ఫుకెట్లో 1.2 కోట్ల బాత్లు (సుమారు 12 మిలియన్ THB) పెట్టి విల్లా కొనాలనుకుంటున్న ఒక తెలుగు కుటుంబాన్ని ఊహించుకోండి. థాయ్ లాయర్ ఒక కంపెనీ రిజిస్టర్ చేస్తాడు, అందులో 51% షేర్లు ముగ్గురు థాయ్ పౌరుల పేరిట, 49% విదేశీ కొనుగోలుదారు పేరిట, డైరెక్టర్ సంతకం అధికారం అతనికే. ఇది రెండు దశాబ్దాలుగా బాగా నడిచిన స్కీమ్. కానీ 2026 ఆగస్టు 1 నుండి, డిపార్ట్మెంట్ ఆఫ్ బిజినెస్ డెవలప్మెంట్ (DBD) ఆ ముగ్గురు థాయ్ షేర్హోల్డర్లను బ్యాంక్ స్టేట్మెంట్లు చూపించమని, వారి షేర్ల కోసం డబ్బు ఎక్కడి నుండి వచ్చిందో వివరించమని అడుగుతోంది.
క్లుప్తంగా చెప్పాలంటే: DBD ఆర్డర్ నం. 2/2569 విదేశీ భాగస్వామ్యాన్ని నిషేధించదు, ఇప్పటికే రిజిస్టర్ అయిన కంపెనీలను రద్దు చేయదు. కానీ చౌకైన నామినీ ఏర్పాట్లను, అంటే డబ్బు లేని థాయ్ షేర్హోల్డర్లను చూపించే పద్ధతిని, దాదాపు అసాధ్యం చేస్తుంది. ఎందుకంటే రిజిస్ట్రార్ ఇప్పుడు కాగితం మీద ఉన్న కేపిటల్ స్ట్రక్చర్ను చూడటం మాత్రమే కాదు, షేర్హోల్డర్ నుండి కంపెనీకి డబ్బు ప్రవాహాన్ని పూర్తిగా ట్రేస్ చేస్తుంది.
ఆర్డర్ 2/2569 అసలు ఏమి మారుస్తుంది?
2026 ఆగస్టు 1న అమల్లోకి వచ్చిన ఈ ఆర్డర్, గతంలో ఉన్న రెండు ఆర్డర్లు, అంటే ఆర్డర్ 2/2568 మరియు ఆర్డర్ 1/2569 స్థానంలో వచ్చింది. విదేశీ భాగస్వామ్యం ఉన్న ఏ ఫైలింగ్కైనా ఇప్పుడు మూడు డాక్యుమెంట్లు తప్పనిసరి: థాయ్ షేర్హోల్డర్ల బ్యాంక్ స్టేట్మెంట్లు, డబ్బు అందుకున్న కంపెనీ ఖాతా స్టేట్మెంట్లు, మరియు సంతకం చేసిన ఇన్వెస్ట్మెంట్ ఎక్స్ప్లనేషన్ లెటర్. ఈ వెరిఫికేషన్ రిజిస్ట్రేషన్ లేదా అమెండ్మెంట్ సమయంలోనే జరుగుతుంది, తర్వాత టాక్స్ ఆడిట్లో కాదు.
50% కంటే తక్కువ విదేశీ భాగస్వామ్యం ఉన్న కంపెనీ మరియు పార్టనర్షిప్ ఫార్మేషన్లకు, అలాగే విదేశీ మైనారిటీ షేర్హోల్డర్ లేదా విదేశీ సిగ్నేటరీని చేర్చే ఏ అమెండ్మెంట్కైనా ఇది వర్తిస్తుంది. 2026 ఒక రెగ్యులేటరీ రివ్యూ ప్రకారం, ఈ కొత్త నిబంధనలు గతంలో చెల్లాచెదురుగా ఉన్న రూల్స్ను ఆరు ఆపరేటింగ్ ఇన్స్ట్రుమెంట్లుగా కుదించాయి, వీటిలో ఆటోమేటెడ్ డేటాబేస్ చెక్లు, సాక్షుల సంతకాలపై కఠినమైన నిబంధనలు కూడా ఉన్నాయి.
పాత కంపెనీలకు ఏమవుతుంది?
2026 ఆగస్టు 1కి ముందు ఆర్డర్ 2/2568 కింద పూర్తయిన రిజిస్ట్రేషన్లను తిరిగి తెరవడం లేదు. 2021లోనో 2025లోనో రిజిస్టర్ చేసిన కంపెనీ ఆగస్టు 1న ఏకంగా చెల్లనిదిగా మారదు, దానిని ఆటోమేటిక్గా ఫ్లాగ్ చేయరు. ప్రమాదం వేరే క్షణంలో వస్తుంది: డైరెక్టర్ మార్పు, షేర్ అమ్మకం, కేపిటల్ మార్పు, లేదా విదేశీ సిగ్నేటరీని చేర్చడం. అంటే భవిష్యత్తులో చేసే ఏ ఫైలింగ్ అయినా ఇప్పుడు పూర్తి డాక్యుమెంటేషన్ ప్యాకేజీని వెంట తీసుకువస్తుంది. పాత స్ట్రక్చర్లను హ్యాక్ చేయలేదు, వాటిని లాక్ చేసేశారు. వాటిలో ఉండటం కంటే వాటిలో కొత్తగా ప్రవేశించడం ఇప్పుడు కష్టమైంది.
49% నిబంధన ఎక్కడి నుండి వచ్చింది?
49% అనే సంఖ్య ఏ ఆర్థిక లెక్క నుండి రాలేదు, అది ఒక రాజీ ఫలితం. 1999 నాటి ఫారిన్ బిజినెస్ యాక్ట్ మూడు రకాల వ్యాపారాలను విదేశీయులకు మూసివేసింది, భూమి క్రయవిక్రయాలు, ఎక్కువ సర్వీసులు వాటిలో ఉన్నాయి. అర్ధ శాతం లేదా అంతకంటే ఎక్కువ కేపిటల్ నాన్-రెసిడెంట్ల చేతిలో ఉంటే దానిని విదేశీ కంపెనీగా నిర్వచించారు. మార్కెట్ లెక్క చేసింది: విదేశీయుడికి 49%, థాయ్ పౌరులకు 51%. ఆ థాయ్ పౌరులు ఎవరు, వారి షేర్ల డబ్బు ఎక్కడి నుండి వచ్చింది అనేది చాలా కాలం పాటు ఎవరికీ ఆసక్తి కలిగించలేదు.
మార్కెట్ అంచనాల ప్రకారం, ఫుకెట్, కోహ్ సమూయ్, పట్టాయాలలో వేల సంఖ్యలో భూమితో కూడిన విల్లాలు ఇదే విధమైన కంపెనీల ద్వారా స్ట్రక్చర్ చేయబడ్డాయి. చట్టపరంగా ఇది ఎప్పుడూ బలహీనమైనదే: లాండ్ కోడ్ ప్రాక్సీ ద్వారా విదేశీయుడు భూమి కొనడాన్ని స్పష్టంగా నిషేధిస్తుంది, సిద్ధాంతంలో డిపార్ట్మెంట్ ఆఫ్ లాండ్స్ ఆ ప్లాట్ను బలవంతంగా అమ్మించవచ్చు. కానీ ఆచరణలో, 2024కి ముందు ఇది దాదాపు ఎప్పుడూ ముందుకు వెళ్లలేదు.
ఈ మార్పు రియల్ ఎస్టేట్ నుండి మొదలవలేదు
ఈ మార్పు నిజానికి మనీ లాండరింగ్ ఇన్వెస్టిగేషన్ల నుండి, "గ్రే-మార్కెట్" రిసార్ట్ వ్యాపారాల నుండి మొదలైంది: నెలకు 15,000 THB జీతం తీసుకునే థాయ్ పౌరులు కొన్ని మిలియన్ల బాత్ల కేపిటల్ ఉన్న కంపెనీలకు యజమానులుగా నమోదైన అద్దె షాపులు, బార్లు, డైవ్ సెంటర్లు, ట్రావెల్ ఏజెన్సీలు. అక్కడి నుండి అదే లాజిక్ DBDకి ఫైల్ చేసే ప్రతిదానికి వ్యాపించింది.
రిజిస్ట్రార్ గతంలో స్ట్రక్చర్ను చూశాడు. ఇప్పుడు మూలాన్ని చూస్తున్నాడు. ఒక మిలియన్ బాత్ రిజిస్టర్డ్ కేపిటల్కు వ్యతిరేకంగా 510,000 THB కంట్రిబ్యూషన్ ప్రకటించిన థాయ్ షేర్హోల్డర్ ఇప్పుడు ఆ డబ్బు బదిలీకి ముందు ఎక్కడ ఉందో నిరూపించే స్టేట్మెంట్ చూపించాలి. ఇన్వెస్ట్మెంట్ ఎక్స్ప్లనేషన్ లెటర్ను వ్యక్తిగతంగా సంతకం చేయాలి, సంతకం చేసినవారు దాని కంటెంట్కు జవాబుదారీగా ఉంటారు.
గత కొన్ని సంవత్సరాలలో అత్యంత జనప్రియమైన స్ట్రక్చర్ ఇక్కడే విరిగిపోతుంది. చాలా ఏర్పాట్లు రెండు ట్రిక్లపై ఆధారపడ్డాయి: పరిమిత ఓటింగ్ హక్కులు ఉన్న ప్రిఫరెన్స్ షేర్లు (దీనితో విదేశీయుడికి 49% వద్దే వాస్తవ నియంత్రణ ఇచ్చేవి), మరియు విదేశీయుడు నిశ్శబ్దంగా థాయ్ భాగస్వామి షేర్కు నిధులు సమకూర్చే లోన్. మొదటి ట్రిక్ను DBD ఎప్పటినుంచో నామినీ స్టేటస్కు రెడ్ ఫ్లాగ్గా చూస్తోంది. రెండోది ఇప్పుడు బ్యాంక్ స్టేట్మెంట్లో స్పష్టంగా కనిపిస్తుంది: ఫైలింగ్కు కొన్ని రోజుల ముందు, కంట్రిబ్యూషన్కు సరిగ్గా సరిపోయే మొత్తంలో డబ్బు థాయ్ షేర్హోల్డర్ ఖాతాలో వస్తుంది. బ్యాంకింగ్ కాలక్రమం ముందు లీగల్ తెలివితేటలు నిలబడలేవు.
కంపెనీ vs లీజ్: ఏది మెంచుకోవాలి?
మా అభిప్రాయం స్పష్టం: సుమారు 25 మిలియన్ THB వరకు విల్లా ధర ఉంటే, ఇప్పుడు కంపెనీ తెరవడం లాభసాటి కాదు. లాండ్ కోడ్ కింద రిజిస్టర్ చేసిన 30-సంవత్సరాల లీజ్ రక్షిత టెన్యూర్ ఇస్తుంది, నిర్వహణ ఖర్చు చాలా తక్కువ, వార్షిక ఫైలింగ్లు, ఆడిట్లు, జీవించి ఉండే థాయ్ భాగస్వామి అవసరం లేదు. కానీ ఒక నిజమైన లోపం ఉంది: థాయ్ కోర్టులు 30 సంవత్సరాలకు మించిన లీజ్ ఎక్స్టెన్షన్లను కొత్త భూమి యజమాని మీద బైండింగ్గా చూడటానికి నిరాకరించాయి. ఇది వాస్తవమే, దీన్ని దాచడం నిజాయితీ కాదు. అయినా అన్ని రిస్క్లను తూకం చేస్తే, పాతబడిన నామినీ హోల్డింగ్ స్ట్రక్చర్ కంటే ఇదే మంచిది.
ఒక షరతు: మీరు హోటల్, మాన్యుఫాక్చరింగ్, ఎక్స్పోర్ట్, లేదా నిజమైన టర్నోవర్ ఉన్న రెస్టారెంట్ గ్రూప్ వంటి నిజమైన ఆపరేటింగ్ బిజినెస్ నడుపుతుంటే ఈ సలహాను పట్టించుకోకండి. అలాంటి సందర్భంలో, నిజంగా కేపిటల్ పెట్టి మేనేజ్మెంట్లో పాల్గొనే థాయ్ భాగస్వామితో కంపెనీ పెట్టడం సాధారణమైన, పూర్తిగా చట్టబద్ధమైన స్ట్రక్చర్. ఆర్డర్ 2/2569 ఫిక్షన్ను టార్గెట్ చేస్తుంది, బిజినెస్ను కాదు. పెద్ద ప్రాజెక్టుల కోసం, ఫారిన్ బిజినెస్ లైసెన్స్ లేదా BOI ప్రమోషన్ ద్వారా 100% విదేశీ యజమాన్యం అనుమతించే వేరే మార్గం ఉంది.
కొనుగోలుకు ముందు తెలుసుకోవాల్సినవి
ఇన్కార్పొరేషన్ డాక్యుమెంట్లపై సంతకం చేయడానికి, కార్పొరేట్ బ్యాంక్ ఖాతా తెరవడానికి దాదాపు ఎప్పుడూ వ్యక్తిగతంగా థాయిలాండ్లో హాజరు కావాల్సి ఉంటుంది. 2026లో థాయ్ బ్యాంకులు ఇలాంటి ఖాతాలపై గణనీయంగా కఠినంగా మారాయి, తరచుగా రెండోసారి రావాలని అడుగుతున్నాయి. మీరు రిజిస్ట్రేషన్ ప్లాన్ చేస్తుంటే, కనీసం ఒక వారం థాయిలాండ్లో బడ్జెట్ చేసుకోండి, ఒక నెల ముందుగా బ్యాంక్ అపాయింట్మెంట్ను రీషెడ్యూల్ చేయడం విమాన టికెట్ ఖర్చు కంటే ఎక్కువ అవుతుంది.
ఇప్పటికే థాయ్ కంపెనీ ద్వారా ప్రాపర్టీ హోల్డ్ చేస్తున్నవారికి తెలివైన అడుగు: రిజిస్ట్రీ మార్పు అవసరం రాకముందే ఆడిట్ చేయించుకోవడం. థాయ్ షేర్హోల్డర్ల కంట్రిబ్యూషన్లకు మద్దతు ఏమిటి, సిగ్నేటరీలు ఎవరు, రాబోయే రెండు సంవత్సరాల్లో ఎలాంటి అమెండ్మెంట్లు అవసరమవుతాయో ఇప్పుడు చెక్ చేసుకోవడం చౌక. ఫైలింగ్ రోజున సమస్య కనిపెట్టడం కంటే ఇది తక్కువ ఖర్చుతో కూడినది.
మూలం: AIM Bangkok