ఫుకెట్ లాండ్ ఆఫీసులో ఇప్పుడు ఒక కొత్త దృశ్యం కనిపిస్తోంది. థాయ్ కంపెనీ పేరు మీద విల్లా రిజిస్టర్ చేయించుకోవాలని వచ్చిన కొనుగోలుదారుడిని అధికారులు ఆపి ప్రశ్నలు అడుగుతున్నారు: ఈ ముగ్గురు థాయ్ షేర్హోల్డర్లు షేర్లకు డబ్బు ఎక్కడి నుంచి తెచ్చారు? వారి ఇన్కమ్ డిక్లరేషన్లు ఉన్నాయా? ముగ్గురూ వేర్వేరు ప్రావిన్సుల్లో ఎందుకు నివసిస్తున్నారు? రెండు మూడేళ్ల క్రితం ఇలాంటి కాగితాలను ఎవరూ రెండోసారి చూసేవారు కాదు. ఇప్పుడు ప్రతి వివరం డిపార్ట్మెంట్ ఆఫ్ బిజినెస్ డెవలప్మెంట్ (DBD) డేటాబేస్తో క్రాస్-చెక్ అవుతోంది.
సూటిగా చెప్పాలంటే: 2026లో థాయ్లాండ్ విదేశీయుల ఆస్తి హక్కులను సరళీకరించలేదు. ఇప్పటికే పుస్తకాల్లో ఉన్న నిబంధనలను ప్రభుత్వం కచ్చితంగా అమలు చేయడం మొదలుపెట్టింది. తెలుగు కొనుగోలుదారులకు ఫుకెట్, బాంగ్ తావ్ లాంటి ప్రాంతాల్లో ఆస్తి కొనేముందు ఈ మార్పు అర్థం చేసుకోవడం చాలా అవసరం.
విదేశీయుడు థాయ్లాండ్లో భూమి కొనగలడా?
సాధారణంగా కాదు. థాయ్ లాండ్ కోడ్ ప్రకారం విదేశీ వ్యక్తులకు వారి పేరు మీద భూమి సొంతం చేసుకునే హక్కు లేదు. కొన్ని అరుదైన మార్గాలు మాత్రమే ఉన్నాయి: వారసత్వం (inheritance) ద్వారా వచ్చే కొన్ని కేసులు, మరియు సెక్షన్ 96 బిస్ - ఇది కనీసం 40 మిలియన్ THB పెట్టుబడితో, నివాస అవసరాల కోసం 1 రాయ్ (rai) వరకు భూమిని కొనుగోలు చేయడానికి అనుమతిస్తుంది, కానీ దానికి మినిస్ట్రీ ఆఫ్ ఇంటీరియర్ ఆమోదం తప్పనిసరి. ఆచరణలో ఇలాంటి ఆమోదాలు చాలా అరుదుగా మంజూరైనవి.
కండో యూనిట్ కొనుగోలు: 49% విదేశీ కోటా అంటే ఏమిటి?
ఒక కండోమినియం భవనంలోని అన్ని యూనిట్ల మొత్తం ఫ్లోర్ ఏరియాలో 49% వరకు మాత్రమే విదేశీయులు సొంతం చేసుకోవచ్చు - ఇది యూనిట్ల సంఖ్య ప్రకారం కాదు, చదరపు మీటర్ల ప్రకారం లెక్కించబడుతుంది. ట్రాన్సాక్షన్ లాండ్ ఆఫీసులో రిజిస్టర్ అయ్యేముందు, భవనం యొక్క జ్యూరిస్టిక్ పర్సన్ (నిర్వాహక సంస్థ) నుంచి ఒక సర్టిఫికేట్ ద్వారా ఈ కోటా నిర్ధారించబడుతుంది.
వ్యక్తిగత విదేశీ కొనుగోలుదారుడికి ఒక్కటే నేరుగా, చట్టబద్ధమైన మార్గం మిగిలింది: భవనం మొత్తం ఫ్లోర్ ఏరియాలో 49% కోటాలో ఉన్న కండో యూనిట్ను ఫ్రీహోల్డ్గా కొనడం. మిగతా అన్ని మార్గాలకు స్పెషల్ పర్మిట్ అవసరం, లేదా మీరు నిజానికి కొంటున్నది ఒక లీజు మాత్రమే, ఓనర్షిప్ కాదు అని అంగీకరించాల్సి వస్తుంది.
థాయ్ కంపెనీ ద్వారా విల్లా కొనడం ఎందుకు రిస్క్ అయింది?
దశాబ్దాలుగా, 51% థాయ్ షేర్హోల్డర్లు ఉన్న థాయ్ కంపెనీ ద్వారా విల్లా 'కొనడం' ఒక స్టాండర్డ్ పద్ధతిగా ఉండేది. కాగితాల మీద అంతా సరిగ్గానే ఉండేది - కంపెనీ థాయ్ కంపెనీ కాబట్టి భూమి సొంతం చేసుకోవచ్చు. కానీ వాస్తవానికి, ఆ థాయ్ షేర్హోల్డర్లు ఒక్క బాత్ కూడా పెట్టుబడి పెట్టేవారు కాదు, మేనేజ్మెంట్లో పాల్గొనేవారు కాదు, కేవలం బ్లాంక్ షేర్ ట్రాన్స్ఫర్ ఫారాలపై సంతకం చేసేవారు. ఇప్పుడు రెగ్యులేటర్లు ఈ ఫారం-సబ్స్టాన్స్ గ్యాప్ను పసిగట్టడం నేర్చుకున్నారు.
లాండ్ డిపార్ట్మెంట్కు ఒక కంపెనీ రిజిస్టర్డ్ కేపిటల్ 2 మిలియన్ THB మాత్రమే ఉండి, 25 మిలియన్ THB విలువైన ప్లాట్ కొన్నట్టు కనిపిస్తే, మరియు DBD డేటా ఆ థాయ్ షేర్హోల్డర్లు ఎప్పుడూ ఇన్కమ్ డిక్లరేషన్లు ఫైల్ చేయలేదని, వేరే 20 కంపెనీల్లో కూడా షేర్హోల్డర్లుగా లిస్ట్ అయి ఉన్నారని చూపిస్తే - ఇక ఎలాంటి ప్రశ్నలు అవసరం లేదు.
2025 నుంచి లాండ్ డిపార్ట్మెంట్, DBD మధ్య డేటా షేరింగ్ పెరిగింది, తద్వారా భూమిని కలిగి ఉన్న కంపెనీల్లో థాయ్ షేర్హోల్డర్ల వెనుక ఉన్న నిజమైన మూలధనాన్ని ధ్రువీకరించడం సాధ్యమైంది. నామినీ ఓనర్షిప్ ఒక క్రిమినల్ అఫెన్స్ - ఫారిన్ బిజినెస్ యాక్ట్ కింద 100,000 నుంచి 1 మిలియన్ THB వరకు జరిమానా, మూడేళ్ల వరకు జైలు శిక్ష విధించబడుతుంది, ఇది థాయ్ నామినీ షేర్హోల్డర్కు కూడా వర్తిస్తుంది. 2026 ఏప్రిల్ నుంచి DBD ఆర్డర్ నం. 1/2026 ద్వారా విదేశీ భాగస్వామ్యం ఉన్న 46,000 కంపెనీలకు పైగా భారీ సమీక్ష మొదలైంది, నామినీ నిర్మాణాలుగా తేలిన కేసుల్లో బలవంతపు లిక్విడేషన్ కూడా జరిగే అవకాశం ఉంది.
'90 ఏళ్ల లీజు' నిజంగా సాధ్యమా?
లేదు. లీజు హోల్డర్ విల్లాలను అమ్మేవారు '30+30+30' స్ట్రక్చర్ను తొంభై ఏళ్ల ఓనర్షిప్గా మార్కెట్ చేస్తారు. కానీ వాస్తవం ఏమిటంటే, లాండ్ ఆఫీస్ రిజిస్ట్రీలో మొదటి 30 ఏళ్ల పీరియడ్ మాత్రమే నమోదవుతుంది. రెన్యువల్ చేసే వాగ్దానం అనేది ఇప్పటి భూ యజమాని ఆ నిర్దిష్ట టెనెంట్కు చేసే వ్యక్తిగత బాధ్యత మాత్రమే, రిజిస్ట్రీలో ఎంట్రీ కాదు. థాయ్ కేస్ లాలో పలుమార్లు ఇలాంటి రెన్యువల్స్ను వ్యక్తిగత కాంట్రాక్టు హక్కుగా పరిగణించారు, ఇది భూమిని కొత్తగా కొన్న యజమానికి ఆటోమేటిక్గా బదిలీ అవదు.
డెవలపర్ బిజినెస్లో నిలిచి ఉండి, తన రెప్యుటేషన్ పట్ల శ్రద్ధ చూపినంత కాలం అంతా బాగానే జరుగుతుంది. కానీ నిజమైన పరీక్ష 31వ సంవత్సరంలో వస్తుంది, మరియు ఈ వయసుకు చేరిన రిసార్ట్ ఏరియా లీజ్హోల్డ్లు ఇంకా అరుదుగా ఉన్నందున, మార్కెట్ దగ్గర ఈ పరీక్ష ఫలితం గురించి డేటా లేదు.
డబ్బు ఎక్కడి నుంచి రావాలి - FET ఫారం ఎందుకు తప్పనిసరి?
ఫ్రీహోల్డ్ రిజిస్టర్ చేయాలంటే డబ్బు విదేశాల నుంచి బదిలీ అవ్వాలి, అది విదేశీ కరెన్సీలో థాయ్లాండ్కు రావాలి. 50,000 US డాలర్లు లేదా అంతకంటే ఎక్కువ మొత్తానికి, బ్యాంక్ ఒక ఫారిన్ ఎక్స్చేంజ్ ట్రాన్సాక్షన్ (FET) ఫారం జారీ చేస్తుంది - ఇది లేకుండా లాండ్ ఆఫీస్ డీల్ను ప్రాసెస్ చేయదు.
ఇక్కడ ఒక ఆసక్తికరమైన కోణం ఉంది: విదేశాల నుంచి వైర్ చేసిన డబ్బుతో, చేతిలో వాలిడ్ FET ఫారంతో కొన్న కండో ఫ్రీహోల్డ్ గత రెండేళ్లలో ఏ మాత్రం రిజిస్టర్ చేయడం కష్టం అవలేదు. పైగా, నామినీ స్ట్రక్చర్ల మీద స్క్రూటినీ ఎంత పెరిగితే, ఫారిన్-కోటా యూనిట్ల సెకండరీ మార్కెట్ అంత ప్రెడిక్టబుల్గా మారుతోంది - ఎందుకంటే విదేశీయుడికి ఈ ఆస్తిని సొంతం చేసుకోవడానికి చట్టబద్ధమైన ప్రత్యామ్నాయాలు తగ్గిపోతున్నాయి.
మాది సూచన: ఏ బడ్జెట్లో ఏ మార్గం ఎంచుకోవాలి?
మా అభిప్రాయం ప్రకారం, 2026లో 30 నుంచి 40 మిలియన్ THB కంటే తక్కువ బడ్జెట్ ఉన్న కొనుగోలుదారుడు నివాస అవసరం కోసం థాయ్ కంపెనీ స్ట్రక్చర్ను అస్సలు పరిగణించకూడదు. రిస్క్ ఏమిటంటే ఇన్స్పెక్టర్లు రేపే వస్తారని కాదు - రిస్క్ ఏమిటంటే, రీసేల్ సమయం వచ్చినప్పుడు, లాయర్తో పనిచేస్తున్న కొనుగోలుదారుడు అలాంటి డీల్లోకి వెళ్లడానికే నిరాకరిస్తాడు, మరియు ఆ ఆస్తి చట్టబద్ధత కోల్పోకముందే లిక్విడిటీ కోల్పోతుంది.
ఇందుకు ఒక సహేతుకమైన మినహాయింపు ఉంది: మీరు నిజంగా నడుపుతున్న థాయ్ బిజినెస్ ఉండి, దానికి రియల్ టర్నోవర్, స్టాఫ్, తమ డబ్బును పెట్టుబడి పెట్టే భాగస్వాములు ఉంటే, ఆ కంపెనీ ద్వారా భూమి కలిగి ఉండడం ఒక వర్క్అరౌండ్ కాదు, అది స్టాండర్డ్ కార్పొరేట్ ప్రాక్టీస్.
కొనేముందు ఏం చెక్ చేసుకోవాలి?
సంతకం చేయకముందు అత్యంత ముఖ్యమైన ఒక్క స్టెప్: కండోమినియం జ్యూరిస్టిక్ పర్సన్ నుంచి తాజా సర్టిఫికేట్ తీసుకుని, మిగిలిన ఫారిన్ కోటా ఏరియా ఎంత ఉందో, మీకు కావాల్సిన నిర్దిష్ట యూనిట్ ఆ కోటాలోకి వస్తుందో లేదో నిర్ధారించుకోండి. కోటా భవనమంతటా ఒకేలా నిండదు - రావాయ్ లేదా బాంగ్ తావ్ లాంటి పాపులర్ ప్రాజెక్టుల్లో సెల్లర్ ఏం చెప్పినా, కోటా అసలు మిగలకపోవచ్చు. ఇది వ్యక్తిగతంగా చెక్ చేసుకోవడం మంచిది, వీక్షణ ట్రిప్తో కలిపి చేస్తే మరీ మంచిది - లాండ్ ఆఫీస్ వారంలో పని దినాల్లోనే పనిచేస్తుంది కాబట్టి, ఒక్క రోజులో డీల్ క్లోజ్ కావడం అరుదు, కాబట్టి తేదీల్లో కొంత ఫ్లెక్సిబిలిటీ ఉంచుకోవడం మంచిది.
థాయిలాండ్ ఆస్తి వద్ద మేము ఇలాంటి కోటా వెరిఫికేషన్, ఫండ్ ట్రాన్స్ఫర్ డాక్యుమెంటేషన్ దగ్గర నుంచి పూర్తి ప్రాసెస్లో సహాయం చేస్తాము.
మూలం: DBD ఆర్డర్ నం. 1/2026, aiproperty-phuket.com ద్వారా ఉదహరించబడింది