మీరు ఎప్పుడైనా బ్యాంకాక్లో ఖరీదైన ఏరియాలో ఖాళీగా కనిపించే స్థలంలో నాలుగు అరటి చెట్లో, కొబ్బరి చెట్లో నాటి ఉండటం చూశారా? అది కేవలం అలంకారం కాదు, ఇన్నేళ్లూ నడిచిన ఒక పెద్ద ట్యాక్స్ ట్రిక్! సిలోమ్, సాతోర్న్ లాంటి ఏరియాల్లో ఖరీదైన ప్లాట్లు ఉన్నవాళ్లు వాటిని 'వ్యవసాయ భూమి' గా రిజిస్టర్ చేయించి, ప్రతి ఏడాదీ లక్షలాది బాత్లు టాక్స్ ఆదా చేసుకున్నారు. ఇప్పుడు బ్యాంకాక్ సిటీ హాల్ (BMA) ఈ లూప్హోల్ను మూసేయడానికి రంగం సిద్ధం చేసింది. థాయిలాండ్లో భూమి లేదా భూమి ఆధారిత ఆస్తుల్లో ఆసక్తి ఉన్న ప్రతి పెట్టుబడిదారుడూ ఇది గమనించాల్సిన అంశం.
సూటిగా చెప్పాలంటే: బ్యాంకాక్ నగర కేంద్రంలో వ్యవసాయ భూమిగా నమోదైన ప్లాట్లపై టాక్స్ రేటు దాదాపు మూడు రెట్లు పెరగనుంది. ప్రస్తుతం 0.01-0.1% ఉన్న వ్యవసాయ రేటు 0.03-0.12% కు చేరుతుంది, అంటే మిలియన్ బాత్ విలువకు దాదాపు 100 బాత్ నుండి 300 బాత్కు టాక్స్ పెరుగుతుంది. ఇది 2027వ ఆర్థిక సంవత్సరం నుండి అమల్లోకి వచ్చే అవకాశం ఉంది.
ఈ మార్పు వెనుక కథ ఏంటి?
థాయిలాండ్లో 2020లో అమల్లోకి వచ్చిన లాండ్ అండ్ బిల్డింగ్ టాక్స్ చట్టం (B.E. 2562) భూమిని నాలుగు రకాలుగా విభజించింది: రెసిడెన్షియల్, అగ్రికల్చరల్, కమర్షియల్, మరియు వేకెంట్ (ఖాళీ) భూమి. ఈ నాలుగింటిలో అగ్రికల్చరల్ కేటగిరీకే అత్యల్ప రేటు, 75 మిలియన్ బాత్ వరకు విలువున్న ప్లాట్లకు కేవలం 0.01% నుండి మొదలవుతుంది. అదే కమర్షియల్ రేటు 0.3% నుండి మొదలై క్రమంగా పెరుగుతుంది.
ఈ వ్యత్యాసాన్ని చాలామంది భూస్వాములు తెలివిగా వాడుకున్నారు. బ్యాంకాక్ నడిబొడ్డులో 1 నుండి 20 రాయ్ (rai) విస్తీర్ణం ఉన్న వందలాది ప్లాట్లు అధికారికంగా వ్యవసాయ భూమిగా నమోదై ఉన్నాయని మార్కెట్ అంచనాలు చెబుతున్నాయి. 100 మిలియన్ బాత్ విలువున్న ప్లాట్పై ఈ లూప్హోల్ వల్ల ఏటా 500,000 నుండి 700,000 బాత్ వరకు ఆదా అయ్యేది, అది కూడా ఎలాంటి నిజమైన వ్యవసాయ కార్యకలాపం లేకుండానే!
ఏయే ఏరియాలు, ఎవరు ఎక్కువగా ప్రభావితమవుతారు?
BTS, MRT లైన్ల వెంబడి ఉన్న అత్యంత విలువైన ప్రాంతాల్లో ఈ 'నకిలీ వ్యవసాయ' ప్లాట్లు ఎక్కువగా కేంద్రీకృతమై ఉన్నాయి:
- సిలోమ్ (Silom)
- సాతోర్న్ (Sathorn)
- సుఖుమ్విట్ (Sukhumvit) - సాయి 1 నుండి 63 వరకు
- ప్లోయెన్చిట్ (Ploenchit)
- రాచదమ్రి (Ratchadamri)
ఖజానా శాఖ (Treasury Department) 2024-2027 రీఅసెస్మెంట్ ప్రకారం, సుఖుమ్విట్లో సాయి 1-63 మధ్య ఉన్న భూమి విలువ ఒక్కో చదరపు వా (square wah) కు 800,000 నుండి 1,500,000 బాత్ వరకు ఉంది. ఇంత విలువైన స్థలాన్ని వ్యవసాయ రేటుతో టాక్స్ కట్టడం ఎంత పెద్ద లాభమో ఇక్కడ అర్థమవుతుంది.
టాక్స్ రేట్ల పోలిక ఇలా ఉంది
| కేటగిరీ | ప్రస్తుత రేటు | ప్రతిపాదిత రేటు |
|---|---|---|
| వ్యవసాయ భూమి (Agricultural) | 0.01% - 0.1% | 0.03% - 0.12% |
| కమర్షియల్ భూమి | 0.3% - 0.7% | మార్పు లేదు |
BMA కేవలం రేట్లు పెంచడమే కాదు, ఎన్ఫోర్స్మెంట్ను కూడా కఠినతరం చేస్తోంది. ఇకపై వ్యవసాయ భూమిగా నమోదైన స్థలంలో నిజమైన వాణిజ్య వ్యవసాయం జరగాలి, కేవలం చూపించడానికి నాలుగు మొక్కలు నాటితే సరిపోదు.
విదేశీ పెట్టుబడిదారులకు ఇది ఎలా వర్తిస్తుంది?
ఇక్కడ ఒక ముఖ్యమైన విషయం స్పష్టం చేసుకోవాలి: థాయిలాండ్ లాండ్ కోడ్ సెక్షన్ 86 ప్రకారం, విదేశీయులు నేరుగా థాయిలాండ్లో భూమిని సొంతం చేసుకోవడం నిషేధం. కాబట్టి ఈ కొత్త రేట్లు నేరుగా విదేశీ యజమానులపై పడవు. కానీ, మీరు థాయ్ కంపెనీలో వాటాదారుగా ఉండి ఆ కంపెనీ ద్వారా భూమి కలిగి ఉంటే, లేదా దీర్ఘకాలిక లీజు ద్వారా భూమిని వినియోగిస్తుంటే, పెరిగిన టాక్స్ భారం మీ ఆపరేటింగ్ ఖర్చులపై నేరుగా ప్రభావం చూపుతుంది. అభివృద్ధి ప్రాజెక్టుల ఆర్థిక లెక్కలు మారతాయి, చివరికి కొత్త కాండోమినియంల చదరపు మీటర్ ధరపైనా దీని ప్రభావం కనిపించవచ్చు.
BMA కి ఈ మార్పు చేయడానికి బలమైన ఆర్థిక కారణం కూడా ఉంది. 2025కి వారి టాక్స్ కలెక్షన్ లక్ష్యం 37 బిలియన్ బాత్. ల్యాండ్ టాక్స్ను నేరుగా వసూలు చేసే BMA కి రెవెన్యూ పెంచుకోవాల్సిన అవసరం ఖచ్చితంగా ఉంది.
మార్కెట్పై ఇప్పటికే కనిపిస్తున్న ప్రభావం
వేకెంట్ ల్యాండ్పై పెరుగుతున్న టాక్స్ ఒత్తిడి వల్ల, 2024-2025లో డెవలప్మెంట్కు సిద్ధంగా ఉన్న భూమి సరఫరా ఇప్పటికే 12-15% పెరిగింది (AREA - Agency for Real Estate Affairs డేటా ప్రకారం). అంటే, టాక్స్ భారం భరించలేని కొందరు యజమానులు తమ ప్లాట్లను అమ్మకానికి పెడుతున్నారు లేదా డెవలప్ చేయడానికి సిద్ధపడుతున్నారు అని అర్థం.
అయితే, పెద్ద ఎత్తున ల్యాండ్ సెల్-ఆఫ్ జరగుతుందని అనుకోవడం తప్పు. క్రౌన్ ప్రాపర్టీ బ్యూరో, సిరివాద్నభాక్డి, చిరతివాత్ లాంటి పెద్ద కుటుంబాలు దీర్ఘకాలిక వ్యూహాలతో నడుస్తాయి, కొన్ని లక్షల బాత్ల టాక్స్ పెరుగుదలకు వాళ్లు తమ ఆస్తులను హడావిడిగా అమ్మరు. కానీ, స్పెక్యులేటివ్గా భూమి పట్టుకున్న చిన్న, మధ్యస్థాయి యజమానులు మాత్రం క్రమంగా వైదొలగే అవకాశం ఉంది.
ఈ మార్పు ధరలు, అద్దెలపై ఎలా ప్రభావం చూపవచ్చు?
స్వల్పకాలంలో, కొందరు యజమానులు తమ ప్లాట్లను అమ్మకానికి పెట్టడం వల్ల ధరలు తాత్కాలికంగా మెత్తబడవచ్చు లేదా వృద్ధి నెమ్మదించవచ్చు. మధ్యకాలంలో మాత్రం, పెరిగిన డెవలప్మెంట్ కార్యకలాపాల వల్ల కాండోమినియంలు, కమర్షియల్ స్పేస్ సరఫరా పెరిగి మార్కెట్ మరింత స్థిరపడే అవకాశం ఉంది.
ఆఫీస్, రిటైల్ అద్దెలపై కూడా పరోక్ష ప్రభావం ఉంటుంది. పక్కనున్న భూమిని వ్యవసాయ భూమిగా చూపించి టాక్స్ బేస్ తగ్గించుకోవడం ఇక సాధ్యం కానప్పుడు, కమర్షియల్ బిల్డింగ్ యజమానుల ఆపరేటింగ్ ఖర్చులు పెరుగుతాయి. ఈ భారంలో కొంత భాగం అద్దెదారులపైకి, ముఖ్యంగా గ్రేడ్ B మరియు C ఆఫీస్ స్పేస్లలో బదిలీ అయ్యే అవకాశం ఉంది.
కాండోమినియం కొనుగోలుదారులకు నేరుగా సంబంధం లేకపోయినా (కాండో టాక్స్ వేరే రెసిడెన్షియల్ రేటుతో లెక్కించబడుతుంది), పెరిగిన భూమి సరఫరా వల్ల బ్యాంకాక్ నడిబొడ్డున కొత్త ప్రాజెక్టులు ఎక్కువగా రావచ్చు, ఇది కొనుగోలుదారులకు ఎక్కువ ఎంపికలు, పోటీ ధరలు అందించే అవకాశం కల్పిస్తుంది.
కొనుగోలుకు ముందు ఏం చెక్ చేసుకోవాలి?
మీరు బ్యాంకాక్లో భూమి కొనాలని అనుకుంటే, అమ్మేవారి నుండి చానోట్ (Chanote) టైటిల్ డీడ్తో పాటు తాజా ల్యాండ్ టాక్స్ రసీదు తప్పకుండా అడగండి. ఆ రసీదులో ఆ ప్లాట్ ఏ కేటగిరీలో ఉందో స్పష్టంగా ఉంటుంది: వేకెంట్, అగ్రికల్చరల్, రెసిడెన్షియల్ లేదా కమర్షియల్. అలాగే BMA డిపార్ట్మెంట్ ఆఫ్ సిటీ ప్లానింగ్లో జోనింగ్ వివరాలు కూడా ధృవీకరించుకోవడం మంచిది.
ఈ మార్పు ఒక్కసారిగా వచ్చిన షాక్ కాదు, ఇది ఒక సహజమైన సర్దుబాటు మాత్రమే. బ్యాంకాక్ నగరం భూమి వాస్తవ వినియోగానికి తగ్గట్టుగా నియమాలను తీసుకొస్తోంది. ఊహాజనిత స్ట్రక్చరింగ్ల మీద కాకుండా, నిజమైన రిటర్న్ల మీద ఆధారపడి ఆస్తులను ఎంచుకునే పెట్టుబడిదారులకు ఇది మంచి సంకేతమే, ఎందుకంటే మార్కెట్ మరింత పారదర్శకంగా మారుతోంది. థాయిలాండ్లో సరైన ఆస్తిని ఎంచుకోవాలనుకునేవారికి, ఈ తరహా నియంత్రణ మార్పులను ముందుగానే అర్థం చేసుకోవడం చాలా ముఖ్యం, థాయిలాండ్ ఆస్తి బృందం ఇలాంటి విషయాల్లో సరైన మార్గదర్శకత్వం ఇవ్వగలదు.
మూలం: Nation Thailand