విషయం ఏమిటి, ఎందుకు ఇది మీ డబ్బుకు సంబంధించినది
ఫుకెట్ లేదా కోహ్ సమూయ్లో విల్లా కొనాలని చూస్తున్న తెలుగు కొనుగోలుదారులు చాలామంది ఇప్పటికీ 'థాయ్ కంపెనీ పేరుతో భూమి కొనొచ్చు' అని విన్నారు. కానీ 2026లో ఈ దారి మరింత ఇరుకైంది. తాజా గణాంకాల ప్రకారం, నామినీ షేర్హోల్డింగ్ లక్షణాలు కనిపించే కొత్త కంపెనీ రిజిస్ట్రేషన్లు 561 నుండి కేవలం 141కి పడిపోయాయి, ఇది 75% తగ్గుదల. థాయ్లాండ్ వాణిజ్య మంత్రిత్వ శాఖ (Ministry of Commerce) ఈ సంఖ్యను కేవలం 'మంచుకొండ కొన' అని చెబుతోంది, అంటే ఇప్పటికే నడుస్తున్న వేలాది పాత నామినీ నిర్మాణాలు ఈ లెక్కలో లేవు.
ఎందుకు ఇంత తీవ్రంగా చర్యలు తీసుకుంటున్నారు?
థాయ్లాండ్ డిపార్ట్మెంట్ ఆఫ్ బిజినెస్ డెవలప్మెంట్ (DBD) జారీ చేసిన Order No. 2/2026, 1 ఆగస్టు 2026 నుండి అమల్లోకి వచ్చింది, విదేశీయులు నామినీ షేర్హోల్డర్ల ద్వారా థాయ్ కంపెనీలను నియంత్రించే లొసుగులను మూసివేయడమే దీని లక్ష్యం. ఈ నిబంధనలు కేవలం కంపెనీ స్థాపన సమయంలోనే కాదు, షేర్హోల్డింగ్లో ఏ మార్పు వచ్చినా, కంపెనీ జీవితకాలం అంతటా పరిశీలనను, డాక్యుమెంటేషన్ను పెంచాయి.
ఇది ఒక్క సంఖ్యతో ఆగిపోలేదు. మరో DBD డేటాసెట్ ప్రకారం, 0.01-49.99% విదేశీ భాగస్వామ్యం ఉన్న కంపెనీల రిజిస్ట్రేషన్లు Q1 2026లో 51% పడిపోయాయి, మరియు 1 నుండి 31 మే 2026 మధ్య 65% పడిపోయాయి. మధ్య-2026 నాటికి దాదాపు 119,000 కంపెనీలు ఈ ప్రమాద జాబితాలో ఉన్నట్లు అంచనా.
ఫుకెట్, కోహ్ సమూయ్లో ఎంత మంది దీని ప్రభావంలో ఉన్నారు?
మార్కెట్ అంచనాల ప్రకారం, ఫుకెట్ మరియు కోహ్ సమూయ్లోని భూమి ప్లాట్లపై ఉన్న విల్లాల్లో 40-60% నామినీ యాజమాన్య లక్షణాలు కనిపించే కంపెనీల ద్వారానే కొనుగోలు చేయబడ్డాయి. థాయ్లాండ్ డిపార్ట్మెంట్ ఆఫ్ స్పెషల్ ఇన్వెస్టిగేషన్ (DSI) ఫుకెట్, క్రబీ, సురత్ థానీ వంటి రిసార్ట్ ప్రావిన్సుల్లో ఇటీవలి కాలంలో పరిశీలనలను పెంచింది. థాయ్ కోర్టులు నామినీ షేర్హోల్డర్లు నిజానికి విదేశీ నియంత్రణదారుల కోసం పనిచేస్తున్నారని రుజువైన సందర్భాల్లో భూమిని బలవంతంగా అమ్మించే ఆర్డర్లు కూడా ఇచ్చాయి.
నామినీ కంపెనీ అంటే ఏమిటి, ఇది ఎందుకు ప్రమాదకరం?
నామినీ కంపెనీలో 51% లేదా అంతకంటే ఎక్కువ షేర్లు థాయ్ పౌరుల పేరిట అధికారికంగా ఉంటాయి, కానీ నిజమైన డబ్బు, నియంత్రణ విదేశీయుడి చేతిలో ఉంటుంది. థాయ్ షేర్హోల్డర్లు సాధారణంగా ఎలాంటి మూలధనం పెట్టరు, నిర్వాహక నిర్ణయాలు తీసుకోరు. ఫారిన్ బిజినెస్ యాక్ట్ (1999) ప్రకారం, నిర్బంధిత రంగాల్లో (భూమి యాజమాన్యం కూడా వీటిలో ఒకటి) విదేశీయులు 49% కంటే ఎక్కువ షేర్లు పట్టుకోవడానికి అనుమతి లేదు, మరియు నామినీ నిర్మాణాలు ఈ నిబంధనను తప్పించడానికే రూపొందించబడతాయి.
ఇది కేవలం సాంకేతిక ఉల్లంఘన కాదు. కోర్టు దీన్ని ఫారిన్ బిజినెస్ యాక్ట్ ఉల్లంఘనగా పరిగణిస్తుంది, మరియు దీనికి శిక్షలు తీవ్రంగా ఉంటాయి:
- 3 సంవత్సరాల వరకు జైలు శిక్ష
- 10 లక్షల థాయ్ బాత్ (1,000,000 THB) వరకు జరిమానా
- కోర్టు ఆదేశంతో భూమి బలవంతపు అమ్మకం
- థాయ్ నామినీ షేర్హోల్డర్లకు కూడా క్రిమినల్ బాధ్యత
నామినీ కంపెనీని నిర్వహించడానికి సంవత్సరానికి 50,000-150,000 THB వరకు ఖర్చు అవుతుంది, అయినప్పటికీ ఏ నిర్మాణం చట్టబద్ధంగా ఉంటుందని గ్యారంటీ లేదు.
విదేశీయులు థాయ్లాండ్లో చట్టబద్ధంగా ఎలా ఆస్తి కొనవచ్చు?
థాయ్ ల్యాండ్ కోడ్ సెక్షన్ 86 ప్రకారం విదేశీయులు నేరుగా భూమిని కొనలేరు. కానీ చట్టబద్ధమైన మార్గాలు ఉన్నాయి:
| ఎంపిక | వివరాలు |
|---|---|
| దీర్ఘకాలిక లీజ్హోల్డ్ | 30 సంవత్సరాల కాంట్రాక్టు, రెండు రెన్యువల్స్ ఆప్షన్తో (30+30+30) |
| ఫ్రీహోల్డ్ కండోమినియం | భవనంలో విదేశీ కోటా 49% మించకుండా ఉంటే పూర్తి ఫ్రీహోల్డ్ యాజమాన్యం |
| యూజుఫ్రక్ట్ హక్కు | జీవితకాలం వినియోగ హక్కు, ల్యాండ్ డిపార్ట్మెంట్లో నమోదు చేయబడుతుంది |
లీజ్హోల్డ్ పద్ధతిలో భూమిని థాయ్ యజమాని నుండి లీజుకు తీసుకుంటారు, భూమిపై కట్టిన ఇల్లు మాత్రం విదేశీయుడి పేరిటే నమోదు అవుతుంది. కండోమినియం విషయంలో, విదేశాల నుండి డబ్బు నేరుగా థాయ్ బ్యాంకు ద్వారా బదిలీ చేసి, Foreign Exchange Transaction (FET) సర్టిఫికేట్ పొందాలి.
నా ఇప్పటికే ఉన్న నామినీ కంపెనీని ఏమి చేయాలి?
ఇప్పటికే నామినీ నిర్మాణం ద్వారా ఆస్తి కలిగి ఉన్నవారు వేచి ఉండడం మంచిది కాదు. DSI, ల్యాండ్ డిపార్ట్మెంట్ ఎప్పుడైనా, ముఖ్యంగా షేర్హోల్డర్ మార్పు, ఆస్తి అమ్మకం, లేదా మూడో వ్యక్తి ఫిర్యాదు వచ్చినప్పుడు దర్యాప్తు మొదలుపెట్టవచ్చు. కంపెనీని లీజ్హోల్డ్ నిర్మాణంగా మార్చడం ఒక పరిష్కారం, కానీ దీనికి భూమిని థాయ్ వ్యక్తికి లేదా సంస్థకు అమ్మి, తర్వాత లీజ్ ఒప్పందం చేయాల్సి ఉంటుంది. ఈ మార్పిడి ప్రక్రియ ఖర్చు పన్నులు, న్యాయ సలహా ఫీజులు కలిపి 100,000-300,000 THB వరకు ఉంటుంది, కానీ ఇది క్రిమినల్ ప్రమాదాన్ని తొలగించి యాజమాన్యాన్ని పారదర్శకంగా చేస్తుంది.
న్యాయ ఆడిట్ కోసం థాయ్ బార్ అసోసియేషన్ లైసెన్స్ ఉన్న, భూమి చట్టంలో అనుభవం ఉన్న న్యాయవాదిని ఎంచుకోవడం మంచిది, నామినీ స్కీమ్లు అమ్మే సంస్థలతో సంబంధం లేని వారిని ఎంచుకోవాలి. ప్రారంభ సంప్రదింపు, ఆడిట్తో సహా ఖర్చు సాధారణంగా 15,000-30,000 THB ఉంటుంది.
ఇది కండో మార్కెట్పై ప్రభావం చూపిస్తుందా?
నేరుగా కాదు, ఫ్రీహోల్డ్ కండోమినియంలు విదేశీయులకు పూర్తిగా చట్టబద్ధమైన యాజమాన్య రూపంగా కొనసాగుతాయి. కానీ పరోక్షంగా, ఇంతకుముందు నామినీ కంపెనీల ద్వారా విల్లాలు కొనేవారు ఇప్పుడు సురక్షితమైన ప్రత్యామ్నాయంగా కండోల వైపు మొగ్గు చూపే అవకాశం ఉంది. భూమి కోడ్ సంస్కరణపై ఎప్పటికప్పుడు చర్చలు వస్తున్నప్పటికీ, 2026 నాటికి విదేశీయులకు నేరుగా భూమి యాజమాన్యం ఇచ్చే ఏ శాసన ప్రయత్నం లేదు, మధ్యకాలంలో ఈ నిషేధం తొలగించబడుతుందని కొనుగోలుదారులు ఆశించకూడదు.
మీ ఆస్తి ఇప్పటికే నామినీ నిర్మాణం ద్వారా ఉంటే, ఇన్స్పెక్షన్ కోసం వేచి ఉండకుండా ఇప్పుడే న్యాయ ఆడిట్ చేయించుకోవడం మంచిది. థాయిలాండ్ ఆస్తి బృందం ఫుకెట్లో సురక్షితమైన, చట్టబద్ధమైన కొనుగోలు మార్గాలపై సలహా ఇవ్వగలదు.
మూలం: థాయ్లాండ్ బిజినెస్ న్యూస్