టూకీగా సమాధానం
థాయిలాండ్లో ఒక కండోమినియం బిల్డింగ్లో విదేశీయులు కొనగలిగే గరిష్ఠ వాటా ఇప్పటికీ 49% మాత్రమే (మొత్తం సేలబుల్ ఫ్లోర్ ఏరియా ప్రాతిపదికన). మిగిలిన 51% థాయ్ పౌరులు లేదా థాయ్-మెజారిటీ కంపెనీల చేతిలోనే ఉండాలి. దీన్ని 75%కి పెంచే బిల్లు పార్లమెంటుకు ఇంకా వెళ్లలేదు, కాబట్టి ఈ ఊహాగానాలను నమ్మి పెట్టుబడి నిర్ణయాలు తీసుకోవడం రిస్క్తో కూడుకున్నది.
ఫుకెట్లో ఆస్తి కొనాలనుకునే తెలుగు కుటుంబాలు చాలామంది సోషల్ మీడియాలో 'కోటా 75%కి పెరిగింది' అనే వార్తలు చూసి కన్ఫ్యూజ్ అవుతున్నారు. కానీ ఆగస్టు 2026 నాటికి అటువంటి చట్టమేదీ ఆమోదం పొందలేదు.
కండో యాజమాన్య కోటా ఎందుకు ఇంత కీలకం?
ఈ 49% నియమం కొత్తగా వచ్చినది కాదు. ఇది 1979 నాటి కండోమినియం చట్టంలోనే రాసి ఉంది, అనేక సవరణల తర్వాత కూడా ఈ మౌలిక సూత్రం మారలేదు. విదేశీయులు ఫ్రీహోల్డ్ టైటిల్తో యూనిట్లు కొనగలరు, కానీ ఒక ప్రాజెక్ట్లో మొత్తం విదేశీ యాజమాన్యం 49% దాటకూడదు.
ఫుకెట్, పట్టయా, బ్యాంకాక్లలో డిమాండ్ ఎక్కువగా ఉన్న ప్రాజెక్టుల్లో ఈ కోటా బిల్డింగ్ పూర్తయ్యేలోపే నిండిపోతుంది. ఆలస్యంగా వచ్చిన కొనుగోలుదారుడికి రెండే ఆప్షన్లు మిగులుతాయి: థాయ్-కంపెనీ నిర్మాణం (దాని సొంత లీగల్ మరియు కంప్లయన్స్ రిస్కులతో) లేదా 30 సంవత్సరాల లీజ్హోల్డ్. ఈ రెంటిలో ఏదీ నేరుగా ఫ్రీహోల్డ్ యాజమాన్యానికి సమానం కాదు.
ఫుకెట్లో ఒక ప్రత్యేక విషయం గమనించాలి: ఇక్కడ విదేశీ ఫ్రీహోల్డ్ కోటాను యూనిట్ల సంఖ్య ద్వారా కాకుండా ఫ్లోర్ ఏరియా ప్రాతిపదికన లెక్కిస్తారు. అంటే కొన్ని పెద్ద యూనిట్లు అమ్ముడైతే, ఊహించిన దానికన్నా వేగంగా కోటా నిండిపోవచ్చు.
75% కోటా, 99 ఏళ్ల లీజు ప్రతిపాదనలు ఎక్కడ నిలిచాయి?
2024లో శ్రెత్తా థావిసిన్ ప్రభుత్వం విదేశీ మూలధనాన్ని ఆకర్షించేందుకు కోటాను 75%కి పెంచే ప్రతిపాదనను తెరపైకి తెచ్చింది. దీనితో పాటు భూమి లీజు గరిష్ఠ కాలాన్ని 30 సంవత్సరాల నుండి 99 సంవత్సరాలకు పెంచే ఆలోచన కూడా చర్చకు వచ్చింది. కానీ థాయ్ సమాజంలో కొన్ని వర్గాల నుండి తీవ్ర వ్యతిరేకత వచ్చింది, ధరలు పెరిగి స్థానిక కొనుగోలుదారులు మార్కెట్ నుండి వెళ్లగొట్టబడతారన్న ఆందోళనతో.
2026 మధ్య నాటికి కూడా ఈ రెండు ప్రతిపాదనలు అధికారికంగా చట్టంగా మారలేదు. థాయ్ ప్రభుత్వ వర్గాల ప్రకారం ఇవి ఇంకా 'పరిశీలనలో' ఉన్నాయి, ఇది ఆచరణలో సంవత్సరాల తరబడి ఆలస్యం అని లేదా అస్సలు మార్పు రాకపోవడాన్ని కూడా సూచిస్తుంది. కాబట్టి భవిష్యత్ కోటా పెంపును అంచనా వేసుకుని కొనుగోలు ప్రణాళిక వేసుకునేవారు, ఎవరూ ధృవీకరించలేని టైమ్లైన్ మీద పందెం వేస్తున్నారు అని అర్థం చేసుకోవాలి.
ట్రాన్స్ఫర్ ఫీజు తగ్గింపు: ఎవరికి, ఎంత?
2026 జులై 1 నుండి థాయిలాండ్ ప్రామాణిక 2% ట్రాన్స్ఫర్ ఫీజు స్థానంలో 0.01% తగ్గింపు ఫీజు అమలు చేసింది. అయితే మార్కెటింగ్ మెటీరియల్స్లో, సోషల్ మీడియా చర్చల్లో విస్తృతంగా విస్మరించబడిన వివరం ఒకటుంది: ఈ డిస్కౌంట్ కేవలం థాయ్ పౌరులకు మాత్రమే వర్తిస్తుంది. విదేశీ కొనుగోలుదారులు ఇప్పటికీ పూర్తి 2% చెల్లించాల్సి ఉంటుంది.
10 మిలియన్ THB విలువున్న ఆస్తిపై ఈ తేడా 199,000 THB (సుమారు $5,700) అవుతుంది. ఇది క్లోజింగ్ ఖర్చుల్లో ఒక చిన్న లెక్క తప్పు కాదు, ఇది నిజమైన లైన్ ఐటమ్.
రాయల్ గెజిట్ డిక్రీ 2026 జులై 1న విడుదలైంది, కొందరు బ్రోకర్లు దీన్ని 'అందరికీ 0.01%కి తగ్గించారు' అని ప్రచారం చేశారు. అది తప్పు. డిక్రీ లీగల్ టెక్స్ట్ ఈ ప్రయోజనాన్ని అర్హులైన థాయ్ పౌరులకు మాత్రమే పరిమితం చేస్తుంది.
ఈ తగ్గింపు వ్యవధి 2027 జూన్ 30 వరకు కొనసాగుతుంది. ఇదే కాలంలో మీరు మీ యూనిట్ను ఒక థాయ్ కొనుగోలుదారుడికి అమ్మితే, వారి ఫీజు ఆదా మీ ఆస్తిని రీసేల్ మార్కెట్లో మరింత ఆకర్షణీయంగా చేయగలదు. 5 మిలియన్ THB యూనిట్పై కొనుగోలుదారుడి ఆదా సుమారు 100,000 THB అవుతుంది, ఇది నెగోషియేషన్లో ఒక అర్థవంతమైన అంశం.
మార్టిగేజ్ రిజిస్ట్రేషన్ ఫీజు కూడా 0.01%కి తగ్గించబడింది, కానీ అది కూడా థాయ్ పౌరులకు మాత్రమే.
కోటా అయిపోయాక ఏం చేయాలి?
ప్రాజెక్ట్లో 49% కోటా నిండిపోతే, విదేశీ కొనుగోలుదారుడికి 30 సంవత్సరాల లీజ్హోల్డ్ లేదా థాయ్ కంపెనీ నిర్మాణం మాత్రమే మిగులుతాయి. రెండూ నేరుగా ఫ్రీహోల్డ్ యాజమాన్యంతో పోలిస్తే లీగల్ పరిమితులు, రిస్కులు కలిగినవి.
అందుకే డిపాజిట్ చెల్లించే ముందు, డెవలపర్ లేదా జ్యూరిస్టిక్ (మేనేజ్మెంట్) ఆఫీస్ నుండి వ్రాతపూర్వక కోటా నిర్ధారణ తీసుకోవడం, తర్వాత దాన్ని లోకల్ లాండ్ ఆఫీస్లో స్వతంత్రంగా ధృవీకరించడం చాలా అవసరం. ఫుకెట్లో ఈ కోటాను ఫ్లోర్ ఏరియా ద్వారానే లెక్కిస్తారని గుర్తుంచుకోండి.
మూలం: ReloSale
థాయిలాండ్లో ఆస్తి కొనాలనుకునే తెలుగు కుటుంబాలకు, ఈ నిబంధనలు అర్థం చేసుకోవడంలో థాయిలాండ్ ఆస్తి బృందం సహాయం చేయగలదు.