మీరు ఫుకెట్లో నిర్మాణంలో ఉన్న ఒక కండోమినియంలో లక్షలాది బాత్లు పెట్టుబడి పెట్టారు. హ్యాండోవర్ తేదీ దాటిపోయింది, డెవలపర్ మాత్రం 'ఫోర్స్ మెజూర్' (అనివార్య పరిస్థితులు) అని చెప్పి చేతులెత్తేస్తున్నాడు. ఇలాంటి పరిస్థితి 2026లో థాయిలాండ్లో ఇన్వెస్ట్ చేసిన చాలామంది తెలుగు కొనుగోలుదారులకు ఎదురవుతోంది. ఇంధన సరఫరా సమస్యలు, లాజిస్టిక్స్ ఇబ్బందులు, నిర్మాణ సామగ్రి ధరలు పెరగడం లాంటి కారణాలను చూపిస్తూ డెవలపర్లు డెలివరీ వాయిదా వేస్తున్నారు.
ఇక్కడ మీరు గుర్తుపెట్టుకోవాల్సిన అతి ముఖ్యమైన విషయం ఏమిటంటే, 'ఫోర్స్ మెజూర్' అని చెప్పడం వల్ల మాత్రమే డెవలపర్ తన బాధ్యతల నుండి ఆటోమేటిక్గా తప్పించుకోలేడు. థాయిలాండ్ సివిల్ అండ్ కమర్షియల్ కోడ్ (సెక్షన్లు 8, 219) ప్రకారం, ఆ పరిస్థితులు నిజంగా ఊహించలేనివి, నివారించలేనివి, పార్టీల నియంత్రణకు మించినవి అని రుజువు చేయాల్సిందే. కేవలం నిర్మాణ సామగ్రి ధరలు పెరిగాయి అనే కారణం సాధారణంగా ఇందులోకి రాదు.
ఇది కేవలం ఒక సైద్ధాంతిక రిస్క్ కాదు, నిజమైన మార్కెట్ సమస్య. పరిశ్రమ డేటా ప్రకారం, ఫుకెట్ ఆఫ్-ప్లాన్ మార్కెట్లో 2021 నుండి 2025 మధ్య దాదాపు 470 బిలియన్ THB విలువైన లావాదేవీలు జరిగాయి. వీటిలో విదేశీ కొనుగోలుదారుల వాటా సుమారు 60%. అయినప్పటికీ, కొనుగోలుదారుల రక్షణ, పర్యవేక్షణ ఇప్పటికీ చాలా బలహీనంగా ఉన్నాయి. కాంట్రాక్ట్ సంతకం చేయకముందే చెల్లించే డిపాజిట్లకు, ప్రాజెక్ట్ ఆగిపోతే రీఫండ్ గ్యారంటీ ఉండదు.
క్లుప్తంగా సమాధానం
- థాయ్ చట్టం ప్రకారం ఫోర్స్ మెజూర్ అంటే ఊహించలేని, నివారించలేని సంఘటనలు (థాయ్ సివిల్ అండ్ కమర్షియల్ కోడ్ సెక్షన్ 8)
- ఫోర్స్ మెజూర్ సంఘటనకు, జరిగిన ఆలస్యానికి మధ్య స్పష్టమైన సంబంధం ఉందని డెవలపర్ డాక్యుమెంట్తో నిరూపించాలి
- ఖచ్చితమైన కారణం, కొత్త టైమ్లైన్ తెలిపే అధికారిక లిఖితపూర్వక నోటీసు పొందే హక్కు కొనుగోలుదారుడికి ఉంది
- 2025-2026లో సాధారణ ఫోర్స్ మెజూర్ ఆలస్యాలు 3 నుండి 12 నెలల వరకు ఉంటున్నాయి
- కాంట్రాక్టే అంతిమం: ఫోర్స్ మెజూర్ క్లాజ్ లేకుండా, కోర్టు ప్రొసీడింగ్స్ లేకుండా డెవలపర్ దీన్ని ఉపయోగించలేడు
- డాక్యుమెంటేషన్ చాలా కీలకం: వివరమైన రికార్డులు ఉంచుకునే కొనుగోలుదారులు తమ హక్కులను బాగా కాపాడుకోగలరు
వేర్వేరు పరిస్థితులు, మీకున్న ఆప్షన్లు
పరిస్థితి 1: నిజమైన, రుజువు చేయగల ఫోర్స్ మెజూర్
దేశవ్యాప్తంగా ధృవీకరించబడిన ఇంధన కొరత లేదా ప్రభుత్వం విధించిన ఆంక్ష దీనికి ఒక నిజమైన ఉదాహరణ. ఇలాంటప్పుడు ఆలస్యాన్ని అంగీకరించడం సమంజసమే, కానీ కొత్త టైమ్లైన్తో లిఖితపూర్వక నోటీసు ఇవ్వాలని పట్టుబట్టండి, పరిహారం (సర్వీస్ ఫీజులో డిస్కౌంట్ లేదా ఫినిషింగ్ అప్గ్రేడ్లు) కోరండి. డెవలపర్ ఆర్థికంగా బలంగా, స్థిరపడినవాడైతే రిస్క్ తక్కువగా ఉంటుంది.
పరిస్థితి 2: ఫోర్స్ మెజూర్ ఒక కవర్ స్టోరీగా ఉపయోగించడం
కొందరు డెవలపర్లు ఇంధన సంక్షోభం అని చెబుతారు గానీ, అసలు కారణం నిధుల కొరత లేదా సరైన ప్రణాళిక లేకపోవడమే ఉంటుంది. కొనుగోలుదారులు కాంట్రాక్ట్ను స్వతంత్రంగా న్యాయ నిపుణుడితో సమీక్షించాలి, చెప్పిన కారణాన్ని అసలు మార్కెట్ పరిస్థితులతో పోల్చి చూడాలి. థాయ్ కోర్టులు ఫోర్స్ మెజూర్ క్లెయిమ్లను చాలా జాగ్రత్తగా పరిశీలిస్తాయి.
పరిస్థితి 3: ఆలస్యం సాగుతూనే ఉంది, డెవలపర్ మౌనం వహిస్తున్నాడు
ఇది అత్యంత ఆందోళనకరమైన పరిస్థితి. నోటీసు లేదు, కొత్త టైమ్లైన్ లేదు, సేల్స్ ఆఫీస్ స్పందించడం లేదు అంటే వెంటనే చర్య తీసుకోవాల్సిన హెచ్చరిక సంకేతాలివి: నోటరైజ్డ్ థాయ్ అనువాదంతో అధికారిక లేఖ పంపండి, థాయిలాండ్ కన్స్యూమర్ ప్రొటెక్షన్ బోర్డ్ (OCPB) వద్ద ఫిర్యాదు నమోదు చేయండి. దీనితోపాటు స్థానిక న్యాయవాదిని నియమించుకోవడం చాలా అవసరం.
పరిస్థితి 4: కాంట్రాక్ట్ రద్దు చేసుకోవాలనుకోవడం
ఆలస్యం సహేతుకమైన కాలానికి మించి (సాధారణంగా 12 నెలలకు పైగా) కొనసాగితే, కొనుగోలుదారుడు కాంట్రాక్ట్ రద్దు, రీఫండ్ కోరవచ్చు. అయితే రీఫండ్ నిబంధనలు కాంట్రాక్ట్ను బట్టి మారుతాయి, ఇప్పటికే చెల్లించిన మొత్తంలో 10% నుండి 30% వరకు డెవలపర్లు తమవద్దే ఉంచుకుంటారు. థాయిలాండ్లో సివిల్ లిటిగేషన్ సాధారణంగా 1 నుండి 2 సంవత్సరాలు పడుతుంది.
పోలిక పట్టిక
| అంశం | నిజమైన ఫోర్స్ మెజూర్ | సందేహాస్పద ఫోర్స్ మెజూర్ | మోసపూరిత పథకం |
|---|---|---|---|
| నోటీసు | తేదీలు, కారణాలతో అధికారిక లేఖ | మౌఖిక లేదా అస్పష్టమైన ఇమెయిల్, వివరాలు లేవు | ఎలాంటి కమ్యూనికేషన్ లేదు |
| ఆధారాలు | ప్రభుత్వ వర్గాలు, మీడియా, పరిశ్రమ నివేదికలు | సాధారణ ప్రకటనలు, నిర్దిష్టత లేదు | డాక్యుమెంట్లు ఏవీ లేవు |
| కొత్త టైమ్లైన్ | స్పష్టమైన దశలవారీ షెడ్యూల్ | అస్పష్టమైన హామీలు | గడువులు మారుతూనే ఉంటాయి |
| కొనుగోలుదారు చర్య | అంగీకరించి, డాక్యుమెంట్ చేసి, పురోగతిని పర్యవేక్షించండి | స్వతంత్ర కాంట్రాక్ట్ సమీక్ష | వెంటనే న్యాయవాది, OCPB ఫిర్యాదు |
| రీఫండ్ అవకాశం | ఎక్కువ (ప్రాజెక్ట్ పూర్తయిన తర్వాత) | మధ్యస్థం (చర్చల ద్వారా) | తక్కువ (కోర్టు చర్య ద్వారానే) |
ప్రధాన రిస్క్లు, తప్పులు
రిస్క్ 1: ఫోర్స్ మెజూర్ ఆలస్యానికి కాలపరిమితి లేని కాంట్రాక్ట్పై సంతకం చేయడం. పరిష్కారం: సంతకం చేయడానికి ముందు, గరిష్ఠ ఫోర్స్ మెజూర్ ఆలస్య కాలం (ఉదాహరణకు 180 రోజులు) కాంట్రాక్ట్లో నిర్దేశించి ఉందని నిర్ధారించుకోండి. ఆ తర్వాత కాంట్రాక్ట్ రద్దు చేసుకునే హక్కు మీకు లభిస్తుంది.
రిస్క్ 2: సంఘటనలను డాక్యుమెంట్ చేయకపోవడం. పరిష్కారం: అన్ని ఉత్తరప్రత్యుత్తరాలు భద్రపరచండి, నిర్మాణ స్థలాన్ని క్రమం తప్పకుండా ఫోటో తీయండి, ప్రతి కాల్, మీటింగ్ తేదీని నమోదు చేయండి. మెసేజింగ్ యాప్ స్క్రీన్షాట్లను థాయ్ కోర్టులు ఆధారంగా అంగీకరిస్తాయి.
రిస్క్ 3: సేల్స్ ఏజెంట్ మౌఖిక హామీలపై ఆధారపడటం. పరిష్కారం: ఏ ఒప్పందమైనా థాయ్ భాషలో లిఖితపూర్వకంగా ఉండాలి, కంపెనీ అధీకృత ప్రతినిధి సంతకం చేయాలి.
రిస్క్ 4: మీ దేశపు న్యాయ నమూనాలు థాయిలాండ్లో వర్తిస్తాయని అనుకోవడం. పరిష్కారం: ప్రత్యేకంగా థాయ్ రియల్ ఎస్టేట్లో నిపుణుడైన న్యాయవాదిని నియమించుకోండి. విదేశీ న్యాయ చట్రాలు ఇక్కడ నేరుగా వర్తించవు.
రిస్క్ 5: థాయ్ భాష రాకుండా ఒంటరిగా చర్చించడం. పరిష్కారం: అనువాదకుడిని లేదా ద్విభాషా న్యాయవాదిని వెంటబెట్టుకోండి. థాయ్ కోర్టులు, ప్రభుత్వ సంస్థలు పూర్తిగా థాయ్ భాషలోనే పనిచేస్తాయి.
రిస్క్ 6: ఆర్థిక స్థిరత్వం సరిచూడకుండా డెవలపర్ నుండి కొనడం. పరిష్కారం: డిపార్ట్మెంట్ ఆఫ్ బిజినెస్ డెవలప్మెంట్ (DBD) ద్వారా కంపెనీ రిజిస్ట్రేషన్ చెక్ చేయండి, పూర్తయిన ప్రాజెక్టుల చరిత్రను పరిశీలించండి, కమిట్ చేసే ముందు ఆర్థిక నివేదికలను పరిశీలించండి.
విస్తృత చిత్రం: రెగ్యులేషన్ మరింత కఠినమవుతోంది
థాయ్ అధికారులు విదేశీ యాజమాన్య నిర్మాణాలపై పర్యవేక్షణ కఠినతరం చేస్తున్నారు. కోహ్ సముయి, కోహ్ పంగన్లలో మాత్రమే 11,400కు పైగా నామినీ-లింక్డ్ కంపెనీలను పరిశీలిస్తున్నారు. దీన్ని బట్టి, భవిష్యత్తులో కొనుగోలుదారులకు మరింత పేపర్వర్క్, మరింత డ్యూ డిలిజెన్స్ అవసరమవుతాయని అర్థం చేసుకోవాలి. మార్కెట్ కఠినమైన నియంత్రణ వైపు మారుతోంది, ఫోర్స్ మెజూర్ క్లెయిమ్లు కూడా ఇకపై మరింత న్యాయ పరిశీలనకు గురయ్యే అంశాల్లో ఒకటిగా మారుతున్నాయి.
చివరిగా చెప్పాలంటే: భయపడకండి, కానీ నిష్క్రియంగానూ ఉండకండి. ఫోర్స్ మెజూర్ అనేది ఒక న్యాయపరమైన సాధనమే తప్ప, డెవలపర్ జవాబుదారీతనాన్ని తుడిచిపెట్టే సాకు కాదు. మీ పని ఏమిటంటే, ప్రతిదీ డాక్యుమెంట్ చేయడం, నిజాలను ధృవీకరించడం, ముందుగానే నిపుణులను సంప్రదించడం. మీరు ఎంత త్వరగా చర్య తీసుకుంటే, మీ పెట్టుబడిని కాపాడుకునే అవకాశాలు అంత ఎక్కువగా ఉంటాయి. థాయిలాండ్లో ఆస్తి కొనుగోలు చేయాలనుకునే తెలుగు పెట్టుబడిదారులకు, ఇలాంటి సందర్భాల్లో థాయిలాండ్ ఆస్తి బృందం సరైన మార్గదర్శకత్వం అందించగలదు.
మూలం: The CITY - Asia