తెలుగు వాళ్లం ఎప్పుడైనా హైదరాబాద్ శివార్లలో ఏళ్ల తరబడి అమ్ముడుపోని ఫ్లాట్ల గురించి విన్నదే. థాయిలాండ్లో కూడా సరిగ్గా ఇదే జరుగుతోంది, కానీ స్థాయి చాలా పెద్దది. Thailand Business News ప్రకారం, దేశవ్యాప్తంగా 1.64 మిలియన్ నివాస యూనిట్లు ఖాళీగా ఉన్నాయి, వీటి మొత్తం విలువ 3.45 ట్రిలియన్ బాత్లు (సుమారు $96 బిలియన్లు) - ఇది శ్రీలంక మొత్తం వార్షిక GDPతో సమానం.
బ్యాంకాక్లో లేదా మెయిన్ల్యాండ్ ప్రావిన్స్లలో కండోమినియం కొనాలని చూస్తున్న విదేశీ పెట్టుబడిదారులకు ఇది స్పష్టమైన హెచ్చరిక. మాస్ మార్కెట్ సెగ్మెంట్ ఓవర్హీట్ అయింది, లొకేషన్ని జాగ్రత్తగా విశ్లేషించకుండా ఆఫ్-ప్లాన్ కొనుగోళ్లు చేస్తే మీ డబ్బు సంవత్సరాల తరబడి బ్లాక్ అయిపోవచ్చు.
క్లుప్తంగా సమాధానం
- థాయిలాండ్లో 1.64 మిలియన్ నివాస యూనిట్లు ఖాళీగా ఉన్నాయి, దేశ చరిత్రలో ఇదే అతిపెద్ద సప్లై ఓవర్హ్యాంగ్
- ఖాళీ ఇళ్ల మొత్తం విలువ 3.45 ట్రిలియన్ బాత్లు (సుమారు $96 బిలియన్లు)
- ఎక్కువ భాగం ఖాళీ యూనిట్లు బ్యాంకాక్ శివార్లలో, సెంట్రల్ థాయిలాండ్లోని ఇండస్ట్రియల్ ప్రావిన్స్లలో కేంద్రీకృతమై ఉన్నాయి
- విశ్లేషకులు స్పెక్యులేటివ్ కొనుగోళ్లపై ఆంక్షలు, వేకెన్సీ టాక్స్, నిర్మాణ కోటాల సవరణ వంటి సంస్కరణలు అవసరమని కోరుతున్నారు
- ఫుకెట్, సమూయి వంటి రిసార్ట్ మార్కెట్లు స్థిరమైన విదేశీ డిమాండ్, పరిమిత భూమి కారణంగా చాలా తక్కువగా ప్రభావితమయ్యాయి. Knight Frank Thailand అంచనా ప్రకారం 2026 వరకు ఫుకెట్ లగ్జరీ సెగ్మెంట్ స్థిరంగా ఉంటుంది
- పెట్టుబడిదారులకు కీలక సూత్రం: స్పెక్యులేటివ్ ధర పెరుగుదల కాదు, రెంటల్ యీల్డ్ని లక్ష్యంగా పెట్టుకోవాలి
అసలు లెక్క ఏంటి?
మొత్తం థాయ్ హౌసింగ్ స్టాక్ దాదాపు 17 మిలియన్ ప్రాపర్టీలు కాగా, వాటిలో 1.64 మిలియన్ ఖాళీగా ఉన్నాయి. అంటే వేకెన్సీ రేటు 9% దాటింది - చాలామంది అంతర్జాతీయ విశ్లేషకులు క్రిటికల్గా భావించే 5 నుంచి 7% థ్రెషోల్డ్ను ఇది దాటేసింది.
బ్యాంకాక్ మరియు దాని శివార్లు ఈ సమస్యలో ఎక్కువ భాగానికి కారణం. మార్కెట్ అంచనాల ప్రకారం, ఖాళీ కండోమినియంలలో దాదాపు 40% వరకు మాస్-మార్కెట్ ప్రాజెక్టుల్లోనే (30 లక్షల బాత్ల కంటే తక్కువ ధరలో ఉండే స్టూడియో, 1-బెడ్రూమ్ యూనిట్లు) ఉన్నాయి, అవి కూడా మౌలిక సదుపాయాలు అభివృద్ధి చెందని ప్రాంతాల్లో.
ఇది ఎందుకు జరిగిందంటే, థాయ్ డెవలపర్లు నిర్మాణం మొదలుపెట్టడానికి ముందే ఆఫ్-ప్లాన్ సేల్స్ వాల్యూమ్ మీద ఆధారపడి ప్రాజెక్టులు కడుతూ వచ్చారు. స్పెక్యులేటివ్ బయ్యర్లు 10-20% డిపాజిట్లు కట్టి, నిర్మాణం పూర్తయ్యేలోపు యూనిట్ను ఫ్లిప్ చేయాలని ఆశపడతారు. మార్కెట్ నెమ్మదిస్తే, ఆ యూనిట్లు అమ్ముడుపోకుండా, అద్దెకు కూడా వెళ్లకుండా అలాగే ఉండిపోతాయి.
మరో పెద్ద కారణం, థాయిలాండ్లో ఖాళీ ప్రాపర్టీలపై సరైన టాక్స్ లేకపోవడం. 2020లో ప్రవేశపెట్టిన Land and Building Tax రేటు కేవలం అసెస్డ్ వాల్యూలో 0.02-0.3% మాత్రమే - ఇది ఖాళీ యూనిట్ యజమానులను అమ్మేలా లేదా అద్దెకివ్వేలా ఒత్తిడి చేయడానికి సరిపోదు.
విదేశీ కోటా వినియోగం కూడా అసమానంగా ఉంది. టాప్-టైర్ ఫుకెట్, సెంట్రల్ బ్యాంకాక్ ప్రాజెక్టుల్లో 49% విదేశీ యాజమాన్య కోటా పూర్తిగా అమ్ముడైపోయింది, కానీ శివారు కండోల్లో కేవలం 5-15% విదేశీ కొనుగోళ్లు మాత్రమే కనిపిస్తున్నాయి. ప్రభుత్వ స్పందన ఇంకా పెండింగ్లోనే ఉంది - అధికారులు ఓవర్సప్లై జోన్లలో కొత్త నిర్మాణ అనుమతులపై ఆంక్షలు, బహుళ ప్రాపర్టీలు కలిగిన యజమానులపై ప్రోగ్రెసివ్ టాక్స్ గురించి చర్చిస్తున్నారు, కానీ ఇప్పటివరకు నిర్దిష్ట బిల్లులు ఏవీ ఆమోదం పొందలేదు.
రెంటల్ యీల్డ్ విషయానికొస్తే, బ్యాంకాక్ శివార్లలోని మాస్-మార్కెట్ కండోలలో సగటు గ్రాస్ యీల్డ్ **3-4%**కి పడిపోయింది, అదే ఫుకెట్ విల్లాలు, కండోలు షార్ట్-టర్మ్ రెంటల్స్ ద్వారా స్థిరంగా 6-8% ఇస్తున్నాయి.
ఇది ఎలా జరిగింది?
థాయిలాండ్ ప్రాపర్టీ మార్కెట్ దశాబ్దాలుగా ఒక నమూనాలో నడిచింది: డెవలపర్లు కడతారు, స్పెక్యులేటర్లు ఫ్లిప్ చేస్తారు, చివరికి ఎండ్-యూజర్లు వస్తారు. బూమ్ సంవత్సరాల్లో ఈ మోడల్ అందరికీ లాభం చేకూర్చింది. కానీ 2022 నుంచి మాస్ సెగ్మెంట్లో ధరల పెరుగుదల నెమ్మదించింది, థాయిలాండ్ మధ్యతరగతి కొనుగోలు శక్తి తగ్గింది, మార్ట్గేజ్ రేట్లు పెరిగాయి. ఫలితం: ఎవరూ కొనాలనుకోని, అద్దెకు తీసుకోవాలనుకోని యూనిట్ల గోడౌన్లు.
Better-than-Freehold నివేదిక ప్రకారం, థాయిలాండ్లో అతిపెద్ద డిస్ట్రెస్డ్-అసెట్ మేనేజర్ అయిన BAM, మార్కెట్ ఇంకా బాటమ్ అవ్వలేదని ధృవీకరించింది. దాదాపు 7 లక్షల (700,000) అమ్ముడుపోని యూనిట్లు ఉండగా, నిజంగా కొనగలిగే శక్తి ఉన్న కుటుంబాలు 1 లక్ష (100,000) కంటే తక్కువ మాత్రమే ఉన్నాయి - అంటే దాదాపు ఏడు రెట్ల అసమతుల్యత. ఈ గ్యాప్లోనే డిస్కౌంట్ అవకాశాలు దాగి ఉన్నాయి, కానీ నామినీ ఏర్పాట్లపై థాయిలాండ్ కఠినతరమైన నిబంధనల దృష్ట్యా, పూర్తిగా చట్టబద్ధమైన యాజమాన్య నిర్మాణాలు ఉపయోగించే కొనుగోలుదారులకు మాత్రమే ఇది వర్తిస్తుంది.
ఫుకెట్, సమూయి ఎందుకు వేరు?
ఫుకెట్, సమూయి, పట్టాయ వంటి రిసార్ట్ ప్రాంతాలు వేరే నియమాల ప్రకారం నడుస్తాయి. ఇక్కడ డిమాండ్ను నడిపించేది విదేశీ కొనుగోలుదారులు, పర్యాటకుల రాక - 2025లో ఇది 36 మిలియన్ల మార్క్ను దాటింది. దీవుల్లో భూమి భౌతికంగా పరిమితం, కొత్త నిర్మాణాలపై కఠినమైన పర్యావరణ నిబంధనలు ఉన్నాయి. ఫుకెట్లోని లగ్జరీ విల్లా సెగ్మెంట్లో విదేశీ కొనుగోలుదారులే ఆధిపత్యం చెలాయిస్తున్నారు, సమూయి, ఫంగన్లలో విదేశీ కొనుగోళ్ల కార్యకలాపం ముఖ్యంగా ఎక్కువగా ఉంది. లైఫ్స్టైల్, నమ్మకమైన డెవలపర్లు, రెంటల్ ఆదాయ సామర్థ్యానికి ప్రాధాన్యత ఇచ్చే సంపన్న అంతర్జాతీయ కొనుగోలుదారుల్లో విల్లాలు కండోల కంటే ఎక్కువగా రాణిస్తున్నాయి.
తరచుగా అడిగే ప్రశ్నలు
16.4 లక్షల ఖాళీ యూనిట్లు అంటే థాయిలాండ్ మొత్తంలో ధరలు కుప్పకూలుతాయా?
మొత్తం మార్కెట్లో కాదు, కానీ కొన్ని నిర్దిష్ట సెగ్మెంట్లలో అవుననే చెప్పాలి. బ్యాంకాక్ శివార్లు, నోంతబురి, సమూత్ ప్రాకాన్లలోని మాస్-మార్కెట్ కండోలు ఇప్పటికే ధరల స్తబ్దత, లిస్ట్ ధర కంటే 10-15% డిస్కౌంట్లను చూపిస్తున్నాయి. ప్రీమియం సెగ్మెంట్, రిసార్ట్ ప్రాపర్టీలు ధరల స్థిరత్వాన్ని కాపాడుకుంటున్నాయి.
బ్యాంకాక్లో ఏ ప్రాంతాల్లో రిస్క్ ఎక్కువ?
అత్యధిక ఓవర్సప్లై పరిధీయ ప్రాంతాల్లో ఉంది: Bang Na, Rangsit, Bang Yai, Lat Krabang - ఇవి సెంట్రల్ BTS/MRT స్టేషన్లకు దూరంగా ఉండే మాస్ డెవలప్మెంట్ ప్రాంతాలు. Silom, Sathorn, Sukhumvit (Nana నుంచి Phrom Phong వరకు) వంటి సెంట్రల్ ప్రాంతాలు గణనీయంగా మెరుగ్గా పనిచేస్తున్నాయి.
2026లో థాయిలాండ్లో ప్రాపర్టీ కొనడం ఇంకా లాభదాయకమేనా?
అవును, కానీ చాలా జాగ్రత్తగా, ఎంపిక చేసుకుని వెళ్లాలి. నిరూపితమైన రెంటల్ ఆదాయం ఉన్న రిసార్ట్ ప్రాపర్టీలు, ట్రాన్సిట్ హబ్లకు దగ్గరగా ఉండే సెంట్రల్ బ్యాంకాక్ యూనిట్లు, సముద్రం కనిపించే ఫుకెట్ విల్లాలు ఇప్పటికీ ఆకర్షణీయమైన కేటగిరీలుగా ఉన్నాయి. కేవలం స్పెక్యులేటివ్ రీసేల్ కోసం కొన్న మాస్ సెగ్మెంట్ మాత్రం లాభదాయకం కాదు.
వేకెన్సీ గ్లట్ రెంటల్ యీల్డ్లను ఎలా ప్రభావితం చేస్తుంది?
ఇది నేరుగా, ప్రతికూలంగా ప్రభావితం చేస్తుంది. ఓవర్సప్లై అద్దె రేట్లను తగ్గిస్తుంది. సాచురేటెడ్ డిస్ట్రిక్ట్లలో, ల్యాండ్లార్డులు అద్దెదారును పొందడానికి తమ ఆస్కింగ్ రెంట్ను మొదట్లో ఆశించిన దానికంటే 15-25% తగ్గించాల్సి వస్తోంది.
థాయిలాండ్ వేకెన్సీ ప్రాపర్టీ టాక్స్ తీసుకువస్తుందా?
చర్చలు జరుగుతున్నాయి, కానీ 2026 కోసం ఇంకా నిర్దిష్ట బిల్లు ఏదీ ఆమోదం పొందలేదు. ప్రస్తుత Land and Building Tax చాలా చిన్నది కావడంతో యజమానులను అమ్మేలా లేదా ఖాళీ యూనిట్లను అద్దెకివ్వేలా ఒత్తిడి చేయలేకపోతోంది.
కనీస బడ్జెట్ ఎంత ఉంటే సురక్షితమైన పెట్టుబడి అవుతుంది?
ఫుకెట్ రిసార్ట్ సెగ్మెంట్లో, మేనేజ్డ్ కండోమినియం కోసం ఎంట్రీ సుమారు 50-70 లక్షల బాత్లు (దాదాపు $140,000-200,000) నుంచి మొదలవుతుంది. సెంట్రల్ బ్యాంకాక్లో, BTS స్టేషన్లకు దగ్గరగా ఉండే స్టూడియో లేదా 1-బెడ్రూమ్ యూనిట్ కోసం బడ్జెట్ 40-60 లక్షల బాత్ల నుంచి మొదలవుతుంది.
విదేశీయులు నేరుగా థాయిలాండ్లో ప్రాపర్టీ కొనుక్కోవచ్చా?
విదేశీయులు ఒక్కో ప్రాజెక్టులో 49% ఫారిన్ కోటా పరిధిలో ఫ్రీహోల్డ్ యాజమాన్యంతో కండోమినియంలు కొనుక్కోవచ్చు. విల్లాలు, ఇళ్లు సాధారణంగా 30-సంవత్సరాల లీజ్హోల్డ్ నిర్మాణాల ద్వారా (రెన్యువల్ ఆప్షన్లతో) లేదా థాయ్ కంపెనీ ద్వారా కొనుగోలు చేస్తారు. కొనుగోలుదారులు సోర్స్-ఆఫ్-ఫండ్స్, నామినీ నిబంధనలకు పూర్తిగా అనుగుణంగా ఉండేలా చూసుకోవాలి.
మా సలహా ఏంటి?
బ్యాంకాక్ శివార్లలోని మాస్-మార్కెట్ కండో సెగ్మెంట్ను తప్పించుకోండి. రిసార్ట్ ప్రాంతాల్లో లేదా ప్రీమియం సెంట్రల్ బ్యాంకాక్ ప్రాజెక్టుల్లో 6% కంటే ఎక్కువ నిరూపితమైన రెంటల్ యీల్డ్ ఉన్న ప్రాపర్టీలపై దృష్టి పెట్టండి. ఏ కాంట్రాక్ట్పై సంతకం చేసేముందు విదేశీ కోటా వినియోగం, నిజమైన రెంటల్ పనితీరు డేటాను ధృవీకరించుకోండి. థాయిలాండ్ ఆస్తి బృందం ఈ మొత్తం ప్రక్రియలో సరైన డాక్యుమెంటేషన్, స్థానిక మార్కెట్ అవగాహనతో మీకు తోడుగా నిలుస్తుంది.
మూలం: Bangkok Post