మిగిలి ఉందో నిర్ధారించుకోండి.
థాయిలాండ్ ఆస్తి గురించి మరింత తెలుసుకోవాలంటే
థాయిలాండ్ ఆస్తి ద్వారా ఫూకెట్లో మీకు సరిపడే ప్రాపర్టీ ఎంచుకోవడంలో మా నిపుణులు తెలుగులో సహాయం చేస్తారు - డెవలపర్ ఎంపిక నుండి లీగల్ ప్రక్రియ వరకు.
మూలం: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers