ఒక తెలుగు కుటుంబం ఫుకెట్లో రెండో ఇల్లు కొనాలని అనుకుంటే, బ్యాంకు లోన్ కోసం EMI కాలిక్యులేటర్ తీసుకోరు. ఎందుకంటే విదేశీయులకు థాయ్ మార్ట్గేజ్ దాదాపు లేనట్టే. వాళ్ళు లెక్కించే ప్రశ్న వేరు: 'నా డబ్బు బాండ్లో పెడితే ఎంత వస్తుంది, కండోలో పెడితే ఎంత వస్తుంది?' సెప్టెంబర్ 1, 2026 నాటికి ఈ లెక్క పూర్తిగా మారిపోయింది.
అమెరికా 10-ఏళ్ల ట్రెజరీ యీల్డ్ ఇప్పుడు 4.78% వద్ద ట్రేడ్ అవుతోంది. అంటే రిస్క్ లేకుండా, ఎప్పుడైనా నగదుగా మార్చుకోగల డాలర్ ఇన్వెస్ట్మెంట్పై దాదాపు 5% వస్తోంది. ఫుకెట్లో ఏ రెంటల్ ప్రాపర్టీ కూడా ఈ కాంబినేషన్ను (సురక్షితం + లిక్విడ్) ఇవ్వలేదు. కాబట్టి ఇప్పుడు కండో కొనేముందు ఈ 4.78%ను దాటగలదా అనేది మొదటి ప్రశ్న.
ఎందుకు ఇంత పెద్ద మార్పు వచ్చింది?
కారణం సింపుల్, కానీ నచ్చదు: ఇంధన ధరలు మళ్ళీ పెరుగుతున్నాయి. బ్రెంట్ క్రూడ్ ఆయిల్ బారెల్కు 91 డాలర్ల దగ్గర ఉంది, యూరోపియన్ గ్యాస్ ధరలు కూడా బహుళ-సంవత్సరాల గరిష్ఠ స్థాయిలో ఉన్నాయి. మార్కెట్లు ఇప్పుడు ఇన్ఫ్లేషన్ దానంతట అదే తగ్గుతుందని ఆశించడం మానేసి, సెప్టెంబర్లో ఫెడ్ మరియు ECB రెండూ రేటు హైక్ చేస్తాయని అంచనా వేస్తున్నాయి, ఆ తర్వాత మరిన్ని హైక్లు వచ్చే అవకాశం కూడా ఉంది.
జపాన్ కథ ఇంకా ఆసక్తికరం. మూడు దశాబ్దాలు దాదాపు జీరో రేటుతో ఋణం తీసుకున్న దేశం ఇప్పుడు తన 10-ఏళ్ల బాండ్పై 3% చెల్లిస్తోంది. ఇది చాలా కాలం అసాధ్యం అనుకున్న స్థాయి. ఈ మార్పు యెన్ను తిరిగి జపాన్కు తీసుకువెళ్తోంది, దీంతో ఆసియా అంతటా చౌక ఫండింగ్ ఇచ్చే ఒక ప్రధాన సోర్స్ మెల్లగా మూసుకుపోతోంది. యూరోపియన్ బాండ్ యీల్డ్లు కూడా 15 సంవత్సరాల గరిష్ఠ స్థాయికి చేరుకున్నాయి, అంటే యూరోజోన్ కొనుగోలుదారులు తమ ఇంటి దగ్గర ఖరీదైన మార్ట్గేజ్లు, క్రెడిట్ లైన్లను ఎదుర్కొంటున్నారు.
ఫుకెట్లో దీని ప్రభావం మార్ట్గేజ్ ద్వారా కాదు
సాధారణంగా అనుకుంటాం: రేట్లు పెరిగితే, మార్ట్గేజ్ ఖరీదవుతుంది, డిమాండ్ పడిపోతుంది. కానీ ఫుకెట్లో ఈ లాజిక్ దాదాపు వర్తించదు. ఎందుకంటే విదేశీ కొనుగోలుదారుల్లో అత్యధికులు కండోలను నగదుతో లేదా డెవలపర్ ఇన్స్టాల్మెంట్ ప్లాన్ల ద్వారానే కొంటారు. ఫెడ్ హైక్ నేరుగా డిమాండ్ను నొక్కడానికి మార్ట్గేజ్ చానల్ అనేది ఇక్కడ లేదు.
అసలు ప్రభావం రెండు వేరే మార్గాల్లో వస్తుంది. మొదటిది - ఆల్టర్నేటివ్ యీల్డ్ లెక్క. రిస్క్-ఫ్రీ డాలర్ రేటు 1.5% ఉన్నప్పుడు, 6-7% వార్షిక రెంటల్ రిటర్న్ వాగ్దానం నాలుగు రెట్లు ప్రీమియంలా కనిపించేది. ఇప్పుడు 4.78% వద్ద, ఆ ప్రీమియం రెండు శాతం పాయింట్లకు కుంచించుకుపోయింది. ఆ కొన్ని పాయింట్ల కోసం ఇన్వెస్టర్ బాత్ కరెన్సీ రిస్క్, తక్కువ సీజన్ ఆక్యుపెన్సీ రిస్క్, మేనేజ్మెంట్ కంపెనీ ఫీజులు, మెయింటెనెన్స్, టాక్స్లు, ఒక్క రోజులో అమ్ముకోలేని ఆస్తి అనే సమస్యలు అన్నీ మోయాల్సి వస్తుంది. లెక్క ఇక అంత క్లియర్గా లేదు.
రెండోది - కొనుగోలుదారుడి మనోభావం. ఒక యూరోజోన్ ఇన్వెస్టర్ తన బిజినెస్ క్రెడిట్ లైన్ ఖరీదైనప్పుడు రెండో యూనిట్ కొనడాన్ని వాయిదా వేస్తాడు. ఆస్ట్రేలియాలో ఇది స్పష్టంగా కనిపించింది: కొత్త హైకింగ్ సైకిల్ను మార్కెట్ ధరలోకి తీసుకున్న వెంటనే హౌసింగ్-లింక్డ్ స్టాక్లు మొదటగా పడిపోయాయి. హాంగ్సెంగ్ కూడా షీన్ (Shein) బలహీన లిస్టింగ్తో నెమ్మదించింది.
థాయిలాండ్కు ఇప్పటికీ కొన్ని అనుకూలతలు ఉన్నాయి
ఖరీదైన చమురు, గ్లోబల్ ఇన్ఫ్లేషన్ అందరినీ ఒకేలా దెబ్బతీయవు. థాయిలాండ్లో ఇన్ఫ్లేషన్ మరియు పాలసీ రేటు అమెరికా, యూరప్తో పోలిస్తే చాలా తక్కువగా ఉంది. బాత్ కరెన్సీ చారిత్రకంగా టూరిజం-ఆధారిత కరెంట్ అకౌంట్ సర్ప్లస్ ఉన్న కరెన్సీలా ప్రవర్తించింది. వచ్చే ఈజింగ్ సైకిల్లో డాలర్ బలహీనపడితే, బాత్-డినామినేటెడ్ ఆస్తి ఇప్పుడు కనిపించేదానికన్నా బాగా పనిచేయవచ్చు, కానీ కరెన్సీ అంచనాలను ఏ యీల్డ్ మోడల్లోనూ ముందే లెక్కలోకి తీసుకోకూడదు.
ఇక్కడ ఒక సాదా విషయం చెప్పుకోవాలి: రిసార్ట్ రియల్ ఎస్టేట్ కేవలం ఇన్కమ్ అసెట్ మాత్రమే కాదు, ఇది వినియోగ వస్తువు కూడా. మీరు ఏటా రెండు నెలలు నివసించే అపార్ట్మెంట్ను బాండ్తో నేరుగా పోల్చలేరు. దానికి బదులు అదే వ్యవధికి సమానమైన అకామడేషన్ అద్దె ఖర్చుతో పోల్చాలి.
మా అభిప్రాయం: ఇప్పుడు ఏం కొనాలి, ఏం వద్దు
అమెరికా 10-ఏళ్ల యీల్డ్ 4.78% వద్ద ఉన్నప్పుడు, కేవలం కాగితంపై హామీ ఇచ్చిన గ్యారంటీడ్ రిటర్న్ ఆధారంగా ఫుకెట్లో ఆఫ్-ప్లాన్ ప్రాజెక్ట్ను కొనవద్దు అని మేం స్పష్టంగా చెప్పగలం. ఆ గ్యారంటీ డెవలపర్ బ్యాలెన్స్ షీట్ ఎంత బలంగా ఉందో అంతే బలంగా ఉంటుంది, మరియు డబ్బు ఖరీదైన సైకిల్ సరిగ్గా బలహీన డెవలపర్లు తమ బాధ్యతలు మిస్ చేయడం మొదలుపెట్టే సమయం. ఇప్పుడు తెలివైన ఎంపిక అంటే కనీసం రెండు సీజన్ల ఆక్యుపెన్సీ చరిత్ర ఉన్న పూర్తయిన బిల్డింగ్ - అక్కడ ఫోర్కాస్ట్ స్ప్రెడ్షీట్ కాకుండా అసలైన మేనేజ్మెంట్ కంపెనీ రిపోర్ట్లను చూడగలరు.
కానీ మీరు వ్యక్తిగత వాడకం కోసం, ఏటా మూడు-నాలుగు నెలలు వచ్చి ఉండటానికి కొంటుంటే, యూనిట్ను బాండ్ పోర్ట్ఫోలియోకు ప్రత్యామ్నాయంగా చూడకపోతే, ఇదంతా మీకు వర్తించదు. మీ లెక్క ఫెడ్ ఫండ్స్ రేటుతో కాదు, దీర్ఘకాలిక అద్దె ఖర్చుతో పోల్చాలి.
లో-సీజన్లో బిల్డింగ్లను చూడటం, మేనేజ్మెంట్ కంపెనీలతో మాట్లాడటం మంచిది - అప్పుడే జనవరి నాటి మెరిసే స్నాప్షాట్ కాకుండా అసలైన ఆక్యుపెన్సీ కనిపిస్తుంది. ఇది ఫ్లైట్లు, పరిసర ప్రాంతాలు పోల్చుకోవడానికి కూడా చౌకగా, రద్దీ లేకుండా ఉంటుంది.
మీ షార్ట్లిస్ట్లో ఉన్న ప్రతి ప్రాపర్టీని ఒక టెస్ట్తో నడపండి: ఇది డాలర్లలో రిస్క్-ఫ్రీ 4.78% కంటే ఎక్కువ నెట్ రిటర్న్ ఇస్తుందా, మరియు మీరు దాన్ని ఐదేళ్లు హోల్డ్ చేయడానికి సిద్ధమేనా. ఈ రెండు ప్రశ్నలలో ఏదైనా 'లేదు' అయితే, వెతకడం కొనసాగించండి. ఇలాంటి నిర్ణయాల్లో థాయిలాండ్ ఆస్తి బృందం స్థానిక డేటాతో సహాయం చేయగలదు.
సోర్స్: CNA (Channel News Asia)