ఒక్క క్షణం ఆగండి, ఈ 'మంచి వార్త' నిజంగా మంచిదేనా?
థాయ్లాండ్లో గృహ రుణం తగ్గుతోందని వార్తలు వస్తుంటే, చాలామంది తెలుగు పెట్టుబడిదారులు దీన్ని ఆర్థిక వ్యవస్థ బలపడుతోందని అపార్థం చేసుకుంటారు. కానీ నిజం వేరుగా ఉంది. బ్యాంక్ ఆఫ్ థాయిలాండ్ లెక్కల ప్రకారం, గృహ రుణం GDPలో నిష్పత్తి 2021లో గరిష్ఠంగా ఉన్న 90.8% నుండి ఇప్పుడు 86% కంటే తక్కువకు పడిపోయింది. ఇది థాయ్ కుటుంబాల ఆదాయాలు పెరగడం వల్ల కాదు, బ్యాంకులు రుణాలు ఇవ్వడం కఠినతరం చేయడం వల్ల జరుగుతోంది.
కొత్త గృహ రుణాల మంజూరు వేగంగా తగ్గిపోతోంది, ఎందుకంటే వాణిజ్య బ్యాంకులు స్కోరింగ్ నిబంధనలను కఠినం చేసి, డౌన్ పేమెంట్ అవసరాలను పెంచాయి. దీని వల్ల స్థానిక కొనుగోలుదారులకు ఫైనాన్స్ దొరకడం కష్టమవుతోంది, మరియు ప్రైమరీ మార్కెట్లో డిమాండ్ నెమ్మదిగా కరిగిపోతోంది. ది బిజినెస్ టైమ్స్ నివేదిక ప్రకారం, రుణభారం మరియు కఠినమైన క్రెడిట్ పరిస్థితుల వల్ల థాయ్లాండ్ హౌసింగ్ మార్కెట్ వరుసగా నాలుగో ఏడాది క్షీణతలోకి వెళుతోంది.
మీరు నగదులో కొనేవారైనా, విదేశాల్లో ఫైనాన్స్ ఏర్పాటు చేసుకునేవారైనా - ఈ పరిస్థితి మీకు ఒక అవకాశపు కిటికీని తెరుస్తోంది. కానీ దాన్ని సద్వినియోగం చేసుకోవాలంటే, గణాంకాల వెనుక ఉన్న అసలు కథను అర్థం చేసుకోవాలి.
సంక్షిప్త సమాధానం
- గృహ రుణం GDP నిష్పత్తి 2021లో గరిష్ఠంగా ఉన్న 90.8% నుండి 2026 ప్రారంభంలో 86% కంటే తక్కువకు పడింది
- ఈ తగ్గుదలకు కారణం బ్యాంకుల కఠిన రుణ విధానం, ఆదాయాలు పెరగడం కాదు
- థాయ్లాండ్లో కొత్త గృహ రుణాల పరిమాణం బాగా తగ్గి, స్థానిక హౌసింగ్ డిమాండ్ బలహీనపడింది
- బ్యాంక్ ఆఫ్ థాయిలాండ్ పాలసీ రేటు 2.25% వద్ద ఉండగా, థాయ్ రుణగ్రహీతలకు సగటు గృహ రుణ వడ్డీ రేట్లు వార్షికంగా 5.5-7.5% మధ్య ఉన్నాయి
- స్థానిక డిమాండ్ మందగించడంతో, నగదు ఉన్న విదేశీ కొనుగోలుదారులకు కండోమినియం కొనుగోళ్లలో బేరసారాల శక్తి పెరిగింది
- బ్యాంకాక్, ఫుకెట్లలోని డెవలపర్లు అమ్మకాలు కొనసాగించడానికి డిస్కౌంట్లు, బోనస్ ఆఫర్లు పెంచుతూ, మందగమనాన్ని భర్తీ చేయడానికి విదేశీ కొనుగోలుదారులను చురుగ్గా ఆకర్షిస్తున్నారు
కీలక వాస్తవాలు
- బ్యాంక్ ఆఫ్ థాయిలాండ్ వరుసగా మూడు త్రైమాసికాలుగా గృహ రుణం-GDP నిష్పత్తి తగ్గుతున్నట్లు నమోదు చేసింది (బ్యాంక్ ఆఫ్ థాయిలాండ్ మానిటరీ పాలసీ నివేదిక)
- 2024తో పోలిస్తే గృహ రుణ దరఖాస్తుల తిరస్కరణ రేటు 15-20% పెరిగినట్లు అంచనా
- రెండో, మూడో ఇళ్లపై Loan-to-Value (LTV) పరిమితులు ఇంకా కఠినంగానే ఉన్నాయి, అంచనా విలువలో **70-80%**కి పరిమితం
- బ్యాంకాక్లో అమ్ముడుపోని కండోమినియం స్టాక్ 65,000 యూనిట్లు దాటింది (ఏజెన్సీ ఫర్ రియల్ ఎస్టేట్ అఫైర్స్ - AREA ప్రకారం)
- బ్యాంకాక్లో కొత్త కండోమినియంల సగటు ధర ప్రాంతాన్ని బట్టి చదరపు మీటరుకు 120,000-180,000 THB మధ్య ఉంది; విదేశీ కొనుగోలుదారుల కోసం ప్రీమియం డెవలపర్ ప్రాజెక్టుల ధరలు చదరపు మీటరుకు 100,000 THB పైనే ఉంటున్నాయి
- ప్రతి భవనంలో 49% విదేశీ యాజమాన్య కోటా కింద విదేశీయులు కండోమినియంలు సొంతం చేసుకోవచ్చు; జనాదరణ పొందిన ప్రాజెక్టుల్లో డిమాండ్ విదేశీ కొనుగోలుదారుల వైపు మళ్లడంతో ఈ కోటా వేగంగా నిండిపోతోంది
- అమ్మకాలు ఉత్తేజపరచడానికి కొందరు డెవలపర్లు వడ్డీ లేకుండా 36 నెలల వరకు వాయిదా చెల్లింపు ప్లాన్లు అందిస్తున్నారు
- ఫుకెట్ థాయ్లాండ్లో అత్యంత అంతర్జాతీయంగా ఎక్స్పోజ్ అయిన ఆస్తి మార్కెట్గా మారింది; రెండో ఇళ్ల డిమాండ్, అద్దె పెట్టుబడులు, రీలొకేషన్ ద్వారా విదేశీ కొనుగోలుదారులు దేశవ్యాప్త మందగమనాన్ని కొంతమేర సమతుల్యం చేస్తున్నారు
గృహ రుణం తగ్గడం మార్కెట్కు ఎందుకు ప్రమాద సంకేతం?
రుణం తగ్గడం ఆదాయాలు పెరగడం వల్ల కాకుండా, క్రెడిట్ కఠినతరం అవడం వల్ల జరిగినప్పుడు, అది వినియోగదారుల డిమాండ్ కుంచించుకుపోతోందని సూచిస్తుంది. థాయ్ కుటుంబాలు ధనవంతులు కాలేదు, వారికి రుణం దొరకడం లేదు అంతే. దీని ప్రభావం రియల్ ఎస్టేట్ మార్కెట్లో 3 మిలియన్ THB వరకు ధర ఉన్న మాస్-మార్కెట్ సెగ్మెంట్లో లావాదేవీలు తగ్గడం రూపంలో కనిపిస్తుంది.
ఇది కండోమినియం ధరలపై విదేశీ కొనుగోలుదారులకు ఎలా ప్రభావం చూపుతుంది?
ధరలు నేరుగా పడిపోవడం లేదు. బదులుగా డెవలపర్లు దాచిన డిస్కౌంట్లను ఇష్టపడుతున్నారు - ఉచిత ఫర్నిచర్ ప్యాకేజీలు, గ్యారంటీడ్ రెంటల్ రిటర్న్ బదిలీలు, పొడిగించిన వాయిదా ప్లాన్లు. ప్రాజెక్ట్, నిర్మాణ దశను బట్టి లిస్ట్ ధరపై అసలు తగ్గింపు 5-12% వరకు చేరవచ్చు.
విదేశీయులకు థాయ్ బ్యాంకు నుండి గృహ రుణం దొరుకుతుందా?
సిద్ధాంతపరంగా అవును, ఆచరణలో దాదాపు కాదు. కేవలం కొన్ని బ్యాంకులు మాత్రమే (UOB, ICBC థాయిలాండ్) నాన్-రెసిడెంట్ల దరఖాస్తులను పరిగణలోకి తీసుకుంటాయి, షరతులు కూడా కఠినంగా ఉంటాయి: 30-50% డౌన్ పేమెంట్, వార్షికంగా 6-8% వడ్డీ రేట్లు, థాయ్లాండ్లో లేదా బ్యాంకు స్వదేశంలో ఆదాయ ధృవీకరణ తప్పనిసరి.
బ్యాంక్ ఆఫ్ థాయిలాండ్ మరింత రేట్లు తగ్గించే వరకు కొనుగోలుదారులు వేచి ఉండాలా?
బ్యాంక్ ఆఫ్ థాయిలాండ్ జాగ్రత్తగా వ్యవహరిస్తోంది. రెగ్యులేటర్ 2025 చివర్లో పాలసీ రేటును **2.25%**కి తగ్గించింది, కానీ మరింత సడలింపు ద్రవ్యోల్బణం, బాట్ మారకం రేటుపై ఆధారపడి ఉంటుంది. రేట్లు మరింత తగ్గినా, బ్యాంకులు తమ రుణ నిబంధనలను సడలించాల్సిన అవసరం లేదు కాబట్టి, గృహ రుణ లభ్యతపై దీని ప్రత్యక్ష ప్రభావం పరిమితంగానే ఉండవచ్చు.
బ్యాంకాక్లో ఏ ప్రాంతాలు డిమాండ్ మందగమనానికి ఎక్కువగా గురయ్యాయి?
కొత్త BTS, MRT మెట్రో లైన్ల వెంబడి ఉన్న బయటి ప్రాంతాలు, ఇక్కడ డెవలపర్లు థాయ్ మధ్యతరగతి కొనుగోలుదారులను లక్ష్యంగా చేసుకుని భారీగా ప్రాజెక్టులు ప్రారంభించారు, ఎక్కువ ఒత్తిడిలో ఉన్నాయి - ముఖ్యంగా బాంగ్ నా (Bang Na), బాంగ్ సూ (Bang Sue), రంగ్సిట్ (Rangsit). సుకుంవిత్ (Sukhumvit), సిలోమ్ (Silom), సాథోన్ (Sathon) వంటి కేంద్ర ప్రాంతాలు నిరంతర విదేశీ డిమాండ్ వల్ల ఇంకా బలంగా నిలబడ్డాయి.
బ్యాంకాక్ మార్కెట్కు, ఫుకెట్ మార్కెట్కు తేడా ఏమిటి?
ఫుకెట్ విదేశీ కొనుగోలుదారుల వైపు చాలా ఎక్కువగా మొగ్గు చూపుతుంది. ద్వీపంలో ప్రీమియం సెగ్మెంట్ అమ్మకాల్లో నాన్-రెసిడెంట్ లావాదేవీలు 40-60% వరకు ఉంటాయి. అంటే థాయ్ రుణగ్రహీతలకు కఠినమైన రుణ పరిస్థితులు ఫుకెట్ను నేరుగా అంతగా ప్రభావితం చేయవు. అక్కడ ధరలను ప్రధానంగా నడిపించేది డాలర్, యూరోతో పోలిస్తే బాట్ మారకం రేటు, పర్యాటకుల ప్రవాహం.
కఠిన క్రెడిట్ పరిస్థితుల మధ్య కొనుగోలుదారులు ఏం గమనించాలి?
డెవలపర్ ఆర్థిక పరిస్థితిని జాగ్రత్తగా పరిశీలించండి. అమ్మకాలు మందగించే కొద్దీ, బలహీనమైన కంపెనీలు నిర్మాణాన్ని ఆలస్యం చేయవచ్చు లేదా నాణ్యతలో రాజీ పడవచ్చు. ఆడిట్ చేసిన ఆర్థిక నివేదికలను అడగండి, ఇప్పటికే ఎన్ని యూనిట్లు అమ్ముడయ్యాయో సమీక్షించండి. నిర్మాణం మొదలయ్యే సమయానికి 50% కంటే తక్కువ యూనిట్లు అమ్ముడైతే, దాన్ని ఎక్కువ రిస్క్ సంకేతంగా భావించాలి.
అద్దెకు ఇవ్వడానికి కొనడం ఇప్పుడు లాభదాయకమేనా?
బ్యాంకాక్ కండోమినియంలకు నికర అద్దె రాబడి వార్షికంగా 4-6% ఉండగా, ఫుకెట్లో నిర్వహణలో ఉన్న అపార్ట్మెంట్ సెగ్మెంట్ 5-8% అందిస్తోంది. డెవలపర్లు బేరసారాలకు ఎక్కువ సిద్ధంగా ఉండటం, థాయ్ కొనుగోలుదారుల నుండి పోటీ తక్కువగా ఉండటంతో, ఇప్పుడు ఒక సందర్శన ప్రణాళిక వేసుకుని నేరుగా ఆస్తులను పరిశీలించడానికి సరైన సమయం.
2026 రెండో అర్ధభాగానికి అంచనా ఏమిటి?
మార్కెట్ అంచనాల ప్రకారం, సంవత్సరాంతానికి బ్యాంకాక్లో కొత్త ప్రాజెక్ట్ ప్రారంభాలు 10-15% తగ్గవచ్చు. ఇది కొత్త సరఫరాను పరిమితం చేసి, మధ్యకాలికంగా ధరలకు మద్దతునిస్తుంది. 3-5 సంవత్సరాల పెట్టుబడి కాలవ్యవధి ఉన్న పెట్టుబడిదారులకు, ప్రస్తుత పరిస్థితులు మధ్యస్థ-రిస్క్ ప్రవేశ అవకాశాన్ని అందిస్తున్నాయి.
థాయ్లాండ్లో ఆస్తి కొనుగోలు గురించి మరింత స్పష్టత కావాలంటే, థాయిలాండ్ ఆస్తి బృందం మీకు తగిన ప్రాజెక్టులను, ఫుకెట్ లేదా బ్యాంకాక్లో బేరసారాల అవకాశాలను గుర్తించడంలో సహాయపడగలదు.
మూలం: ది బిజినెస్ టైమ్స్