బాంగ్లమంగ్ ల్యాండ్ ఆఫీసులో ఒక కొనుగోలుదారు చేతిలో 4 మిలియన్ బాత్ చెక్ పట్టుకుని, తన థాయ్ కంపెనీ షేర్హోల్డర్ల లిస్ట్ తీసుకుని నిలుచున్నాడు. ఏడాది క్రితం ఇలాంటి రిజిస్ట్రేషన్ 90 నిమిషాల్లో పూర్తయ్యేది. కానీ మే 2026 తర్వాత మొదటి ప్రశ్నే వేరేగా వస్తుంది - డబ్బు ఎక్కడి నుంచి వచ్చింది, వృత్తి ఏమిటి, 51% షేర్లు ఉన్న థాయ్ షేర్హోల్డర్లకు ఇప్పటివరకు ఒక్క డివిడెండ్ కూడా ఎందుకు అందలేదు అని.
ఇది కొత్త చట్టం కాదు. థాయిలాండ్ డిపార్ట్మెంట్ ఆఫ్ లాండ్స్ మే 2026లో దేశంలోని అన్ని 76 ప్రావిన్స్ల ల్యాండ్ ఆఫీసులకు మూడు 'మోస్ట్ అర్జెంట్' సర్క్యులర్లు పంపింది. ఇప్పటికే 20 ఏళ్లుగా ఉన్న ల్యాండ్ కోడ్ నిబంధనలను ఏకరీతిగా అమలు చేయడమే దీని లక్ష్యం. ఇక నుంచి రిజిస్ట్రేషన్ రోజు ఒక్కసారి చెక్ చేసి వదిలేయడం కాదు - నిరంతర పర్యవేక్షణ.
నామినీ కంపెనీ స్ట్రక్చర్ అంటే ఏమిటి, ఇది ఎందుకు రిస్కీగా మారింది?
థాయ్ ల్యాండ్ కోడ్ ప్రకారం విదేశీయులు నేరుగా భూమిని కొనలేరు (కొన్ని మినహాయింపులు మాత్రమే ఉన్నాయి). దశాబ్దాలుగా మార్కెట్ దీనికి ఒక పరిష్కారం కనుక్కుంది: థాయ్ లిమిటెడ్ కంపెనీ ఏర్పాటు చేసి, 49% విదేశీయుడు, 51% థాయ్ షేర్హోల్డర్లు పెట్టుకోవడం. ఆచరణలో ఈ థాయ్ షేర్హోల్డర్లు ఒక్క రూపాయి కూడా పెట్టుబడి పెట్టరు, మేనేజ్మెంట్లో పాల్గొనరు, తాము టెక్నికల్గా 25 మిలియన్ బాత్ విల్లాకు యజమానులమని కూడా వారికి తెలియదు. లాయర్లు ఏళ్ల తరబడి ఇది 'పని చేసే పరిష్కారం'గా అమ్మారు. కానీ ల్యాండ్ కోడ్ సెక్షన్ 113 ప్రకారం విదేశీయుడి తరపున థాయ్ పౌరుడు భూమి కలిగి ఉండటం స్పష్టంగా నిషేధించబడింది. చట్టం మారలేదు - రాష్ట్రానికి పూర్తి పిక్చర్ ఒకేసారి చూసే సామర్థ్యం మారింది.
2026కి ముందు ప్రతి ల్యాండ్ ఆఫీసు తనదైన సమాచార గుంటలో పనిచేసేది. బ్యాంకాక్లో రిజిస్టర్ అయిన కంపెనీ సూరత్ థానీలో భూమి కొంటే, దాని DBD ఫైలింగ్లను ల్యాండ్ టైటిల్ రిజిస్ట్రీతో ఎవరూ పోల్చి చూసేవారు కాదు. ఇప్పుడు దేశవ్యాప్తంగా ఒక సెంట్రలైజ్డ్, నిరంతరం అప్డేట్ అయ్యే కార్పొరేట్ ల్యాండ్ఓనర్ డేటాబేస్ ఈ గ్యాప్ను మూసేస్తుంది. అంటే 2019లో క్లోజ్ అయిన లావాదేవీ కూడా 2027 రివ్యూ సైకిల్లో మళ్లీ తెరపైకి రావచ్చు.
ఏ మొత్తం దాటితే సోర్స్-ఆఫ్-ఫండ్స్ చెక్ మొదలవుతుంది?
నగదు చెల్లింపులకు 2,000,000 బాత్ దాటితే, కొనుగోలుదారు డబ్బు ఎక్కడి నుంచి వచ్చింది, వృత్తి ఏమిటి, ఆర్థిక స్థితి ఏమిటి అని విధిగా చెక్ చేస్తారు. చెల్లింపు పద్ధతి ఏదైనా, ఆస్తి అప్రైజ్డ్ వాల్యూ 5,000,000 బాత్ దాటితే కూడా ఇదే స్థాయి పరిశీలన వర్తిస్తుంది. ఈ రెండు థ్రెషోల్డ్లు ఏ కారణం లేకుండా పెట్టినవి కాదు - దాదాపు ప్రతి భూమితో కూడిన విల్లా ధర కంటే ఇవి తక్కువగానే ఉంటాయి, కానీ ప్రావిన్స్లలో సాధారణ థాయ్ కొనుగోలుదారుల మధ్య జరిగే లావాదేవీలను మాత్రం మినహాయిస్తాయి. అంటే ఇది ఖచ్చితంగా విదేశీయుల-సంబంధిత మార్కెట్ సెగ్మెంట్ను టార్గెట్ చేసేలా ట్యూన్ చేసిన ఫిల్టర్.
బ్యాంకులు కూడా తమవైపు నుంచి కఠినంగా మారాయి - కొన్ని బ్యాంకులు కంపెనీ కొనుగోళ్లకు సంబంధించిన నిధులు విడుదల చేసే ముందు మూడు నెలల బ్యాంక్ స్టేట్మెంట్లు అడుగుతున్నాయి.
కంపెనీ రివ్యూలో ఏమి చెక్ చేస్తారు?
ఫారిన్ ఓనర్షిప్ శాతం, ఇతర రిస్క్ క్రైటీరియా ఆధారంగా హైరిస్క్గా ఫ్లాగ్ అయిన కంపెనీలకు లోతైన రివ్యూ ఉంటుంది:
- షేర్హోల్డర్ రిజిస్టర్
- డిపార్ట్మెంట్ ఆఫ్ బిజినెస్ డెవలప్మెంట్ (DBD)కి ఫైల్ చేసిన ఫైనాన్షియల్ స్టేట్మెంట్లు
- కాంట్రాక్ట్లు, ఓనర్షిప్ స్ట్రక్చర్
- అవసరమైతే సైట్ విజిట్ - ఆస్తిని ఎలా ఉపయోగిస్తున్నారో నిర్ధారించడానికి
ఫ్లాగ్ అవడం అంటే నేరం అని అర్థం కాదు - ఇది కేవలం స్క్రీనింగ్ ప్రాసెస్, తీర్పు కాదు. డేటాబేస్లో పూర్తిగా థాయ్-యజమాన్యంలో ఉన్న కంపెనీలు కూడా ఉంటాయి; అందులో నమోదు కావడం మాత్రమే అనుమానానికి కారణం కాదు.
ఫుకెట్లో ఒక్కటే ద్వీపంలో 600కి పైగా కంపెనీలు ఇప్పటికే థాయిలాండ్ డిపార్ట్మెంట్ ఆఫ్ స్పెషల్ ఇన్వెస్టిగేషన్ (DSI), మినిస్ట్రీ ఆఫ్ కామర్స్ పరిశీలనలో ఉన్నాయి. ఈ క్రాక్డౌన్ 1 ఆగస్టు 2026 నుండి ఆర్డర్ 2/2569 కింద మరింత తీవ్రమైంది.
ఇది ఎప్పటికైనా జరిమానా, ఆస్తి జప్తుకు దారితీస్తుందా?
ఇప్పటికే కంపెనీ ద్వారా భూమి కొన్నవారికి ఇది ఆటోమేటిక్గా జప్తు కాదు - సర్క్యులర్లు స్క్రీనింగ్ను తీసుకువస్తున్నాయి, రెట్రోయాక్టివ్ కన్ఫిస్కేషన్ను కాదు. కానీ రివ్యూలో నామినీ ఓనర్షిప్ నిర్ధారణ అయితే, ల్యాండ్ కోడ్ నిర్ణీత గడువులో ఆస్తిని బలవంతంగా అమ్మించడాన్ని అనుమతిస్తుంది, పాల్గొన్న థాయ్ నామినీ షేర్హోల్డర్లపై క్రిమినల్ లయబిలిటీ కూడా వర్తిస్తుంది.
ఒక విషయం స్పష్టంగా చెప్పాలి: డీల్కు ముందు హడావిడిగా షేర్లు కొనడం లేదా షేర్హోల్డర్లను మార్చడం ద్వారా స్ట్రక్చర్ను 'క్లీన్ అప్' చేయాలని ప్రయత్నించడం, అనుమానాన్ని దూరం చేయడానికి కాదు, ఆకర్షించడానికి పనిచేస్తుంది. ఇన్వెస్టిగేటర్లు షేర్హోల్డర్ రిజిస్టర్, DBD ఫైలింగ్ హిస్టరీని చూస్తారు, రెవెన్యూ లేని కంపెనీలో అకస్మాత్తుగా ఓనర్షిప్ మారడం అనుమానాన్నే పెంచుతుంది.
కంపెనీ మార్గానికి బదులు ఏ ఆప్షన్లు మెరుగ్గా ఉంటాయి?
మా అభిప్రాయం స్పష్టంగా చెప్పాలంటే - వ్యక్తిగత నివాసం కోసం థాయ్ కంపెనీ స్ట్రక్చర్ దాదాపుగా తన కాలం పూర్తి చేసుకుంది. ఉన్న స్ట్రక్చర్లన్నీ రేపే విడిపోతాయని కాదు, కానీ దానితో ముడిపడిన రిస్క్ ఇప్పుడు కాలపరిమితి లేకుండా, చాలాకాలం పాటు కొనసాగేదిగా మారింది. రీసేల్ సమయంలో ఈ అనిశ్చితిని అమ్మడం చాలా కష్టం.
స్వంతంగా నివసించడానికి లేదా అద్దెకు ఇవ్వడానికి కొనేవారికి రెండు మెరుగైన మార్గాలు ఉన్నాయి:
| ఆప్షన్ | ప్రధాన ప్రయోజనం | పరిమితి |
|---|---|---|
| కండోమినియం (ఫారిన్ ఫ్రీహోల్డ్ కోటా, బిల్డింగ్ మొత్తం ఏరియాలో 49% వరకు) | నేరుగా విదేశీయుడి పేరిట రిజిస్ట్రేషన్, స్పష్టమైన లీగల్ టైటిల్ | భూమితో కూడిన విల్లాలకు వర్తించదు |
| లాంగ్-టర్మ్ ల్యాండ్ లీజ్ (30 ఏళ్ల వరకు, ల్యాండ్ ఆఫీసులో రిజిస్టర్ చేసినది) + నిర్మాణంపై వేరే యజమాన్యం | నామినీ స్ట్రక్చర్ రిస్క్ ఏమీ లేదు | రీసేల్లో అంత సౌకర్యంగా ఉండదు |
ఇక్కడ ఒక నిజాయితీగా చెప్పాల్సిన మినహాయింపు ఉంది: మీ థాయ్ కంపెనీ నిజంగా వ్యాపారం నడుపుతూ ఉంటే - హోటల్, రెస్టారెంట్, వ్యవసాయ వెంచర్ - రెవెన్యూ, ట్యాక్స్లు, పేరోల్, నిజంగా పెట్టుబడి పెట్టిన థాయ్ షేర్హోల్డర్లతో - అప్పుడు ఇదంతా మీకు వర్తించదు. చట్టం ఎప్పుడూ ఇలాంటి నిజమైన వ్యాపార నిర్మాణాలను కాపాడటానికే ఉద్దేశించబడింది. సమస్య కార్పొరేట్ ఫారమ్లో లేదు - దాన్ని 10లో 9 సార్లు ఖాలీ షెల్గా ఉపయోగించడంలో ఉంది.
ఫుకెట్లో థాయిలాండ్ ఆస్తి ద్వారా ప్రాపర్టీ చూస్తున్నవారు, ఇప్పుడు కొనుగోలుకు ముందే తమ టైటిల్ డీడ్, కంపెనీ ఇన్కార్పొరేషన్ డాక్యుమెంట్లను ఇండిపెండెంట్గా ఆడిట్ చేయించుకోవడం మంచిది - ల్యాండ్ ఆఫీసు అదే పని చేయకముందే.
సోర్స్: Calinka Thailand (Dzen)