విదేశీయుల భయం అనవసరమా? ఫుకెట్లో అసలేం జరుగుతోంది
థాయ్లాండ్లో, ముఖ్యంగా ఫుకెట్లో ఇల్లు లేదా విల్లా కొనాలనుకునే తెలుగు పెట్టుబడిదారులకు ఒక ముఖ్యమైన విషయం: 2026 మొదటి త్రైమాసికంలో ఫుకెట్ అధికారులు విదేశీ కొనుగోలుదారుల లావాదేవీలపై పెద్ద ఎత్తున తనిఖీలు చేపట్టారు, కానీ దీని వల్ల మార్కెట్ కుప్పకూలలేదు. బదులుగా, పారదర్శకంగా వ్యవహరించే డెవలపర్ల వద్ద 2025 ఇదే కాలంతో పోలిస్తే కొనుగోలుదారుల విచారణలు 15-20% పెరిగాయి, అదే సమయంలో నియమ నిబంధనలు తప్పించుకునే 'గ్రే మార్కెట్' పథకాలు తమ ఆకర్షణను కోల్పోతున్నాయి.
ఇక్కడ అసలు విషయం ఏమిటంటే, ఇవి కొత్త చట్టాలు కాదు. థాయ్ ప్రభుత్వం ఇప్పటికే ఉన్న చట్టాలనే మరింత కఠినంగా అమలు చేస్తోంది. 1979 నాటి కండోమినియం చట్టం, ల్యాండ్ కోడ్, కండో ప్రాజెక్టుల్లో 49% విదేశీ యాజమాన్య కోటా ఇవన్నీ దశాబ్దాలుగా ఉన్నవే. ఇంతకుముందు అమలు వదులుగా ఉండేది, ఇప్పుడు అది గట్టిగా మారింది. ఫుకెట్పై ఆసక్తి ఉన్న ప్రతి అంతర్జాతీయ పెట్టుబడిదారుడు దీన్ని అర్థం చేసుకోవడం అవసరం.
టూకీగా చెప్పాలంటే - ముఖ్యాంశాలు
- కండోమినియంలలో 49% విదేశీ యాజమాన్య కోటాను ఇప్పుడు ప్రతి లావాదేవీలోనూ ల్యాండ్ ఆఫీస్ ధృవీకరిస్తోంది
- థాయ్ ప్రాక్సీల ద్వారా నామినీ భూమి యాజమాన్యం ల్యాండ్ కోడ్ చట్టం, సెక్షన్ 96 బిస్ ప్రకారం నేరపూరిత చర్య
- పారదర్శకంగా, డెవలపర్ల ఆధ్వర్యంలో నడిచే ప్రాజెక్టుల్లో ధరలు పెరుగుతున్నాయి - బీచ్ఫ్రంట్ కండో సెగ్మెంట్లో చదరపు మీటరుకు సగటు ధర 85,000-130,000 THBకి చేరింది
- దీర్ఘకాలిక విల్లా నియంత్రణ కోరుకునే విదేశీయులకు లీజ్హోల్డ్ (30+30+30 సంవత్సరాలు) నిర్మాణమే చట్టబద్ధమైన మార్గం
- తనిఖీలు ఎక్కువగా రావాయి్, చెర్న్గ్తలే, బాంగ్ తావో ప్రాంతాల్లో కేంద్రీకృతమై ఉన్నాయి, ఎందుకంటే అక్కడే విదేశీ కొనుగోలుదారుల సాంద్రత ఎక్కువ
- ఏ ఒప్పందంపైనా సంతకం చేసే ముందు స్వతంత్ర న్యాయవాదితో పూర్తి డ్యూ డిలిజెన్స్ చేయించుకోవాలని పెట్టుబడిదారులకు గట్టిగా సూచన
చట్టపరమైన నిజాలు: ఏం మారింది, ఏం మారలేదు
-
కండోమినియం చట్టం B.E. 2522 (1979) ప్రకారం, ఏ ఒక్క కండో ప్రాజెక్టులోనైనా మొత్తం రిజిస్టర్డ్ ఫ్లోర్ ఏరియాలో సరిగ్గా 49% వరకు మాత్రమే విదేశీయులు యాజమాన్యం కలిగి ఉండగలరు. ఈ కోటా నిండిపోతే, ల్యాండ్ ఆఫీస్ మరిన్ని ఫ్రీహోల్డ్ రిజిస్ట్రేషన్లను తిరస్కరిస్తుంది
-
బ్యాంక్ ఆఫ్ థాయ్లాండ్ ప్రకారం, ఫుకెట్ ఆస్తుల కొనుగోలు కోసం విదేశాల నుంచి వచ్చిన నిధులు 2025లో 27% పెరిగాయి, ఈ ఉప్పెనే నియంత్రణ సంస్థల దృష్టిని ఆకర్షించింది
-
2026 ప్రారంభంలో, ఫుకెట్ ప్రొవిన్షియల్ ల్యాండ్ ఆఫీస్ విదేశీయులు భూమి కొనుగోలుకు ఉపయోగించే థాయ్ కంపెనీల షేర్హోల్డర్ రికార్డులను క్రాస్-చెక్ చేయడం మొదలుపెట్టింది
-
ఆగస్టు 1, 2026 నుంచి, థాయ్లాండ్ డిపార్ట్మెంట్ ఆఫ్ బిజినెస్ డెవలప్మెంట్ (DBD), విదేశీ పెట్టుబడి ఉన్న కంపెనీలలోని థాయ్ షేర్హోల్డర్లు తమ నిజమైన పెట్టుబడి సామర్థ్యాన్ని నిరూపించుకోవడానికి మూడు నెలల బ్యాంక్ స్టేట్మెంట్లు వంటి ఆర్థిక పత్రాలు సమర్పించాలని కోరుతుంది. రియల్ ఎస్టేట్, హాస్పిటాలిటీ, రిసార్ట్ రంగాలను లక్ష్యంగా చేసుకున్న విస్తృత నామినీ వ్యతిరేక చర్యల్లో ఇది భాగం
-
ఫుకెట్లో ఫ్రీహోల్డ్ కండోమినియంలకు సగటు రెంటల్ యీల్డ్ ఏడాదికి 5-7% గా ఉంది, ఇది ఆగ్నేయాసియాలో అత్యంత ఆకర్షణీయమైన మార్కెట్లలో ఒకటిగా ఫుకెట్ను నిలబెడుతుంది
-
JLL గ్లోబల్ రియల్ ఎస్టేట్ ట్రాన్స్పరెన్సీ ఇండెక్స్ 2024లో థాయ్లాండ్ 36వ స్థానంలో నిలిచింది, రెండేళ్లలో ఆరు స్థానాలు మెరుగుపడింది
-
ల్యాండ్ కోడ్లోని సెక్షన్ 96 బిస్ కింద నామినీ యాజమాన్యానికి జరిమానాలు 20,000 THB వరకు మరియు/లేదా 2 సంవత్సరాల వరకు జైలు శిక్ష ఉంటుంది
-
కనీసం 40 మిలియన్ THB పెట్టుబడితో విదేశీయులు 1 రాయ్ (1,600 చ.మీ) భూమి వరకు కొనేందుకు అనుమతించే ప్రతిపాదనను థాయ్ ప్రభుత్వం సమీక్షిస్తోంది, అయితే ఈ బిల్లు ఇంకా ఆమోదం పొందలేదు
ఇది తెలుగు పెట్టుబడిదారుడికి ఎందుకు ముఖ్యం?
మన దగ్గర చాలామంది హైదరాబాద్, విజయవాడ, బెంగళూరు నుంచి ఫుకెట్లో సెకండ్ హోమ్ లేదా రెంటల్ ఇన్వెస్ట్మెంట్ కోసం చూస్తుంటారు. ఇలాంటి తనిఖీల వార్తలు చూసి భయపడాల్సిన అవసరం లేదు, కానీ నిర్లక్ష్యంగా వ్యవహరించకూడదు. కఠినమైన అమలు అంటే మార్కెట్ శుభ్రపడుతోందని అర్థం, చట్టబద్ధమైన ఆస్తుల విలువ పెరుగుతోందని అర్థం. గ్రే మార్కెట్ పథకాల్లో పెట్టుబడి పెట్టిన వారికే ఇబ్బంది, సరైన డాక్యుమెంటేషన్తో కొనేవారికి కాదు.
తరచుగా అడిగే ప్రశ్నలు
2026లో ఫుకెట్లో విదేశీయులు భూమిని సొంతం చేసుకోవచ్చా?
లేదు. థాయ్లాండ్ ల్యాండ్ కోడ్ ప్రకారం విదేశీయులు నేరుగా భూమిని సొంతం చేసుకోవడం నిషేధం. ఏకైక చట్టబద్ధమైన మార్గం దీర్ఘకాలిక లీజ్హోల్డ్, సాధారణంగా 30 సంవత్సరాల వరకు, రెన్యువల్ ఆప్షన్లతో. విదేశీయుడు దాచిన లబ్ధిదారుగా ఉండే థాయ్ కంపెనీల నిర్మాణాలు చట్టవిరుద్ధం, వీటిని ఇప్పుడు మెరుగైన ఆడిట్ల ద్వారా చురుకుగా గుర్తిస్తున్నారు.
49% కోటా అంటే ఏమిటి, ఇది కండో కొనుగోళ్లను ఎలా ప్రభావితం చేస్తుంది?
కండోమినియం చట్టం ప్రకారం, ఒక్క ప్రాజెక్టులో మొత్తం రిజిస్టర్డ్ ఫ్లోర్ ఏరియాలో విదేశీయులు 49% కంటే ఎక్కువ సొంతం చేసుకోకూడదు. మిగిలిన 51% థాయ్ పౌరులకు లేదా థాయ్-మెజారిటీ సంస్థలకు చెందాలి. ఈ కోటా నిండిపోయాక ఫ్రీహోల్డ్ కొనడం అసాధ్యం, లీజ్హోల్డ్ మాత్రమే మిగిలి ఉంటుంది.
ఫుకెట్లో ఏ ప్రాంతాల్లో ఎక్కువ నిఘా ఉంది?
ప్రధాన దృష్టి పశ్చిమ తీరంపై ఉంది: బాంగ్ తావో, చెర్న్గ్తలే, లయాన్, కమాలా, రావాయి్. ఈ ప్రాంతాల్లోనే విదేశీ-సంబంధిత లావాదేవీలు మరియు థాయ్ కంపెనీల ద్వారా రిజిస్టర్ అయిన విల్లాల సాంద్రత అత్యధికంగా ఉంది.
నామినీ నిర్మాణం ద్వారా విల్లా కొన్నట్టయితే ఏమవుతుంది?
నామినీ ఏర్పాట్లు రుజువైతే, ల్యాండ్ ఆఫీస్ ఆ థాయ్ కంపెనీ యాజమాన్య హక్కులను రద్దు చేయవచ్చు. విదేశీ కొనుగోలుదారులు ఆస్తిని మరియు పెట్టుబడి పెట్టిన మూలధనాన్ని రెండింటినీ కోల్పోయే ప్రమాదం ఉంది. లావాదేవీలో ఇద్దరు పక్షాలకూ నేరపూరిత బాధ్యత వర్తిస్తుంది.
ఫుకెట్లో ఆస్తి కొనేటప్పుడు పెట్టుబడిదారులు తమను తాము ఎలా రక్షించుకోవచ్చు?
మూడు ముఖ్య దశలు: 1) ధృవీకరించదగిన కోటా ఉన్న డెవలపర్ల నుంచి మాత్రమే ఫ్రీహోల్డ్ కండోలు కొనండి; 2) విల్లాల విషయంలో, ల్యాండ్ ఆఫీస్లో దాఖలు చేసిన రిజిస్టర్డ్ లీజ్హోల్డ్ నిర్మాణాన్ని వాడండి; 3) చనోతే టైటిల్ డీడ్ను, భూమి పూర్తి చరిత్రను ధృవీకరించడానికి స్వతంత్ర న్యాయవాదిని నియమించుకోండి. ఫుకెట్లో విదేశీయుడిగా ఆస్తి కొనడంపై ఒక గైడ్ ప్రకారం, సాధారణంగా యాజమాన్యం రెండుగా విడిపోతుంది: భూమికి రిజిస్టర్డ్ లీజ్హోల్డ్, భవనానికి విడిగా ఫ్రీహోల్డ్ టైటిల్, ఈ రెండూ ఆటోమేటిక్గా కలిసి రావు.
ఇప్పుడు ఫుకెట్లో పెట్టుబడి పెట్టాలా లేదా ఆగాలా?
విచిత్రంగా అనిపించినా, కఠినమైన అమలు మార్కెట్ను మరింత సురక్షితంగా మారుస్తోంది. డిమాండ్ గ్రే సెగ్మెంట్ నుంచి పారదర్శక సెగ్మెంట్కు మారుతుండటంతో, చట్టబద్ధమైన ఆస్తుల ధరలు పెరుగుతున్నాయి. ఆగడం అంటే సాధారణంగా ఆరు నెలల తర్వాత అదే ఆస్తికి ఎక్కువ చెల్లించడమే అవుతుంది.
ఫుకెట్ మార్కెట్లో కనీస ఎంట్రీ ధర ఎంత?
నై హర్న్ లేదా కటాలో బీచ్ఫ్రంట్ స్టూడియో కండో సుమారు 3.5-4.5 మిలియన్ THB (సుమారు $100,000-130,000) నుంచి మొదలవుతుంది. ప్రీమియం బాంగ్ తావో ప్రాజెక్టుల్లో వన్-బెడ్రూమ్ యూనిట్లు 7-8 మిలియన్ THB నుంచి మొదలవుతాయి.
థాయ్లాండ్లో ఆస్తి కొనేటప్పుడు పన్నులు చెల్లించాలా?
అవును. రీసేల్ కొనుగోళ్లకు, ప్రామాణిక ఖర్చుల్లో ట్రాన్స్ఫర్ ఫీజు (2%), స్పెసిఫిక్ బిజినెస్ టాక్స్ (5 ఏళ్లలోపు అమ్మితే 3.3%), స్టాంప్ డ్యూటీ (0.5%), విత్హోల్డింగ్ టాక్స్ ఉంటాయి. ఈ ఖర్చులను కొనుగోలుదారు మరియు అమ్మకందారు మధ్య ఎలా పంచుకోవాలో ఒప్పందంలో నిర్ణయిస్తారు. ఇటీవలి నియంత్రణ మార్పుల ప్రకారం, 5 మిలియన్ THB కంటే ఎక్కువ విలువైన భూమి లావాదేవీలపై నిధుల మూలం, అసలైన యజమాని వివరాలపై అదనపు పరిశీలన ఉంటుంది, ముఖ్యంగా వివాహ ఏర్పాట్లు, మైనర్లు లేదా విదేశీ-నియంత్రిత కంపెనీలు ఇమిడి ఉన్నప్పుడు.
మూలం: నేషన్ థాయ్లాండ్
ఫుకెట్లో కఠినమైన అమలు బాగా సిద్ధపడిన పెట్టుబడిదారులకు ముప్పు కాదు, ఇది మార్కెట్ నుంచి అస్పష్టమైన పథకాలను తొలగించే ఫిల్టర్, చట్టబద్ధమైన ఆస్తుల విలువను పెంచే సాధనం. ధృవీకరించిన మార్గాల ద్వారా వ్యవహరించండి, అర్హత కలిగిన న్యాయవాదిని నియమించుకోండి, పూర్తి డాక్యుమెంటేషన్ ఉన్న ప్రాజెక్టులను ఎంచుకోండి.
థాయ్లాండ్లో పెట్టుబడి పెట్టాలని అనుకుంటున్నారా? మీకు సరైన ఆస్తిని కనుక్కోవడంలో థాయిలాండ్ ఆస్తి నిపుణులు సహాయం చేస్తారు.