బ్యాంకాక్లో ఒక స్టాక్ ఎక్స్ఛేంజ్ లిస్టెడ్ కంపెనీ పుస్తకాల్లో 38.18 బిలియన్ బాత్ (సుమారు 32.5 బాత్ = 1 డాలర్ రేటు వద్ద 1.17 బిలియన్ డాలర్లు) విలువైన ఆర్డర్లు ఇంకా ట్రాన్స్ఫర్ కాకుండా పెండింగ్లో ఉన్నాయి. ఈ కంపెనీ AssetWise, థాయ్ కండో మార్కెట్ మందగించిన కాలంలో కూడా వృద్ధి చూపిస్తున్న అరుదైన SET-లిస్టెడ్ డెవలపర్లలో ఒకటి. ఈ ఒక్క సంఖ్యలోనే, ఇండియా నుంచి లేదా తెలుగు రాష్ట్రాల నుంచి ఫుకెట్లో ప్రాపర్టీ చూస్తున్న ఎవరికైనా ఉపయోగపడే సమాచారం దాగి ఉంది.
మొదటి ఆరు నెలల ఆదాయం 5.69 బిలియన్ బాత్గా నమోదైంది, గత సంవత్సరం ఇదే కాలంతో పోలిస్తే 57% వృద్ధి. కానీ ఈ వృద్ధి కొత్త అమ్మకాల వల్ల కాదు, యూనిట్ల హ్యాండోవర్ల వల్ల వచ్చింది. థాయ్ అకౌంటింగ్ నిబంధనల ప్రకారం, సేల్స్ కాంట్రాక్ట్ సంతకం చేసినప్పుడు కాదు, యజమానిత్వం బదిలీ అయినప్పుడే ఆదాయంగా లెక్కిస్తారు.
బ్యాక్లాగ్ అంటే ఏమిటి, ఇది ఎందుకు ఆదాయం కంటే ఎక్కువ చెబుతుంది?
ఆదాయం అనేది వెనుకటి కథ. అది రెండు, మూడు సంవత్సరాల క్రితం కట్టిన ఇళ్ల ఫలితం. బ్యాక్లాగ్ మాత్రం ముందుకు చూసే సంఖ్య, ఎంతమంది కొనుగోలుదారులు ఇప్పటికే సంతకం చేసి డిపాజిట్ చెల్లించారో చూపిస్తుంది.
5.69 బిలియన్ బాత్ ఆరు నెలల ఆదాయానికి 38.18 బిలియన్ బాత్ బ్యాక్లాగ్ ఉండటం అంటే, కంపెనీ కట్టేకంటే, ట్రాన్స్ఫర్ చేసేకంటే వేగంగా అమ్ముతోందని అర్థం. బ్యాంక్ ఆఫ్ థాయిలాండ్ స్థానిక కొనుగోలుదారులకు గృహ రుణాలపై కఠిన విధానం అనుసరిస్తున్న, దేశీయ డిమాండ్ మందగించిన ఈ కాలంలో, ఈ గ్యాప్ను సాధారణంగా విదేశీ నిధులే పూరిస్తాయి. ఇది సరిగ్గా ఫుకెట్లో కనిపిస్తోంది.
ఫుకెట్ బ్యాక్లాగ్లో అసలు ఏం జరుగుతోంది?
ASW మరియు Rhom Bho Property కలిపిన పోర్ట్ఫోలియో, The Title బ్రాండ్ కింద, 47.4 బిలియన్ బాత్ విలువైనది. ఇందులో ఫుకెట్ వాటా 57% ఆర్డర్లు, ఇది 2028 వరకు ఆదాయ దృష్టిని అందిస్తుంది. రెండవ అర్ధభాగానికి ముఖ్య డ్రైవర్లు బ్యాంకాక్ మరియు ఫుకెట్లో యూనిట్ హ్యాండోవర్లే.
గమనించాల్సిన విషయం: బ్యాక్లాగ్ లాభం కాదు. ఫండ్-ట్రాన్స్ఫర్ అప్రూవల్ మరియు ఫైనల్ పేమెంట్ దశలో కొన్ని కాంట్రాక్టులు మధ్యలోనే ఆగిపోతాయి.
ఫుకెట్లో బ్రాండెడ్ కండో కొనేవారు నిజంగా ఏం కొంటున్నారు?
ఫుకెట్ ఇప్పుడు షార్ట్-టర్మ్ రెంటల్ కోసం చౌక స్టూడియోల మార్కెట్ కాదు. 8-15 మిలియన్ బాత్ బడ్జెట్ ఉన్న కొనుగోలుదారుడు చదరపు మీటర్లను కాదు, ఒక ఆపరేటింగ్ స్ట్రక్చర్ను ఎంచుకుంటున్నాడు: రెంటల్ను ఎవరు మేనేజ్ చేస్తారు, తక్కువ సీజన్లో ఆక్యుపెన్సీ ఎంత, ఎక్విప్మెంట్ మార్పు ఖర్చు ఎవరిది, ఆదాయాన్ని యజమాని మరియు ఆపరేటర్ మధ్య ఎలా విభజిస్తారు అనేది.
బ్రాండ్ అంటే ఇక్కడ మేనేజ్మెంట్ రిస్క్ను ప్రొఫెషనల్ ఆపరేటర్పైకి బదిలీ చేసే ఒక పద్ధతి. అందుకే 20-35% ధర ప్రీమియం ఉంటుంది. రష్యా, కజాఖ్స్తాన్ లేదా చైనా నుంచి వచ్చే కొనుగోలుదారుడు నిర్మాణం, ఆపరేషన్లను వ్యక్తిగతంగా పర్యవేక్షించలేడు. లిస్టెడ్ డెవలపర్ చేసిన బ్రాండెడ్ ప్రాజెక్ట్ అంటే, వాస్తవానికి, ఒక ఇంటీరియర్ డిజైన్ ప్యాకేజీ కొనడం కాదు, పబ్లిక్గా బహిర్గతమైన ఫైనాన్షియల్ రిపోర్టింగ్ను కొనడం.
ఈ లాజిక్ ఎక్కడ విఫలమవుతుంది?
ఇప్పుడు అసౌకర్యమైన భాగం. బ్రాండ్ ప్రీమియం రీసేల్లో బాగా పనిచేయదు. మొదటి కొనుగోలుదారుడు మేనేజ్మెంట్ కంపెనీ మరియు లాబీ కోసం 20-35% అదనంగా చెల్లిస్తాడు; ఐదేళ్ల తర్వాత రెండవ కొనుగోలుదారుడు ఆ ప్రాంతంలో చదరపు మీటరుకు ధర మరియు మునుపటి సంవత్సరం నికర దిగుబడిని చూస్తాడు. బ్రోచర్లో చెప్పిన 7-8% బదులు నికర రిటర్న్ 4-5% అయితే, ప్రీమియం మాయమవుతుంది. బ్రోచర్లు ఎక్కువ ఆక్యుపెన్సీతో గ్రాస్ రెవెన్యూపై శాతాలు చూపిస్తాయి, కానీ యజమానికి ఆపరేటర్ కమిషన్, యూటిలిటీలు, సింకింగ్ ఫండ్ కంట్రిబ్యూషన్, ట్యాక్స్, మరియు మే-అక్టోబర్ వర్షాకాలంలో వెకెన్సీ తర్వాత మిగిలేదే వస్తుంది.
రెండోది, బ్యాక్లాగ్ డెలివరీకి గ్యారంటీ కాదు. కొందరు అంతర్జాతీయ కొనుగోలుదారులకు అలవాటైన 'నిర్మాణం పూర్తయ్యేవరకు బ్లాక్ చేసిన అకౌంట్లో నిధులు ఉంచే' వ్యవస్థ థాయిలాండ్లో లేదు; కాంట్రాక్ట్ పేమెంట్లు నేరుగా డెవలపర్కు వెళ్లి, జరుగుతున్న నిర్మాణానికి ఖర్చవుతాయి. అసలైన రక్షణ డెవలపర్ ఆర్థిక స్థితి, పూర్తయిన ప్రాజెక్టుల ట్రాక్ రికార్డ్, మరియు సేల్ కాంట్రాక్ట్ నిర్మాణం మాత్రమే.
మూడోది, వెస్ట్ కోస్ట్లో నిర్మాణం చాలా దట్టంగా జరుగుతోంది. బాంగ్ తావ్, లయాన్, కమాలా - ఈ మూడు ప్రాంతాలు పెద్ద ఎత్తున కొత్త యూనిట్లను శోషించుకుంటున్నాయి, ఇవాళ్టి బ్యాక్లాగ్ పూర్తయిన బిల్డింగ్లుగా మారేసరికి ఒకే టెనెంట్ పూల్ కోసం పోటీ తీవ్రమవుతుంది.
ఫుకెట్లో నికర దిగుబడి వాస్తవంగా ఎంత?
మార్కెట్ అంచనాల ప్రకారం, మేనేజ్మెంట్ కంపెనీ ఫీజులు, యూటిలిటీలు, ట్యాక్స్ తర్వాత నికర దిగుబడి సాధారణంగా వార్షికంగా 4-6% పరిధిలో ఉంటుంది. మార్కెటింగ్ మేటీరియల్లో చూపే 8-10% సంఖ్యలు సాధారణంగా గ్రాస్ మరియు ఆశావహ ఆక్యుపెన్సీ అంచనాలపై ఆధారపడి ఉంటాయి. 2025లో ఫుకెట్లో విల్లా అమ్మకాలు 12.9% పెరిగాయి, ఈ డిమాండ్ వెస్ట్ కోస్ట్లో (బాంగ్ తావ్, లయాన్, కమాలా) మేనేజ్మెంట్, సర్వీస్, మంచి లొకేషన్ ఉన్న ప్రాజెక్టుల చుట్టూ కేంద్రీకృతమై ఉంది.
మా అభిప్రాయం: ఎవరు ఫుకెట్ బ్రాండెడ్ కండో కొనాలి?
మీ బడ్జెట్ 5-6 మిలియన్ బాత్ కంటే తక్కువగా ఉంటే, బ్రాండెడ్ ఫుకెట్ మీకు సరైనది కాదు. ఈ ధర స్థాయిలో బ్రాండ్ ప్రీమియం దిగుబడిని తినేస్తుంది, మీరు వందలాది సారూప్య స్టూడియోలతో పోటీ పడాల్సి వస్తుంది. ఈ సెగ్మెంట్లో BTS మరియు MRT స్టేషన్లకు దగ్గరగా ఉన్న బ్యాంకాక్ కండోలను చూడటం మంచిది, అక్కడ టెనెంట్లు నాలుగు నెలలకు కాదు, ఏడాది పొడవునా ఉంటారు.
8 మిలియన్ బాత్ కంటే ఎక్కువ బడ్జెట్ ఉన్నవారికి లాజిక్ మారుతుంది. ఇక్కడ మేము మూడు నిర్ధారించగలిగే ప్రమాణాల ఆధారంగా ప్రాజెక్ట్ ఎంచుకుంటాం: డెవలపర్ పబ్లిక్గా లిస్టెడ్ మరియు తన బ్యాక్లాగ్ను బహిర్గతం చేస్తాడా, ఆపరేటర్ ఐలండ్లో నిజమైన ఆక్యుపెన్సీ ఫిగర్లతో ఇప్పటికే ప్రాపర్టీలు నడుపుతున్నారా, మరియు లీజ్ అగ్రిమెంట్ 6% కంటే ఎక్కువ గ్యారంటీడ్ ఈల్డ్లను వాగ్దానం చేయదా (ఇలాంటి వాగ్దానాలు సాధారణంగా పెంచిన ఎంట్రీ ధర ద్వారా భర్తీ చేయబడతాయి).
చాలామంది కొనుగోలుదారులు మిస్ అయ్యే ఒక ముఖ్యమైన స్టెప్: తక్కువ సీజన్లో సందర్శించండి, ఫిబ్రవరిలో కాదు. జూలై లేదా సెప్టెంబర్ నెలలు బీచ్ మరియు రోడ్ల నిజమైన ఆక్యుపెన్సీని పీక్ మంత్స్ కంటే చాలా నిజాయితీగా చూపిస్తాయి.
విదేశీయులు ఫుకెట్లో ఎలా కొనాలి? చట్టపరమైన అంశాలు
విదేశీయుడు ఏ కండోమినియం బిల్డింగ్లోనైనా ఫ్రీహోల్డ్ టైటిల్ను కేవలం 49% సెల్లబుల్ ఏరియా పరిధిలోనే కలిగి ఉండగలడు, బ్రాండెడ్ ప్రాజెక్టులు కూడా ఇందుకు మినహాయింపు కాదు. మిగిలిన 51% విదేశీయులకు లీజ్హోల్డ్ ద్వారానే అందుబాటులో ఉంటుంది, సాధారణంగా 30 సంవత్సరాలు, రెన్యువల్ ఆప్షన్లతో.
విదేశీ కొనుగోలుదారు నుంచి పేమెంట్ విదేశాల నుంచి విదేశీ కరెన్సీలో వచ్చి, థాయిలాండ్ లోపల బాత్గా మార్చబడాలి. బ్యాంక్ ఫారిన్ ఎక్స్ఛేంజ్ ట్రాన్సాక్షన్ (FET) ఫారం జారీ చేస్తుంది, ఇది లేకుండా లాండ్ డిపార్ట్మెంట్ ఫ్రీహోల్డ్ యజమానిత్వాన్ని రిజిస్టర్ చేయదు.
మూలం: Dzen (hatamatata)