మీరు ఫుకెట్లో ఒక కండో లేదా విల్లా కొనాలని చూస్తూ, డెవలపర్ ఆఫర్ చేస్తున్న ఆఫ్-ప్లాన్ ప్రాజెక్ట్ గురించి ఆలోచిస్తున్నారా? అయితే ఈ వార్త మీకు ముఖ్యమైనది. థాయిలాండ్లోని అతిపెద్ద డెవలపర్లలో మూడు సంస్థలు, సన్సిరి, రైమన్ ల్యాండ్, మరియు సేనా డెవలప్మెంట్, దాదాపు ఒకే సమయంలో వృద్ధి వ్యూహం నుండి నగదు కాపాడుకునే వ్యూహానికి మారాయి. వందల కోట్ల బాట్ల విలువైన పోర్ట్ఫోలియోలు ఉన్న ఈ కంపెనీలు కొత్త ప్రాజెక్టులు ప్రారంభించడం మానేసి, నగదు దాచిపెట్టుకోవాలని నిర్ణయించుకుంటే, అది ఖచ్చితంగా గమనించాల్సిన విషయమే.
2026 రెండో అర్ధభాగంలో థాయిలాండ్ కొత్త నిర్మాణాల మార్కెట్ మందగించే అవకాశం కనిపిస్తోంది. బ్యాంకుల నుండి రుణాలు కఠినతరం అయ్యాయి, వృద్ధి అంచనాలు తగ్గించారు, మరియు అతిపెద్ద డెవలపర్లు కూడా ఇది విస్తరణకు సరైన సమయం కాదని బహిరంగంగా అంగీకరిస్తున్నారు. ఆఫ్-ప్లాన్ ప్రాపర్టీ కొనాలనుకునే విదేశీ ఇన్వెస్టర్లు తమ వ్యూహాన్ని పునఃసమీక్షించుకోవాల్సిన సమయం ఇదే.
టూకీగా సమాధానం
- సన్సిరి, రైమన్ ల్యాండ్, మరియు సేనా 2026 రెండో అర్ధభాగం కోసం వృద్ధి నుండి నగదు-ప్రవాహ నిర్వహణకు మారుతున్నట్లు అధికారికంగా ప్రకటించాయి
- దీనికి కారణం బలహీనమైన క్రెడిట్ పరిస్థితులు మరియు తగ్గించిన థాయిలాండ్ ఆర్థిక వృద్ధి అంచనాలు
- డెవలపర్లు కొత్త ప్రాజెక్టుల ప్రారంభాలను తగ్గిస్తూ, ఇప్పటికే ఉన్న ఇన్వెంటరీ అమ్మకంపై దృష్టి పెడుతున్నారు
- విదేశీ కొనుగోలుదారులకు దీని అర్థం నిర్మాణ ఆలస్యం రిస్క్ పెరగడం మరియు ప్రాజెక్ట్ ప్లాన్లలో మార్పులు వచ్చే అవకాశం
- రీసేల్ మార్కెట్ మరియు పూర్తయిన, వెంటనే మారగల యూనిట్లు ఆఫ్-ప్లాన్ కంటే సురక్షితమైన ప్రత్యామ్నాయంగా మారుతున్నాయి
- కొనుగోలుదారుల బేరసారాల శక్తి పెరుగుతోంది, డెవలపర్లు అమ్మకాలు వేగవంతం చేయడానికి డిస్కౌంట్లు మరియు ప్రోత్సాహకాలు ఇవ్వడానికి ఎక్కువ మొగ్గు చూపుతున్నారు
ఎందుకు ఈ మార్పు జరుగుతోంది
సన్సిరి థాయిలాండ్లో అతిపెద్ద పబ్లిక్గా లిస్ట్ అయిన డెవలపర్, స్టాక్ ఎక్స్ఛేంజ్ ఆఫ్ థాయిలాండ్ (SET) ప్రకారం దాని మార్కెట్ క్యాపిటలైజేషన్ 40 బిలియన్ బాట్ల కంటే ఎక్కువ. ఈ స్థాయి కంపెనీ బ్రేకులు వేయాలని నిర్ణయించుకోవడం అంటే ఇది ఒక కంపెనీ సమస్య కాదు, మొత్తం వ్యవస్థలో ఉన్న సమస్య అని అర్థం.
రైమన్ ల్యాండ్ బ్యాంకాక్ మరియు రిసార్ట్ ప్రాంతాల్లో ప్రీమియం కండోమినియంలలో స్పెషలైజ్ అయిన సంస్థ. ఇది నగదు నిర్వహణ వైపు మళ్లడం విదేశీ ఇన్వెస్టర్లు ఎక్కువగా ఇష్టపడే లగ్జరీ సెగ్మెంట్ను నేరుగా ప్రభావితం చేస్తుంది.
సేనా డెవలప్మెంట్ మిడ్-మార్కెట్ సెగ్మెంట్లో పనిచేస్తుంది, అంటే ఈ ఒత్తిడి కేవలం లగ్జరీ ప్రాజెక్టుల్లోనే కాక అన్ని ధరల శ్రేణుల్లోనూ కనిపిస్తోంది.
బ్యాంక్ ఆఫ్ థాయిలాండ్ ప్రకారం, థాయ్ కొనుగోలుదారులకు మార్ట్గేజ్ తిరస్కరణ రేటు 2026 మొదటి అర్ధభాగంలో చారిత్రకంగా అధిక స్థాయిలోనే కొనసాగింది, ఇది స్థానిక డిమాండ్ను పరిమితం చేసింది. మార్కెట్ విశ్లేషకుల అంచనా ప్రకారం, గత సంవత్సరం ఇదే కాలంతో పోలిస్తే కొత్త ప్రాజెక్ట్ ప్రారంభాల్లో 15-25% తగ్గుదల ఉండవచ్చు.
కండోమినియంలలో విదేశీ యాజమాన్య కోటా (ప్రతి భవనంలో అమ్మకానికి పెట్టే విస్తీర్ణంలో గరిష్టంగా 49%) ఉన్నందున, డెవలపర్లు తగ్గుతున్న స్థానిక డిమాండ్ను కేవలం విదేశీ కొనుగోలుదారుల ద్వారా భర్తీ చేసుకోలేరు.
నామినీ ఓనర్షిప్పై కఠినత కూడా ఒక కారణం
ఈ మందగమనానికి సమాంతరంగా ఒక నియంత్రణ మార్పు కూడా జతవుతోంది. బ్యాంకాక్ పోస్ట్ నివేదికల ప్రకారం, అధికారులు ఫుకెట్, కోహ్ సముయ్, క్రాబి, ఫాంగ్న్గా, బ్యాంకాక్, మరియు చియాంగ్ మై అంతటా నామినీ భూ-యాజమాన్య నిర్మాణాలపై కఠిన చర్యలను విస్తరించారు. దీని వల్ల చాలామంది విదేశీ కొనుగోలుదారులు తమ యాజమాన్య నిర్మాణాలు మరియు పన్ను చరిత్రను సమీక్షించుకునే వరకు విల్లా కొనుగోళ్లను వాయిదా వేసుకుంటున్నారు.
అయితే ఫుకెట్ మరియు కోహ్ సముయ్ రిసార్ట్ మార్కెట్లు పర్యాటక ప్రవాహాల వల్ల కాస్త ఎక్కువ స్థిరత్వాన్ని చూపిస్తున్నాయి, అయితే అక్కడ కూడా కొత్త ప్రాజెక్ట్ ప్రారంభాల వేగం తగ్గింది.
ఇది కొనుగోలుదారులకు ఏమి సూచిస్తుంది
ఇప్పుడున్న పరిస్థితి కుప్పకూలడం కాదు, ఇది ఒక సవరణ (కరెక్షన్) మాత్రమే. స్థిరమైన ఆలోచన ఉన్న ఇన్వెస్టర్కు ఇది ఒక అవకాశపు కిటికీ: డెవలపర్లు బేరసారాలకు సిద్ధంగా ఉన్నారు, ఎంపిక పరిధి విస్తృతమైంది, మరియు కొనుగోలుదారుల మధ్య పోటీ తక్కువగా ఉంది. పారదర్శకమైన ఆర్థిక నివేదికలు ఇచ్చే స్థిరపడిన డెవలపర్ల నుండి పూర్తయిన లేదా దాదాపు పూర్తయిన ప్రాజెక్టులకు ప్రాధాన్యత ఇవ్వడమే కీలక సూత్రం, ముఖ్యంగా నామినీ-యాజమాన్యంపై పరిశీలన ఫుకెట్ మరియు ఇతర ప్రధాన మార్కెట్లలో కొనుగోలు నిర్ణయాలను మార్చేస్తున్న ఈ సమయంలో.
తరచుగా అడిగే ప్రశ్నలు
థాయ్ డెవలపర్లు వృద్ధి బదులు నగదు కాపాడుకోవడం వైపు ఎందుకు మారారు?
బ్యాంకులు రుణ నిబంధనలను కఠినతరం చేశాయి, మరియు ఒక సంవత్సరం క్రితంతో పోలిస్తే థాయ్ కొనుగోలుదారులకు మార్ట్గేజ్ తిరస్కరణలు ఎక్కువగా జరుగుతున్నాయి. స్థానిక డిమాండ్ మందగించింది, మరియు 2026 రెండో అర్ధభాగం కోసం GDP అంచనాలను తగ్గించారు. ఇలాంటి పరిస్థితుల్లో కొత్త ప్రాజెక్టులు ప్రారంభించడం అంటే, రాబడి ఎప్పుడు వస్తుందో తెలియకుండా మూలధనాన్ని స్తంభింపజేయడమే.
డెవలపర్ మందగమనం విదేశీ కొనుగోలుదారులను ఎలా ప్రభావితం చేస్తుంది?
నేరుగానే ప్రభావితం చేస్తుంది. ఒక డెవలపర్ నగదు-కాపాడుకునే విధానంలోకి మారితే, ప్రారంభ దశలో ఉన్న ప్రాజెక్టులు స్తంభించిపోవచ్చు లేదా ఆలస్యం కావచ్చు, మరియు హ్యాండోవర్ తేదీలు జారవచ్చు. ఇప్పటికే ఆఫ్-ప్లాన్ యూనిట్పై డిపాజిట్ చెల్లించిన ఇన్వెస్టర్కు దీని అర్థం, ఎలాంటి రాబడి రాకుండా వారి డబ్బు లాక్ అయిపోవడమే.
ఇప్పుడు థాయిలాండ్లో ఆఫ్-ప్లాన్ యూనిట్ కొనవచ్చా?
జాగ్రత్తగా ముందుకు వెళ్లాలి. ఇప్పటికే 70% కంటే ఎక్కువ యూనిట్లు అమ్ముడైన, ఫైనాన్సింగ్ ధృవీకరించబడిన పెద్ద డెవలపర్ల ప్రాజెక్టులు సాపేక్షంగా సురక్షితంగా ఉంటాయి. తక్కువ అమ్మకాల శాతం ఉన్న ప్రారంభ-దశ ప్రాజెక్టుల్లో రిస్క్ ఎక్కువ.
ఈ మందగమనం నుండి తక్కువ ప్రభావం పడే ప్రాంతాలు ఏవి?
అంతర్జాతీయ డిమాండ్ స్థిరంగా ఉన్న రిసార్ట్ ప్రాంతాలు, ముఖ్యంగా ఫుకెట్ పశ్చిమ తీరం (బాంగ్ తావ్, లగూనా, కమాలా), మరియు సెంట్రల్ బ్యాంకాక్ (సుఖుమ్విత్, సిలొమ్, సాతోర్న్), ఇక్కడ భూమి పరిమిత సరఫరా ధరలకు మద్దతునిస్తూనే ఉంది.
ఇప్పుడు డెవలపర్ నుండి డిస్కౌంట్ బేరమాడవచ్చా?
అవును, ప్రస్తుత మార్కెట్లో ఇది కొన్ని ప్లస్ పాయింట్లలో ఒకటి. త్వరగా అమ్మాలని చూస్తున్న డెవలపర్లు ఉచిత ఫర్నిచర్ ప్యాకేజీలు, జాబితా ధరపై 5-10% డిస్కౌంట్లు, తక్కువ డౌన్పేమెంట్ ఇన్స్టాల్మెంట్ ప్లాన్లు, లేదా ట్రాన్స్ఫర్ ఫీ రీయింబర్స్మెంట్ వంటివి అందిస్తున్నారు.
ఆఫ్-ప్లాన్ బదులు పూర్తయిన యూనిట్ కొనడం సురక్షితమా?
ప్రస్తుత పరిస్థితుల్లో నిస్సందేహంగా అవును. పూర్తయిన కండోమినియం నిర్మాణ నాణ్యతను స్వయంగా పరిశీలించవచ్చు మరియు వెంటనే అద్దెకు ఇవ్వవచ్చు. ఇందులో నిర్మాణ రిస్క్ ఉండదు, డెవలపర్ నగదు పరిస్థితిపై ఆధారపడాల్సిన అవసరం ఉండదు.
థాయ్ డెవలపర్ ఆర్థిక పరిస్థితిని ఎలా తెలుసుకోవాలి?
పబ్లిక్గా లిస్ట్ అయిన డెవలపర్లు స్టాక్ ఎక్స్ఛేంజ్ ఆఫ్ థాయిలాండ్ (SET) ద్వారా ఆర్థిక నివేదికలు బహిర్గతం చేయాల్సి ఉంటుంది. డెట్-టు-ఈక్విటీ నిష్పత్తి, అమ్ముడుపోని ఇన్వెంటరీ స్థాయిలు, మరియు గత రెండు క్వార్టర్ల నగదు-ప్రవాహ ధోరణులను తనిఖీ చేయండి.
డెవలపర్ నా ప్రాజెక్టును స్తంభింపజేస్తే ఏం చేయాలి?
నిర్మాణ సమయంలో కొనుగోలుదారు డబ్బును రక్షించే తప్పనిసరి బీమా థాయిలాండ్లో లేదు. డిపాజిట్ రీఫండ్లు పూర్తిగా వ్యక్తిగత కాంట్రాక్ట్ నిబంధనలపైనే ఆధారపడి ఉంటాయి. సమస్యలు వచ్చాక కాదు, సంతకం చేసే ముందే న్యాయవాదిని సంప్రదించండి.
థాయిలాండ్ కొత్త నిర్మాణాల మార్కెట్ ఎప్పుడు కోలుకుంటుంది?
చాలామంది విశ్లేషకులు 2027 రెండో త్రైమాసికం కంటే ముందు గణనీయమైన రికవరీని ఆశించడం లేదు. ఇది బ్యాంక్ ఆఫ్ థాయిలాండ్ వడ్డీ రేటు నిర్ణయాలపై మరియు పర్యాటకుల రాక ధోరణులపై చాలావరకు ఆధారపడి ఉంటుంది.
థాయిలాండ్లో ప్రాపర్టీ కొనాలనుకునే తెలుగు కుటుంబాలకు, ఈ మార్కెట్ దశలో సరైన సమాచారంతో ముందుకు వెళ్లడం చాలా ముఖ్యం. థాయిలాండ్ ఆస్తి బృందం మీకు సరైన ప్రాజెక్ట్ మరియు సురక్షితమైన డెవలపర్ను గుర్తించడంలో సహాయపడగలదు.
మూలం: బ్యాంకాక్ పోస్ట్