ఫుకెట్లో విల్లా కొనాలనుకుంటున్న ఒక తెలుగు కుటుంబం ఏజెంట్ను అడిగే మొదటి ప్రశ్న ఇదే: "థాయ్ కంపెనీ పెట్టి భూమి కొనొచ్చు కదా?" 2026 మే నెల నుండి ఈ ప్రశ్నకు సమాధానం చాలా జాగ్రత్తగా ఇవ్వాల్సి వస్తోంది.
2026లో థాయిలాండ్లో కచ్చితంగా ఏం మారింది?
మే 2026లో థాయిలాండ్ డిపార్ట్మెంట్ ఆఫ్ లాండ్స్, దేశంలోని ప్రతి ప్రొవిన్షియల్ లాండ్ ఆఫీసుకు 'most urgent' అని గుర్తు వేసిన మూడు సర్క్యులర్లు పంపింది. చట్టంలో ఒక్క పదం కూడా మారలేదు, ఇప్పటికీ విదేశీయులు నేరుగా భూమి కొనలేరు, థాయ్ మెజారిటీ షేర్హోల్డింగ్ ఉన్న కంపెనీ కొనగలదు. మారింది వెరిఫికేషన్ మాత్రమే. చోన్బురి, ఫుకెట్లో రిజిస్ట్రేషన్ కౌంటర్ దగ్గర ఇప్పుడు అధికారులు థాయ్ షేర్హోల్డర్ డబ్బు ఎక్కడి నుండి వచ్చింది, అతని ఉద్యోగం ఏమిటి, షేర్ కేపిటల్ నగదులో ఎందుకు చెల్లించారు అని ప్రశ్నిస్తున్నారు.
లాండ్ ఆఫీసులు ఇప్పుడు కంపెనీ డేటాను డిపార్ట్మెంట్ ఆఫ్ బిజినెస్ డెవలప్మెంట్ (DBD) డేటాబేస్తో క్రాస్-చెక్ చేయాలి, ఆర్థిక రికార్డులు అడగాలి, సైట్ విజిట్లు చేయాలి. ఇంతకుముందు ఇలాంటి నిర్దేశాలు 2006లోనే ఉన్నాయి, కానీ ఆఫీసర్ చేతిలో ఉన్నది ఫైలు మాత్రమే, కనెక్టెడ్ డేటాబేస్ లేదు. 2026 సర్క్యులర్లు తెచ్చిన కొత్తదనం ఇదే: పరిశీలన ఇప్పుడు ఒక్కో అధికారి విచక్షణపై ఆధారపడదు.
ఎంత లావాదేవీ మొత్తం దగ్గర తనిఖీ మొదలవుతుంది?
2 మిలియన్ THB లేదా అంతకంటే ఎక్కువ నగదు చెల్లింపు, లేదా 5 మిలియన్ THB కంటే ఎక్కువ విలువైన ఆస్తి - ఈ రెండు గీతలు దాటిన తర్వాత లాండ్ ఆఫీసు లావాదేవీలో ఉన్న ప్రతి ఒక్కరి ఆదాయ మూలం, ఉద్యోగం, ఫండ్స్ సోర్స్ను పరిశీలిస్తుంది. ఈ థ్రెషోల్డ్ కంటే తక్కువ ఉన్న ఒక పూర్తయిన కండోమినియం యూనిట్కు (5-6 మిలియన్ THB బడ్జెట్ ఉన్న ఒక సాధారణ కొనుగోలుకు) ఈ నిబంధన వర్తించదు, ఎందుకంటే అక్కడ కంపెనీ లేదు, నామినీ లేడు.
పాత కంపెనీలకు కూడా ఈ నిబంధనలు వర్తిస్తాయా?
అవును, ఖచ్చితంగా వర్తిస్తాయి. ఈ సర్క్యులర్లు కొత్త రిజిస్ట్రేషన్లకే కాదు, ఐదు లేదా పది సంవత్సరాల క్రితం కంపెనీ పేరుతో కొన్న భూమికి కూడా వర్తిస్తాయి. క్యాపిటల్, షేర్హోల్డింగ్ లేదా కంట్రోల్లో నిర్ధారిత థ్రెషోల్డ్కు మించి విదేశీ ప్రమేయం ఉన్న కంపెనీలను 'హై-రిస్క్'గా ఫ్లాగ్ చేసి, షేర్హోల్డర్ రిజిస్ట్రీ, DBD ఫైలింగ్లు, ఆర్థిక పత్రాలు, కాంట్రాక్టులు, ఫిజికల్ సైట్ ఇన్స్పెక్షన్ ద్వారా లోతైన సమీక్ష చేస్తారు.
డిపార్ట్మెంట్ స్పష్టంగా చెప్పింది: హై-రిస్క్ వర్గీకరణ అనేది స్క్రీనింగ్ టూల్ మాత్రమే, తప్పు చేసినట్టు నిర్ధారణ కాదు. లిస్టులో ఉండటం అంటే నేరస్తుడని అర్థం కాదు.
నామినీ షేర్హోల్డర్గా ఉండటం వల్ల ఎలాంటి శిక్ష పడుతుంది?
ఫారిన్ బిజినెస్ యాక్ట్ కింద నామినీ ఓనర్షిప్ ఇప్పటికీ క్రిమినల్ నేరమే. 1,00,000 నుండి 10,00,000 THB వరకు ఫైన్, మరియు మూడు సంవత్సరాల వరకు జైలు శిక్ష - ఇది విదేశీ కొనుగోలుదారుడికి, ఫ్రంట్ షేర్హోల్డర్గా అంగీకరించిన థాయ్ వ్యక్తికి కూడా ఒకేలా వర్తిస్తుంది. దీని వల్ల నామినీగా ఉండటానికి సిద్ధపడే వ్యక్తులను దొరకడం ఇప్పుడు ఖరీదైన వ్యవహారంగా మారింది.
ఇండస్ట్రీ నివేదికల ప్రకారం, దేశవ్యాప్తంగా విదేశీ ప్రమేయం ఉన్న 46,000కు పైగా కంపెనీలు ఇప్పటికే నామినీ నిర్మాణాల అనుమానంతో ఆడిట్లో ఉన్నాయి. ఫుకెట్, సమూయి, కో ఫాంగన్, క్రాబీలలో వేల కంపెనీలు దర్యాప్తులో ఉన్నాయి, ఇక్కడ క్లాసిక్ 51% థాయ్ షేర్హోల్డింగ్ నిర్మాణం లోపల నిజమైన విదేశీ నిర్వహణ, ఫైనాన్సింగ్ దాగి ఉంటుంది.
భూమిని బలవంతంగా అమ్మేయిస్తారా, లేదా ఇది కేవలం భయపెట్టే వ్యూహమా?
లాండ్ కోడ్ ప్రకారం, అనధికారికంగా పొందిన భూమిని నిర్ధారిత వ్యవధిలో వదులుకోవాలని ఆదేశించే అధికారం ప్రభుత్వానికి ఉంది, ఆదేశాన్ని పాటించకపోతే బలవంతంగా అమ్మించే అధికారం కూడా ఉంది. కానీ వాస్తవానికి, మార్కెట్లో సామూహిక కన్ఫిస్కేషన్లు జరగలేదు, ఇప్పుడు కూడా జరిగే అవకాశం తక్కువగా కనిపిస్తోంది. రిసార్ట్ ప్రావిన్సుల్లో డిమాండ్లో విదేశీ కొనుగోలుదారుల వాటా చాలా ముఖ్యమైనది కావడంతో, రాజకీయంగా అది చాలా ఖరీదైన నిర్ణయం అవుతుంది.
నిజంగా జరిగేది వేరు: హై-రిస్క్ నిర్మాణం సమీక్ష దాటే వరకు రీసేల్ నెలల తరబడి ఆగిపోవడం, కొనుగోలుదారు వెనక్కి తగ్గే కొద్దీ రేటు తగ్గుతూ ఉండటం. ఒక 'ప్యాకేజీ' కంపెనీ, అంటే క్లోజింగ్కు వారం ముందు ముగ్గురు థాయ్ షేర్హోల్డర్లతో ఏర్పాటు చేసినది, ఆదాయం లేని, అకౌంట్ యాక్టివిటీ లేని రికార్డులతో ఇప్పుడు మొదటిగా ఇబ్బందుల్లో పడుతుంది. అలాగే, థాయ్ భార్య/భర్త రాసిన లెటర్ ఒక రిజిస్ట్రేషన్ను మాత్రమే క్లియర్ చేస్తుంది, భూమి కంపెనీ పేరులో ఉంటే అది శాశ్వతంగా రక్షణ ఇవ్వదు.
కంపెనీ నిర్మాణం, లీజ్హోల్డ్, కండోమినియం - ఏది ఎంచుకోవాలి?
| ఆప్షన్ | ఓనర్షిప్ రకం | రిస్క్ స్థాయి (2026) |
|---|---|---|
| థాయ్ కంపెనీ (51% థాయ్ షేర్) | భూమి + విల్లా | హై - ఆడిట్, క్రిమినల్ లయబిలిటీ ప్రమాదం |
| రిజిస్టర్డ్ 30-సంవత్సరాల లీజ్హోల్డ్ | భూమిపై బలహీనమైన హక్కులు | తక్కువ - ఆడిట్ కింద కుప్పకూలదు |
| కండోమినియం (49% విదేశీ కోటాలో) | పూర్తి ఫ్రీహోల్డ్ | తక్కువ - థ్రెషోల్డ్ వర్తించదు |
నా అభిప్రాయం: ఇప్పుడు థాయ్ కంపెనీ, రిజిస్టర్డ్ లాంగ్-టర్మ్ లీజ్ మధ్య ఎంచుకుంటున్నట్లయితే, లీజ్నే ఎంచుకోండి. 30 సంవత్సరాల లీజ్హోల్డ్, చనోతే టైటిల్ వెనుక లాండ్ ఆఫీసులో రిజిస్టర్ చేసినది, హక్కులు బలహీనంగా ఉన్నా, ఆడిట్ కింద కుప్పకూలదు, క్రిమినల్ కేసుకు లోబడదు. 49% విదేశీ కోటా పరిధిలో కండోమినియం యూనిట్ ఇప్పటికీ విదేశీయులకు అందుబాటులో ఉన్న ఏకైక పూర్తి ఫ్రీహోల్డ్ ఆప్షన్, ఇది బోరింగ్గా అనిపించినా అత్యంత సురక్షితమైనది.
అయితే ఒక్క మాట: కంపెనీ నిర్మాణాన్ని పూర్తిగా కొట్టిపారేయడం తప్పు. నిజమైన వ్యాపార కార్యకలాపాలు, నిజమైన థాయ్ భాగస్వాములు, సరిగ్గా చెల్లించిన క్యాపిటల్, ఏళ్ల తరబడి క్లీన్ ఫైలింగ్లు ఉన్న కంపెనీ సమీక్షను దాటుతుంది. కానీ అలాంటి కంపెనీకి నిజమైన డబ్బు, నిజమైన వ్యాపారం అవసరం, ఖాలీ షెల్ కంపెనీ కాదు.
ఇప్పటికే విల్లా కంపెనీ పేరులో ఉంటే ఏం చేయాలి?
ముందు ఆడిట్ చేయండి: షేర్హోల్డర్లు ఎవరు, క్యాపిటల్ ఎలా చెల్లించారు, నిజమైన రిపోర్టింగ్, యాక్టివిటీ ఉందా అని చూడండి. దాని తర్వాత కంపెనీని పూర్తి కంప్లయన్స్లోకి తీసుకురావడం లేదా రిజిస్టర్డ్ లీజ్గా మార్చడం మధ్య ఎంచుకోండి. రెండో మార్గం సాధారణంగా రీసేల్ సమయంలో ఇబ్బందులు ఎదుర్కోవడం కంటే చౌకగా ఉంటుంది. DBD కంపెనీ ఎక్స్ట్రాక్ట్ కోరడం, లాండ్ ఆఫీసు ఏం చూస్తుందో సొంతంగా చూడటం - ఇది తక్కువ ఖర్చుతో ఒక్క రోజులో అవుతుంది, అమ్మాలని అనుకోవడానికి ముందే ఈ నిర్ణయం తీసుకోవడం మంచిది.
భూమి రిజిస్ట్రేషన్ కోసం లాండ్ ఆఫీసుకు వెళ్తున్నట్లయితే, వ్యక్తిగత హాజరు లేదా థాయ్ లీగల్ ఫార్మాట్లో ఖచ్చితంగా రాసిన పవర్ ఆఫ్ అటార్నీ అవసరం, ఆఫీసులు వ్యక్తిగత హాజరు కోసం మరింత కఠినంగా మారాయి. క్యూ, వాల్యుయేషన్, బ్యాంక్ డ్రాఫ్ట్ కోసం రెండు మూడు పని దినాలు అదనంగా ఉంచుకోండి.
మూలం: Restate.ru