హైదరాబాద్ నుండి ఒక ఇన్వెస్టర్ ఫుకెట్లో కండో కొనాలని అనుకుంటే, బ్యాంకు లోన్ ప్రశ్నే ఉత్పన్నం కాదు... థాయిలాండ్లో నాన్-రెసిడెంట్ విదేశీయులకు మార్ట్గేజ్ దాదాపు లభించదు. కాబట్టి డీల్ అంతా నగదుతోనే జరుగుతుంది. ఇప్పుడు ప్రశ్న ఏంటంటే, జపాన్ బాండ్ ఈల్డ్ 3% దాటడం, అమెరికా ఈల్డ్ 4.8%కి చేరడం ఈ నగదు కొనుగోళ్లను ఎలా ప్రభావితం చేస్తుంది?
జపాన్ బాండ్ ఈల్డ్ ఎందుకు ఇంత ముఖ్యం?
జపాన్ 10-ఏళ్ల ప్రభుత్వ బాండ్ ఈల్డ్ 3% దాటింది. ది జపాన్ టైమ్స్ ప్రకారం ఇది దాదాపు మూడు దశాబ్దాల్లో మొదటిసారి. యూరోన్యూస్ దీన్ని 1996 తర్వాత అత్యధిక స్థాయిగా పేర్కొంది. బ్యాంక్ ఆఫ్ జపాన్ సెప్టెంబర్ మీటింగ్లో రేటును 1.25%కి పెంచే అవకాశం 80-90% ఉందని మార్కెట్లు అంచనా వేస్తున్నాయి. ఇరవై ఏళ్లుగా దాదాపు జీరోగా ఉన్న జపాన్ లాంగ్-టర్మ్ డెట్ ఇప్పుడు అకస్మాత్తుగా రిటర్న్ ఇస్తోంది, ఇది కేవలం టోక్యో వార్త మాత్రమే కాదు. ఇంతకాలం జపాన్ మొత్తం ఆసియాకు చౌక క్యాపిటల్ సోర్స్గా ఉంది. ఇప్పుడు కొంత క్యాపిటల్ ఇంటికే తిరిగివెళ్తుంది.
అదే సమయంలో అమెరికా 10-ఏళ్ల ఈల్డ్ 4.8% వైపు పెరిగింది, 2-ఏళ్ల నోట్ 4.41% వద్ద ఉంది, బ్రెంట్ క్రూడ్ బారెల్కు దాదాపు 95 డాలర్లు వద్ద ట్రేడ్ అవుతోంది. జపాన్, యూకే, ఫ్రాన్స్, జర్మనీ లాంటి దేశాలు భారీ ప్రభుత్వ వ్యయ ప్రణాళికలు ప్రకటించడంతో 'బాండ్ విజిలాంటీస్' అనే పాత ఆలోచన మళ్లీ తలెత్తింది - మార్కెట్లు ఫిస్కల్ రిస్క్కు ప్రీమియం డిమాండ్ చేస్తున్నాయి.
రిస్క్-ఫ్రీ 4.8% ముందు ఫుకెట్ కండో ఎందుకు నిలబడాలి?
లెక్క సింపుల్, కానీ కొంచెం అసౌకర్యంగా ఉంటుంది. టెనెంట్లు లేకుండా, రిపేర్లు లేకుండా, మేనేజ్మెంట్ కంపెనీ అవసరం లేకుండా డాలర్లో రిస్క్-ఫ్రీ రేటు ఏడాదికి 4.8% ఇస్తుంటే, ప్రతి ఇన్కమ్-జనరేటింగ్ ఆస్తి తనను తాను ఎందుకు మంచి ఛాయస్ అని నిరూపించుకోవాల్సి ఉంటుంది. టాక్స్లు, మేనేజ్మెంట్ ఫీజులు తీసేసాక నెట్ 5-6% ఇచ్చే ఫుకెట్ కండో, డాలర్లో ఆలోచించే, అక్కడ నివాసం ఉండే ఉద్దేశం లేని కొనుగోలుదారుడికి ఇక ఆటోమేటిక్ ఛాయస్ కాదు. కానీ 7 నుండి 10 సంవత్సరాల హోరిజాన్తో క్యాపిటల్ అప్రిసియేషన్ మీద పందెం వేసేవారికి ఇది ఇప్పటికీ మంచి ట్రేడ్గానే ఉంటుంది. యీల్డ్ ఆర్గుమెంట్ మాత్రం రెండేళ్ల క్రితం కంటే బలహీనంగా ఉంది.
నా అభిప్రాయం ఇదే: అమెరికా 10-ఏళ్ల ఈల్డ్ 4.8% దగ్గర ఉన్నప్పుడు, కేవలం రెంటల్ ఇన్కమ్ కోసమే రిసార్ట్ ప్రాపర్టీ కొనడం అనేది కనీసం రెండు సీజన్ల నిజమైన బుకింగ్ హిస్టరీ ఉన్నప్పుడే సబబు, డెవలపర్ ప్రొజెక్షన్ ఆధారంగా కాదు. బడ్జెట్ 150,000 డాలర్ల కంటే తక్కువ ఉండి, రెండు మూడేళ్లలో రీసేల్ కోసమే కొనేవారు మాత్రం పైన చెప్పింది పక్కన పెట్టేయవచ్చు. ఆ టైమ్ఫ్రేమ్లో టోక్యో యీల్డ్ కర్వ్ కంటే లొకేషన్, కన్స్ట్రక్షన్ స్టేజ్ ఎక్కువ ప్రాధాన్యత కలిగివుంటాయి.
బాత్ బలహీనపడుతుందని అనుకుంటున్నారా? ఆ అంచనా తప్పు కావొచ్చు
మార్కెట్లో ఒక అంచనా చాలామంది పునరావృతం చేస్తారు: బాండ్ సెల్-ఆఫ్, బలమైన డాలర్ కాంబినేషన్ ఆటోమేటిక్గా విదేశీ కరెన్సీ కొనుగోలుదారులకు థాయ్ ఆస్తులను చౌకగా మారుస్తుందని. కానీ చరిత్ర దీన్ని పూర్తిగా ఖండిస్తుంది. బలమైన కరెంట్ అకౌంట్, టూరిజం ఇన్ఫ్లోల వల్ల, రిజర్వ్లలో పెద్ద గోల్డ్ కంపోనెంట్ ఉండటం వల్ల థాయ్ బాత్ చాలాసార్లు రీజనల్ సేఫ్-హెవెన్ కరెన్సీలా ప్రవర్తిస్తుంది. ఆ కరెన్సీ డిస్కౌంట్ ఎప్పటికీ రాకపోవచ్చు, దాని చుట్టూ ఎంట్రీ ప్రైస్ బడ్జెట్ వేయడం బలహీనమైన స్ట్రాటజీ.
సెకండరీ మార్కెట్లో నెగోషియేషన్ ఎందుకు సాధ్యమవుతోంది?
ఇక్కడ చాలామంది గమనించని పాయింట్ ఒకటుంది. ఎవరి క్యాపిటల్ లాంగ్ బాండ్లలో పెట్టుబడి పెట్టబడిందో, ఆ సెల్లర్ ఇప్పుడు పేపర్ లాస్ చూస్తున్నారు. అలాంటి సెల్లర్ ఇతర చోట్ల లాస్ క్రిస్టలైజ్ చేయకుండా ఉండటానికి బేరసారాలకు దిగుతారు, లేదా లిస్టింగ్ ఉపసంహరించుకుని వేచి ఉంటారు. ఫుకెట్ సెకండరీ మార్కెట్లో రెండు సన్నివేశాలు ఏకకాలంలో జరుగుతున్నాయి, కాబట్టి ఒక ఏరియాలో సగటు చదరపు మీటర్ ధర చూసి నిర్ణయం తీసుకోవడం కంటే, ప్రతి ప్రాపర్టీని విడిగా అంచనా వేయాలి.
ప్రైమరీ మార్కెట్లో మాత్రం ధరలు తగ్గుతాయని వేచి ఉండటం అంత లాజికల్ కాదు, ఎందుకంటే బ్రెంట్ క్రూడ్ 95 డాలర్ల వద్ద ఉండటం వల్ల సిమెంట్, గ్లాస్, లాజిస్టిక్స్ ఖర్చులు పెరుగుతున్నాయి - డెవలపర్లు దీన్ని అమ్మిన యూనిట్లలో కాకుండా రాబోయే ఫేజ్ల ధరలలో చేర్చుతారు.
కొండో కొంటే వీసా వస్తుందా?
థాయిలాండ్ లాంగ్-స్టే వీసా ప్రోగ్రామ్ ఇప్పుడు కండోమినియం కొన్న విదేశీయులకు ఒక సంవత్సరం వీసా ఇస్తుంది, కండో విలువ కనీసం 3 మిలియన్ బాత్ ఉండాలి, లేదా నెలకు కనీసం 85,000 బాత్ అద్దెకు ఉంటే చాలు అని బ్యాంకాక్ పోస్ట్ పేర్కొంది. ఫుకెట్లో కండో కొనాలనుకునే తెలుగు కొనుగోలుదారులకు ఇది ఇప్పుడు ఫైనాన్షియల్ లెక్కలతో పాటు ఆలోచించవలసిన కాంక్రీట్ లీగల్ థ్రెషోల్డ్.
2026 ఫుకెట్ మార్కెట్ ఇప్పుడు మరింత బ్యాలెన్స్గా, లాంగ్-టర్మ్ ఇన్వెస్టర్ ఫోకస్డ్గా మారుతోందని హోమ్ ఇన్ ఫుకెట్ నివేదిస్తోంది. రష్యా, ఆస్ట్రేలియా, చైనా వంటి దేశాల కొనుగోలుదారుల నుండి బ్రాండెడ్ రెసిడెన్సెస్, సర్వీస్డ్ విల్లాలకు డిమాండ్ పెరుగుతోంది.
ఫుకెట్ ఇప్పుడు నగదు చేతిలో ఉంచుకుని, తొందరపడకుండా వేచి చూసే కొనుగోలుదారులకు అనుకూలంగా మారిన మార్కెట్లా కనిపిస్తోంది. మార్ట్గేజ్పై ఆధారపడే కొనుగోలుదారుల నుండి పోటీ నిర్వచనం ప్రకారమే తక్కువగా ఉంటుంది. వచ్చే సీజన్లో ఫుకెట్ చూడాలని ప్లాన్ చేసేవారు రెండు రోజుల కంటే ఎక్కువ సమయం కేటాయించడం మంచిది - రావాయ్, బాంగ్ తావ్లో పోల్చదగిన ప్రాపర్టీల మధ్య ధర తేడా చాలాసార్లు వ్యక్తిగతంగా చూసినప్పుడే స్పష్టమవుతుంది.
సోర్స్: ది జపాన్ టైమ్స్