ఒక్క వాక్యంలో సమాధానం
2026 మేలో థాయిలాండ్ డిపార్ట్మెంట్ ఆఫ్ ల్యాండ్స్ దేశంలోని అన్ని ప్రావిన్షియల్ ల్యాండ్ ఆఫీసులకు మూడు 'అర్జెంట్' సర్క్యులర్లు పంపింది. ఇందులో కొత్త చట్టం ఏమీ లేదు, కానీ నామినీ కంపెనీల ద్వారా విదేశీయులు భూమి కంట్రోల్ చేసే పాత పద్ధతిని పట్టుకోవడానికి ఒకే జాతీయ డేటాబేస్, ఒకే చెక్లిస్ట్ వ్యవస్థను తీసుకొచ్చారు. ఫుకెట్, కోహ్ సముయ్ లాంటి టూరిస్ట్ ప్రాంతాల్లో విల్లాలు కొన్న రష్యన్, యూరోపియన్ సహా చాలామంది విదేశీ కొనుగోలుదారులకు ఇది ఇప్పుడు నిజంగా ఆలోచించాల్సిన సమయం.
అసలు ఏం జరిగింది?
ఇంతకుముందు, ఒక్కో ల్యాండ్ ఆఫీసులో ఒక్కో అధికారి ఇష్టానుసారం తనిఖీ చేసేవారు. కొన్నిచోట్ల ఎలాంటి ప్రశ్నలు లేకుండా రిజిస్ట్రేషన్ జరిగిపోయేది, మరికొన్నిచోట్ల నేరుగా తిరస్కరించేవారు. ఇప్పుడు అలా కాదు, దేశం మొత్తం ఒకే ప్రమాణం, ఒకే చెక్లిస్ట్, భూమి కలిగి ఉన్న ప్రతి లీగల్ ఎంటిటీకి సంబంధించిన ఒకే డిజిటల్ రిజిస్ట్రీ కింద పనిచేస్తుంది.
కీలక వాస్తవాలు
- 2026 మేలో థాయిలాండ్ డిపార్ట్మెంట్ ఆఫ్ ల్యాండ్స్ మూడు సర్క్యులర్లు జారీ చేసింది, ఇవి దేశవ్యాప్తంగా అన్ని ప్రావిన్షియల్ ల్యాండ్ ఆఫీసులకు పంపబడ్డాయి.
- 2 మిలియన్ THB (సుమారు $57,000) నుండి నగదు లావాదేవీలు, మరియు 5 మిలియన్ THB (సుమారు $143,000) దాటిన ఆస్తులు ఇప్పుడు ఆటోమేటిక్గా ల్యాండ్ కోడ్లోని ఆర్టికల్ 74 కింద సోర్స్-ఆఫ్-ఫండ్స్, ఆర్థిక స్థితి సమీక్షను ట్రిగ్గర్ చేస్తాయి.
- చట్టబద్ధమైన వారసత్వం (lawful inheritance) మాత్రమే ఈ ఆటోమేటిక్ స్క్రీనింగ్ నుండి మినహాయింపు.
- భూమి కలిగి ఉన్న ప్రతి లీగల్ ఎంటిటీని కవర్ చేసే ఏకీకృత డేటాబేస్ నిర్మాణంలో ఉంది - రిజిస్ట్రేషన్ తేదీ, కొనుగోలు తేదీ, అంచనా విలువ, పేర్కొన్న వ్యాపార ఉద్దేశ్యంతో సహా.
- నిర్దేశిత పరిమితికి మించి విదేశీ షేర్హోల్డింగ్ ఉన్న కంపెనీలను అధిక రిస్క్గా వర్గీకరించి లోతైన దర్యాప్తు చేస్తారు.
- మెరుగైన తనిఖీల్లో షేర్హోల్డర్ రిజిస్ట్రీ విశ్లేషణ, డిపార్ట్మెంట్ ఆఫ్ బిజినెస్ డెవలప్మెంట్ (DBD) డేటాతో క్రాస్-చెక్, ఆర్థిక స్టేట్మెంట్లు, కాంట్రాక్టులు, ఆస్తి వద్ద ఆన్-సైట్ ఇన్స్పెక్షన్లు ఉంటాయి.
- ప్రాంతీయ ప్రాపర్టీ రిపోర్టింగ్ ప్రకారం, ఫుకెట్, కోహ్ సముయ్, కోహ్ ఫంగన్, క్రాబీ వంటి టూరిస్ట్ హాట్స్పాట్లలో ఇప్పటికే 11,000కి పైగా కంపెనీలు సమీక్షలో ఉన్నాయి.
నామినీ స్ట్రక్చర్ ఎందుకు పుట్టుకొచ్చింది?
1954 నాటి ల్యాండ్ కోడ్ ప్రకారం థాయిలాండ్లో విదేశీయులు నేరుగా భూమిని సొంతం చేసుకోవడం ఎప్పుడూ కుదరదు. ఒక బిల్డింగ్లో 49% ఫారిన్-ఓనర్షిప్ కోటా పరిమితిలో కండోమినియం యూనిట్ కొనుక్కోవచ్చు గానీ, విల్లా లేదా ఖాళీ ప్లాట్ కుదరదు. ఇది చట్టం చెప్పే మాట.
గత రెండు దశాబ్దాలుగా దీన్ని దాటవేయడానికి ఒక పూర్తి ఇండస్ట్రీయే వెలిసింది. ఫార్ములా చాలా సింపుల్: ఒక థాయ్ లిమిటెడ్ కంపెనీ పెట్టి, అందులో విదేశీయుడు 49% షేర్లు, థాయ్ నామినీ షేర్హోల్డర్లు మిగిలిన 51% షేర్లు కలిగి ఉంటారు. కంపెనీ భూమిని కొంటుంది, విదేశీయుడు అందులో నివసిస్తాడు. లా ఫర్మ్లు, ఏజెంట్లు, కొందరు డెవలపర్లు కూడా దీన్ని ఏళ్లుగా ఒక 'రొటీన్ సొల్యూషన్'లా మార్కెట్ చేశారు.
అధికారులకు ఇది తెలియనిది కాదు. విదేశీయుడికి ఓనర్షిప్ నిషేధాన్ని దాటవేయడంలో సాయపడితే ల్యాండ్ కోడ్లోని ఆర్టికల్ 96 ప్రకారం 2 సంవత్సరాల వరకు జైలు శిక్ష, 20,000 THB వరకు జరిమానా విధించవచ్చు. కానీ ఎన్ఫోర్స్మెంట్ చాలా అరుదుగా, అస్థిరంగా జరిగేది.
కొత్త వ్యవస్థలో ఏం మారుతుంది?
సిల్క్ లీగల్ (Silk Legal) అనే లా ఫర్మ్ తొలిసారి ఈ కొత్త ఆదేశాలపై వివరణాత్మక విశ్లేషణ ప్రచురించింది - వారి ప్రకారం ఇది చట్టంలో మార్పు కాదు, ఎన్ఫోర్స్మెంట్ను ఏకీకృతం చేయడం మాత్రమే.
ఉదాహరణకు ఆలోచించండి: ఇద్దరు థాయ్ షేర్హోల్డర్లు, 49% షేర్లు కలిగిన ఒక విదేశీ షేర్హోల్డర్ ఉన్న థాయ్ కంపెనీ ఫుకెట్లో 15 మిలియన్ THBకి ఒక విల్లా కొన్నదనుకోండి. ఇంతకుముందు ల్యాండ్ ఆఫీసు ఎలాంటి ప్రశ్నలు లేకుండా డీల్ను రిజిస్టర్ చేసేది. ఇప్పుడు సిస్టమ్ ఈ కంపెనీని ఆటోమేటిక్గా హై-రిస్క్గా ఫ్లాగ్ చేస్తుంది. షేర్హోల్డర్ రిజిస్ట్రీని లాగుతారు: థాయ్ కో-ఓనర్లు ఎవరు? వాళ్ల వృత్తి ఏంటి? డబ్బు ఎక్కడి నుండి వచ్చింది? కంపెనీ నిజంగా వ్యాపారం చేస్తుందా, లేక కేవలం ఒక ప్రాపర్టీని పట్టుకోవడానికే ఉందా? ఇన్స్పెక్టర్ నేరుగా ప్రాపర్టీ దగ్గరకు వచ్చి అక్కడ ఎవరు నివసిస్తున్నారో చూడవచ్చు కూడా.
2 మిలియన్ THB నగదు లావాదేవీల థ్రెషోల్డ్ చాలా ముఖ్యమైనది. థాయిలాండ్లో, ముఖ్యంగా రిసార్ట్ బెల్ట్లో, రీసేల్ మార్కెట్లో నగదు చెల్లింపులు అసాధారణం కాదు. ఇప్పుడు ప్రతి అలాంటి లావాదేవీ యాంటీ-మనీ-లాండరింగ్ చట్టం (AMLA)తో అతివ్యాప్తి చెందుతూ సోర్స్-ఆఫ్-ఫండ్స్ స్క్రీనింగ్ను ఆటోమేటిక్గా ట్రిగ్గర్ చేస్తుంది.
ఇతర ఆగ్నేయాసియా దేశాలతో పోలిక
థాయిలాండ్ ఒక్కటే కాదు. వియత్నాం 2024లో తన హౌసింగ్ చట్టాన్ని అప్డేట్ చేసి విదేశీ కొనుగోలుదారులపై కొత్త ఆంక్షలు పెట్టింది. ఇండోనేషియా బాలిలో విదేశీ కొనుగోలుదారుల నిబంధనలను ఎప్పటికప్పుడు సవరిస్తూనే ఉంది. కానీ థాయిలాండ్ విధానం భిన్నమైనది: చట్టం మారడం లేదు, ఎన్ఫోర్స్మెంట్ మాత్రమే చివరకు కఠినమవుతోంది.
ఇప్పటికే నామినీ స్ట్రక్చర్ ఉన్నవారు ఏం చేయాలి?
పరిస్థితి అనిశ్చితంగా ఉంది. సర్క్యులర్లు ప్రధానంగా కొత్త లావాదేవీలు, ఇప్పటికే ఉన్న బేస్ యొక్క స్క్రీనింగ్ను లక్ష్యంగా చేసుకున్నా, నిర్మిస్తున్న డేటాబేస్ భూమి కలిగి ఉన్న ప్రతి లీగల్ ఎంటిటీని కవర్ చేస్తుంది - పదేళ్ల క్రితం రిజిస్టర్ చేసిన కంపెనీలతో సహా. అంటే పదేళ్ల క్రితం ఒక్క విల్లా కోసం పెట్టిన కంపెనీ కూడా ఇప్పుడు సమీక్షలోకి రావచ్చు.
సలహా చాలా స్పష్టం: మొదట, అర్హత కలిగిన థాయ్ లాయర్తో మీ ఇప్పటి స్ట్రక్చర్ ఆడిట్ చేయించుకోండి. రెండోది, ప్రత్యామ్నాయాలు పరిశీలించండి - దీర్ఘకాలిక లీజ్హోల్డ్ (30 సంవత్సరాలు, రెన్యూవల్ ఆప్షన్లతో), విదేశీ కోటాలో కండోమినియం ఓనర్షిప్, లేదా కొన్ని సందర్భాల్లో విదేశీయులకు నేరుగా భూమి కలిగి ఉండటానికి అనుమతించే థాయిలాండ్ బోర్డ్ ఆఫ్ ఇన్వెస్ట్మెంట్ (BOI) మార్గం.
డిపార్ట్మెంట్ ఆఫ్ ల్యాండ్స్ కొత్త ఆదేశాలు ఒక స్పష్టమైన సంకేతం ఇస్తున్నాయి: చెల్లాచెదురుగా, అస్థిరంగా జరిగే ఎన్ఫోర్స్మెంట్ యుగం ముగుస్తోంది. థాయిలాండ్ ప్రాపర్టీలో ఇన్వెస్ట్ చేసిన ఎవరైనా, ఇన్స్పెక్టర్ తలుపు తట్టేదాకా ఆగకుండా, ఇప్పుడే తమ ఓనర్షిప్ స్ట్రక్చర్ను సమీక్షించుకోవడం మంచిది. థాయిలాండ్లో ప్రాపర్టీ కొనాలనుకునే తెలుగు కొనుగోలుదారులకు, ఈ మార్పులను అర్థం చేసుకుని సరైన నిర్ణయం తీసుకోవడంలో థాయిలాండ్ ఆస్తి సహాయం చేయగలదు.
మూలం: The CITY Asia