థాయిలాండ్లో ఆస్తి కొనాలనుకుంటున్నారా? ముందు ఇది చదవండి
భారతదేశంలో హైదరాబాద్ లేదా విజయవాడలో అపార్ట్మెంట్ కొన్నట్లు థాయిలాండ్లో నేరుగా భూమి కొనడం సాధ్యం కాదు. 1954 నాటి థాయ్ భూమి చట్టం ప్రకారం, విదేశీ వ్యక్తులు లేదా విదేశీ మెజారిటీ కంపెనీలు నేరుగా భూమి కొనుగోలు చేయలేవు - ఈ నిబంధన ఇప్పటికీ అమల్లో ఉంది. అయితే ఏడు దశాబ్దాల మార్కెట్ అనుభవంతో అనేక చట్టబద్ధమైన మార్గాలు అభివృద్ధి చెందాయి.
2025-2026 మధ్య థాయిలాండ్ వ్యాపార అభివృద్ధి విభాగం (DBD) మరియు వాణిజ్య మంత్రిత్వ శాఖ కలిసి విదేశీ మూలధన కంపెనీలపై సమగ్ర తనిఖీలు ప్రారంభించాయి. లక్ష్యం: 'నామినీ' థాయ్ వాటాదారులను వాడి భూమి యాజమాన్యాన్ని దాచిపెట్టే అక్రమ నిర్మాణాలు. జరిమానాలు, నేర విచారణ, ఆస్తి స్వాధీనం - ఇవి శిక్షలు. నిజమైన ప్రశ్న ఏమిటంటే: మీ లక్ష్యాలకు అనుగుణంగా ఏ చట్టబద్ధమైన నిర్మాణం సరిపోతుంది?
సంక్షిప్త సమాధానం: విదేశీయులు థాయిలాండ్లో నేరుగా భూమి కొనలేరు. అయితే కండోమినియం ఫ్రీహోల్డ్ (49% విదేశీ కోటా లోపు), 30 సంవత్సరాల రిజిస్టర్డ్ లీజుహోల్డ్, 4 కోట్ల THB పెట్టుబడి పథకం, లేదా నిజమైన థాయ్ భాగస్వాములతో కంపెనీ ద్వారా చట్టబద్ధంగా ఆస్తి పెట్టుబడి పెట్టవచ్చు.
విదేశీయులకు అందుబాటులో ఉన్న చట్టబద్ధమైన మార్గాలు
మార్గం 1: కండోమినియం ఫ్రీహోల్డ్ - అత్యంత సరళమైన పద్ధతి
రిజిస్టర్డ్ కండోమినియం భవనంలో యూనిట్ కొనడం అత్యంత శుభ్రమైన చట్టపరమైన మార్గం. ఆ భవనంలో విదేశీ యాజమాన్యం మొత్తం యూనిట్లలో 49% మించకపోతే, పూర్తి ఫ్రీహోల్డ్ హక్కు లభిస్తుంది. కంపెనీ నిర్మాణం అవసరం లేదు, నామినీ రిస్క్ లేదు.
మినస్ పాయింట్: మీరు యూనిట్కు యజమాని అవుతారు, కానీ భవనం కింద ఉన్న భూమికి కాదు. స్వతంత్ర విల్లాలు లేదా ఇళ్ల కోసం ఈ మార్గం పనికిరాదు.
మార్గం 2: భూమి లీజుహోల్డ్ + భవన ఫ్రీహోల్డ్
విదేశీయులు నివాస అవసరాలకు 30 సంవత్సరాల వరకు, వాణిజ్య అవసరాలకు 50 సంవత్సరాల వరకు భూమి లీజుకు తీసుకోవచ్చు. భవనాన్ని విదేశీయుడి పేరిట ఫ్రీహోల్డ్గా రిజిస్టర్ చేయవచ్చు. 2019 నుండి సప్ ఇంగ్ సిత్ (Sap Ing Sith) అనే ప్రత్యేక హక్కు అందుబాటులో ఉంది - ఇది సాధారణ లీజు కంటే బలమైన చట్టపరమైన రక్షణ కల్పిస్తుంది: వారసత్వం, బదిలీ, మరియు భూమి విభాగంలో నమోదు హక్కులు 30 సంవత్సరాల వరకు ఉంటాయి.
మినస్ పాయింట్: హక్కులు కాలపరిమితి ఆధారంగా ఉంటాయి. '30+30+30' అని ఒప్పందంలో రాసినా చట్టపరంగా స్వయంచాలకంగా వర్తించదు - ప్రతి పునరుద్ధరణకు భూ యజమానితో కొత్త ఒప్పందం అవసరం.
మార్గం 3: 4 కోట్ల THB పెట్టుబడి పథకం
1999 భూమి చట్టం సవరణ ప్రకారం, ఒక విదేశీయుడు థాయ్ ప్రభుత్వ బాండ్లు, ఆమోద పొందిన ఫండ్లు, లేదా నిర్దిష్ట బ్యాంక్ డిపాజిట్లలో కనీసం 40 మిలియన్ THB పెట్టుబడి పెడితే, లోపల మంత్రిత్వ శాఖ అనుమతితో 1,600 చదరపు మీటర్ల నివాస భూమిని కొనుగోలు చేయవచ్చు. ఈ పెట్టుబడి కనీసం 3 సంవత్సరాలు నిర్వహించాలి.
మినస్ పాయింట్: ప్రవేశ అడ్డంకి చాలా ఎక్కువ. రియల్ ఎస్టేట్లో పెట్టుబడి ఈ అర్హత మొత్తంలో లెక్కించబడదు.
మార్గం 4: నిజమైన థాయ్ భాగస్వాములతో కంపెనీ
కనీసం 51% వాటాలు థాయ్ జాతీయులు కలిగి ఉన్న థాయ్-రిజిస్టర్డ్ కంపెనీ చట్టబద్ధంగా భూమి కొనవచ్చు. కీలకమైన విషయం ఏమిటంటే - ఆ థాయ్ వాటాదారులు నిజంగా మూలధనం సమకూర్చి, నిర్వహణలో పాల్గొని, డివిడెండ్లు పొందాలి. DBD తనిఖీలు ఇప్పుడు థాయ్ వాటాదారులు నిజమైన పాల్గొనేవారా లేదా నామినీలా అని తీవ్రంగా పరిశీలిస్తున్నాయి.
మినస్ పాయింట్: కంపెనీలో మీకు మెజారిటీ నియంత్రణ ఉండదు; థాయ్ భాగస్వాముల నిరంతర సహకారంపై ఆధారపడాల్సి ఉంటుంది.
మార్గం 5: BOI ప్రమోటెడ్ కంపెనీ
థాయిలాండ్ పెట్టుబడి బోర్డు (BOI) ద్వారా ప్రమోటెడ్ హోదా పొందిన కంపెనీలు, విదేశీ మెజారిటీ యాజమాన్యంతో కూడా, BOI ద్వారా భూమి టైటిల్ పొందవచ్చు. అయితే ప్రతి వ్యాపార రకానికి BOI హోదా లభించదు - నిపుణుల సహాయం తప్పనిసరి.
పద్ధతుల పోలిక పట్టిక
| పద్ధతి | హక్కు రకం | గరిష్ట కాలవ్యవధి | కనీస పెట్టుబడి | రిస్క్ స్థాయి |
|---|---|---|---|---|
| కండోమినియం (ఫ్రీహోల్డ్) | పూర్తి యాజమాన్యం | అపరిమితం | 30-50 లక్షల THB నుండి | తక్కువ |
| లీజుహోల్డ్ (నివాస) | రిజిస్టర్డ్ లీజు | 30 సంవత్సరాలు | 10-20 లక్షల THB నుండి | మధ్యస్థం |
| సప్ ఇంగ్ సిత్ | స్థిర ఆస్తి హక్కు | 30 సంవత్సరాల వరకు | 10-20 లక్షల THB నుండి | మధ్యస్థం |
| 4 కోట్ల THB పథకం | పూర్తి యాజమాన్యం | అపరిమితం (కనీసం 3 సంవత్సరాల పెట్టుబడి) | 40 మిలియన్ THB | మధ్యస్థం |
| థాయ్ కంపెనీ (నిజమైన) | కంపెనీ యాజమాన్యం | అపరిమితం | 20 లక్షల THB రిజిస్టర్డ్ క్యాపిటల్ నుండి | ఎక్కువ |
| BOI ప్రమోటెడ్ కంపెనీ | కంపెనీ యాజమాన్యం | అపరిమితం | ప్రాజెక్ట్ ఆధారంగా | మధ్యస్థం |
తప్పించుకోవాల్సిన ముఖ్యమైన తప్పులు
నామినీ వాటాదారులు వాడడం - ఇది అత్యంత సాధారణమైన మరియు అత్యంత ప్రమాదకరమైన తప్పు. DBD దర్యాప్తుదారులు థాయ్ 'భాగస్వాములు' నిజంగా మూలధనం చెల్లించారా అని క్రాస్-చెక్ చేస్తారు. ఫలితం: జరిమానాలు, జైలు శిక్ష, ఆస్తి స్వాధీనం.
49% కోటా నిండిన కండోమినియంలో కొనడం - విదేశీ కోటా అయిపోయిన భవనంలో ఫ్రీహోల్డ్ కొనుగోలు సాధ్యం కాదు. డిపాజిట్ చెల్లించే ముందే లైసెన్స్డ్ లాయర్ ద్వారా ప్రస్తుత విదేశీ యాజమాన్య శాతాన్ని తనిఖీ చేయండి.
రిజిస్టర్ చేయని లీజు ఒప్పందాలు - 3 సంవత్సరాలకు మించిన ఏ లీజు అయినా భూమి విభాగంలో నమోదు కావాలి. రిజిస్టర్ చేయని ఒప్పందం మూడవ పక్షాలకు వ్యతిరేకంగా చట్టపరంగా శూన్యం. చనోటె (టైటిల్ డీడ్)పై భూమి విభాగం స్టాంప్ తప్పనిసరిగా ఉండాలి.
3 సంవత్సరాల ముందే పెట్టుబడి వెనక్కు తీసుకోవడం - 4 కోట్ల THB పథకంలో అర్హత పెట్టుబడిని 3 సంవత్సరాల ముందు లిక్విడేట్ చేస్తే భూమి యాజమాన్య హక్కు స్వయంచాలకంగా రద్దవుతుంది.
BOI దరఖాస్తు నిపుణుల సహాయం లేకుండా వేయడం - BOI హోదా ప్రతి వ్యాపార రకానికి వర్తించదు. అర్హుడైన BOI లాయర్ సహాయం లేకుండా దరఖాస్తు వేస్తే తిరస్కరణ మరియు సమయ నష్టం తప్పదు.
థాయిలాండ్ ఆస్తి పెట్టుబడిపై మీకు ఉండే సందేహాలు
మొదటిసారి కొనేవారికి అత్యంత సురక్షితమైన నిర్మాణం ఏది?
49% విదేశీ కోటా లోపల ఉన్న భవనంలో ఫ్రీహోల్డ్ కండోమినియం యూనిట్. కంపెనీ నిర్మాణం లేదు, నామినీ రిస్క్ లేదు, భూమి విభాగంలో పూర్తి టైటిల్ నమోదు ఉంటుంది.
థాయిలాండ్ ఆస్తి వంటి నిపుణుల సంస్థ సహాయంతో మీకు సరైన నిర్మాణాన్ని ఎంచుకోవడం సులభమవుతుంది.
మూలం: Bangkok Post