రష్యా నుండి ఒక కొనుగోలుదారు ఫుకెట్లో కండో కొనాలని నిర్ణయించుకున్నప్పుడు మొదట తలెత్తే సందేహం ఇదే: డబ్బు పంపడం లీగలేనా? సమాధానం స్పష్టంగా 'అవును' - కానీ ఆ డబ్బు ఎలా, ఏ పత్రాలతో బార్డర్ దాటిందో అనేదే అసలు కథ. రష్యా చట్టం ప్రకారం విదేశాలలో ఆస్తి కొనడంపై నిషేధం లేదు, థాయిలాండ్ చట్టం కూడా రష్యన్లను ఆపదు. కానీ SWIFT నుండి చాలా రష్యన్ బ్యాంకులు కట్ అయిపోయాక, డబ్బు పంపే మార్గం మొత్తం మారిపోయింది.
ఇది తెలుగు పాఠకులకు కూడా ప్రత్యక్షంగా వర్తిస్తుంది - ఎందుకంటే భారత్ నుండి కూడా అంతర్జాతీయ ట్రాన్స్ఫర్లు, RBI నిబంధనలు, LRS లిమిట్లు ఇలాంటి సంక్లిష్టతలే ఎదురవుతాయి. కానీ ఇక్కడ ప్రత్యేకంగా చర్చించేది రష్యన్ కొనుగోలుదారుల పరిస్థితి, ఎందుకంటే వారి కరెన్సీ కంట్రోల్ చట్టం (Federal Law 173-FZ) మరియు క్రిమినల్ కోడ్ ఆర్టికల్ 193.1 చాలా కఠినంగా ఉన్నాయి.
మూడు లీగల్ పేమెంట్ మార్గాలు ఏమిటి?
రష్యా నుండి థాయిలాండ్కు డబ్బు పంపడానికి మూడు చట్టబద్ధమైన మార్గాలు ఉన్నాయి: కొనుగోలుదారు స్వంత రష్యన్ బ్యాంక్ ఖాతా నుండి ట్రాన్స్ఫర్, డిక్లేర్ చేసిన విదేశీ బ్యాంక్ ఖాతా నుండి ట్రాన్స్ఫర్, లేదా రెండు బార్డర్ల వద్ద డిక్లేర్ చేసిన నగదు తీసుకురావడం. మూడోది కనిపించడానికి సులభంగా అనిపించినా, అదే అత్యంత సమస్యాత్మకమైనది.
కారణం ఏమిటంటే, ఫ్రీహోల్డ్ కండో రిజిస్ట్రేషన్కు థాయిలాండ్ లాండ్ డిపార్ట్మెంట్కు FET (Foreign Exchange Transaction) ఫారం అవసరం. ఇది విదేశీ కరెన్సీ నిజంగా బయటి నుండి థాయిలాండ్లోకి వచ్చి, థాయ్ బ్యాంక్లోనే బాత్గా మార్చబడిందని నిర్ధారించే బ్యాంక్ డాక్యుమెంట్. చేతిలో నగదు తీసుకువచ్చి డైరెక్ట్గా డెవలపర్కు ఇస్తే, ఈ డాక్యుమెంట్ ఏర్పడదు, అంటే ఫ్రీహోల్డ్ రిజిస్ట్రేషన్ సాధ్యం కాదు.
FET సర్టిఫికేట్ లేకపోతే ఏమవుతుంది?
FET లేకుండా లాండ్ డిపార్ట్మెంట్ విదేశీయుడి పేరు మీద కండోమినియం రిజిస్టర్ చేయదు. ఫుకెట్లోని కొన్ని లాండ్ ఆఫీసులు 30 సంవత్సరాల లీజ్హోల్డ్ రిజిస్ట్రేషన్కు కూడా ఈ డాక్యుమెంట్ అడుగుతున్నాయి. అందుకే, లీజ్హోల్డ్ కొంటున్నా, ఇప్పుడు అడగకపోయినా భవిష్యత్తులో అవసరం రావచ్చు కాబట్టి, FET సాధ్యమయ్యేలా పేమెంట్ స్ట్రక్చర్ చేసుకోవడం మంచిది.
మార్కెట్లో 2026 కోసం సూచించే ప్రామాణిక నిర్మాణం ఇది: కొనుగోలుదారు స్వంత పేరు మీద ఉన్న మూడో దేశపు బ్యాంక్ ఖాతా నుండి విదేశీ కరెన్సీలో నేరుగా థాయ్ బ్యాంక్కు ట్రాన్స్ఫర్ చేయడం, ఆ బ్యాంక్ దాన్ని బాత్గా మార్చి, కొనుగోలుదారు పేరు మీదే FET జారీ చేయడం - ఇది టైటిల్పై నమోదు అయ్యే పేరుతో సరిపోలాలి.
పేమెంట్ ఏజెంట్లను ఎలా వెరిఫై చేయాలి?
పేమెంట్ ఏజెంట్లు అనుమతించబడతారు, కానీ ప్రైవేట్ వ్యక్తుల కోసం లైసెన్స్ ఉన్నవారే - కార్పొరేట్ ఫారిన్ ట్రేడ్ లైసెన్స్ ఉన్నవారు కాదు. అత్యంత కీలకమైన డాక్యుమెంట్ ఏమిటంటే, పర్పస్ను స్పష్టంగా 'real estate payment' అని పేర్కొనే సర్వీస్ అగ్రిమెంట్ (పవర్ ఆఫ్ అటార్నీ/ఏజెన్సీ కాంట్రాక్ట్). ఎప్పుడూ 'transfer service' అని కానీ, 'goods supply' అని కానీ ఉండకూడదు.
ఏజెంట్ పారదర్శకంగా పనిచేస్తున్నారని సూచించే సులభమైన సంకేతం: రష్యాలో సర్వీస్ కోసం ఇచ్చిన నగదు రసీదు. ఇది లేకపోతే వెంటనే వెనక్కి తగ్గాలి.
కమిషన్ సాధారణంగా ట్రాన్సాక్షన్ మొత్తంలో 1 నుండి 2.5% వరకు ఉంటుంది, దీనికి ఎక్స్చేంజ్ స్ప్రెడ్ కూడా కలుస్తుంది. వేర్వేరు ప్రొవైడర్ల మధ్య ధరల వ్యత్యాసం డీల్ బడ్జెట్లో 1.5% వరకు ఉండొచ్చు - ఇది చిన్న తేడాలా అనిపించినా, పెద్ద డీల్లో లక్షల రూపాయలు తేడా చేస్తుంది.
ఏ తప్పులు అత్యంత ప్రమాదకరమైనవి?
అత్యంత సాధారణ తప్పు: కండో కొనుగోలుకు డబ్బు పంపిస్తూ, పేమెంట్ పర్పస్ను 'goods' లేదా 'equipment' గా చూపించడం. ఇది తప్పుడు ప్రాతిపదికన ట్రాన్స్ఫర్గా పరిగణించబడి, రిపేట్రియేషన్ డిమాండ్కు, రష్యా అడ్మినిస్ట్రేటివ్ కోడ్ ఆర్టికల్ 15.25 కింద జరిమానాకు, లేదా పెద్ద మొత్తాలకు ఆర్టికల్ 193.1 కింద క్రిమినల్ లయబిలిటీకి దారి తీయవచ్చు.
మరో ప్రమాదం: డబ్బు ఒక కంపెనీ నుండి రష్యాలో స్వీకరించబడి, థాయ్ డెవలపర్కు పూర్తిగా వేరే సంస్థ నుండి వస్తుంది - దీన్ని 'broken chain of senders' అంటారు. చాలా థాయ్ డెవలపర్లు ఇప్పుడు కొనుగోలుదారుతో సంబంధం లేని వ్యక్తుల నుండి డబ్బు తీసుకోవడానికి నిరాకరిస్తున్నారు. దీనికి పరిష్కారం: పేమెంట్ పర్పస్లో కొనుగోలుదారు పూర్తి పేరు, ప్రాజెక్ట్ పేరు, యూనిట్ నంబర్ స్పష్టంగా పేర్కొనడం.
క్రిప్టోకరెన్సీలో సెటిల్ చేయడం మరో రిస్క్ ఉన్న దారి. 173-FZ చట్టం ప్రకారం డిజిటల్ అసెట్స్ రష్యన్ లేదా విదేశీ కరెన్సీగా పరిగణించబడవు - స్పష్టమైన నిషేధం లేదు, కానీ రష్యా వైపు దీన్ని సపోర్ట్ చేసే డాక్యుమెంట్ కూడా లేదు. పన్ను రిపేట్రియేషన్ సమయంలో పూర్తి ఫండ్ ట్రయిల్ వివరించగలిగినప్పుడే క్రిప్టో వాడాలి.
అన్నిటికన్నా ఎక్కువ ఖరీదైన పొరపాటు: 'ఎవరూ చూడటం లేదు కాబట్టి సమస్య లేదు' అనే ధైర్యం. విడాకులు, పన్ను ఆడిట్, లేదా ఆస్తి అమ్మి డబ్బు వెనక్కి తీసుకురావాలనుకున్నప్పుడు మాత్రమే ఇలాంటి పరిశీలన మొదలవుతుంది. కాంట్రాక్ట్, రసీదు, పేమెంట్ ఆర్డర్, FET, డెవలపర్ అక్నాలెడ్జ్మెంట్ - ఈ ఫైల్ మొత్తాన్ని దాదాపు పదేళ్లపాటు భద్రపరచుకోవాలి.
థాయిలాండ్, రష్యా మధ్య డేటా షేరింగ్ ఎంత ఉంది?
థాయిలాండ్, రష్యా మధ్య రియల్ ఎస్టేట్ ట్రాన్సాక్షన్లపై ఆటోమేటిక్ డేటా ఎక్స్చేంజ్ లేదు, కానీ ఫైనాన్షియల్ అకౌంట్ ఇన్ఫర్మేషన్ షేర్ చేయబడుతుంది. దీని అర్థం రిస్క్ తగ్గుతుంది కానీ పూర్తిగా పోదు. నా అభిప్రాయం ప్రకారం, డాక్యుమెంటేషన్ సరిగ్గా ఉంచుకోవడమే అత్యుత్తమ రక్షణ - బడ్జెట్ 5 మిలియన్ THB కంటే తక్కువ ఉన్న చిన్న డీల్స్లో కూడా ఇది వర్తిస్తుంది, ఎందుకంటే స్క్రూటినీ ఎప్పుడు వస్తుందో ఎవరికీ తెలియదు.
కొనుగోలుకు ముందు ఏమి సిద్ధం చేసుకోవాలి?
ఆదర్శవంతమైన చైన్ ఇలా ఉండాలి: స్వంత రష్యన్ బ్యాంక్ ఖాతా నుండి, 'real estate payment' అని స్పష్టంగా పేర్కొన్న ఏజెన్సీ అగ్రిమెంట్ కింద లైసెన్స్ పొందిన పేమెంట్ ఏజెంట్కు ట్రాన్స్ఫర్, తర్వాత కొనుగోలుదారు పేరు, యూనిట్ నంబర్ రెఫరెన్స్ చేస్తూ డెవలపర్కు కరెన్సీ ట్రాన్స్ఫర్, థాయ్ బ్యాంక్లో బాత్గా మార్పిడి, FET జారీ, చివరగా లాండ్ డిపార్ట్మెంట్లో రిజిస్ట్రేషన్.
ఎవరైనా పేమెంట్ పర్పస్ను దాచి 'సింప్లిఫై' చేస్తామని చెప్పితే, అది రెడ్ ఫ్లాగ్గా భావించండి. కమిషన్లో ఒక శాతం ఆదా చేయాలని చూసి, తప్పుడు డాక్యుమెంట్లతో డీల్ కట్టడం ఎప్పుడూ లాభసాటి కాదు. కాంట్రాక్ట్లో పేమెంట్ పర్పస్ చెక్ చేయడం, అదే డెవలపర్ మునుపటి డీల్స్ నుండి ఒక FET సాంపిల్ అడగడం - ఈ రెండు స్టెప్స్ మాత్రమే చాలా రిస్క్ను తొలగిస్తాయి. థాయిలాండ్ ఆస్తి కొనుగోలు ప్రయాణంలో ఇలాంటి వివరాలు ముందే తెలుసుకోవడం చాలా విలువైనది.
మూలం: Realty-Phuket.com