థాయ్‌లాండ్‌లో నామినీ ల్యాండ్ ఓనర్‌షిప్: 2026 సర్క్యులర్లు విదేశీ కొనుగోలుదారులకు ఏం అర్థం

ఫుకెట్‌లోని థలాంగ్ ల్యాండ్ ఆఫీసులో ఒక విదేశీ కొనుగోలుదారు విల్లా రిజిస్ట్రేషన్ కోసం వెళ్తారు. వెంట కంపెనీలో థాయ్ షేర్‌హోల్డర్ కూడా పాస్‌పోర్ట్, కంపెనీ సీల్ తీసుకొని వస్తారు. కానీ ఇప్పుడు అధికారి కంపెనీ డాక్యుమెంట్లతో సరిపెట్టుకోడు. షేర్‌హోల్డర్ బ్యాంక్ స్టేట్‌మెంట్, ఉద్యోగ ప్రూఫ్, డబ్బు ఎక్కడి నుండి వచ్చిందో వివరణ అడుగుతాడు. రెండేళ్ల క్రితం ఇది అసాధారణం. 2026 మే మధ్యలో నుండి ఇది సాధారణ ప్రక్రియ.\n\nథాయ్‌లాండ్ కొనాలనుకునే తెలుగు కుటుంబాలకు ఇది నేరుగా సంబంధించిన విషయం. ఎందుకంటే గత కొన్నేళ్లలో మెజారిటీ విదేశీ కొనుగోలుదారులు థాయ్ కంపెనీ పేరిట భూమి కొనడం అనేది స్టాండర్డ్ రూట్‌గా మారింది.\n\n## 2026 సర్క్యులర్లు అసలు ఏం మార్చాయి?\n\n2026 మే మధ్యలో థాయ్‌లాండ్ డిపార్ట్‌మెంట్ ఆఫ్ లాండ్స్ అన్ని ప్రొవిన్షియల్ ల్యాండ్ ఆఫీసులకు మూడు 'most urgent' సర్క్యులర్లు పంపింది. ఇవి ముందున్న వేర్వేరు గైడ్‌లైన్లను ఒక్క నేషనల్ సిస్టమ్‌గా కలిపేశాయి: భూమి కలిగిన లీగల్ ఎంటిటీల దేశవ్యాప్త డేటాబేస్, నెలవారీ డేటా రీకన్సిలియేషన్, మరియు కేంద్ర అధికారులకు క్వార్టర్లీ రిపోర్టింగ్.\n\nల్యాండ్ ఆఫీసులు ఇప్పుడు యాక్టివ్‌గా ఈ డేటాబేస్‌ను నిర్మించాలి, దాన్ని నెలవారీ రివ్యూ చేయాలి, డిపార్ట్‌మెంట్‌కు క్వార్టర్లీగా రిపోర్ట్ చేయాలి. ల్యాండ్ కోడ్ సెక్షన్లు 97, 98 ప్రకారం ఒక కంపెనీ 'foreign juristic person' అని తేలితే, క్వార్టర్లీ సైకిల్ కోసం వేచి ఉండకుండా వెంటనే రిపోర్ట్ చేయాలి.\n\n## ఏ మొత్తాల వద్ద ఎక్స్‌ట్రా చెకింగ్ మొదలవుతుంది?\n\nనగదు లావాదేవీలు 2 మిలియన్ బాత్‌కు మించితే, లేదా ల్యాండ్ ఆఫీసు అధికారిక అప్రైజల్ ప్రకారం ఆస్తి విలువ 5 మిలియన్ బాత్ మించితే (కాంట్రాక్ట్ ప్రైస్ కాదు, అఫీషియల్ అప్రైజల్), ఎన్‌హాన్స్‌డ్ సోర్స్-ఆఫ్-ఫండ్స్ చెక్‌లు వర్తిస్తాయి. ల్యాండ్ కోడ్ సెక్షన్ 74 అధికారులకు కొనుగోలుదారు, షేర్‌హోల్డర్ల డబ్బు మూలం, ఇన్‌కమ్, ఉద్యోగం, ఆర్థిక స్థితిని ప్రశ్నించే లీగల్ అధికారం ఇస్తుంది.\n\nహై-రిస్క్ కేసుల్లో అధికారులు షేర్‌హోల్డర్ రిజిస్టర్, డిపార్ట్‌మెంట్ ఆఫ్ బిజినెస్ డెవలప్‌మెంట్‌కు సమర్పించిన ఫైలింగ్‌లు, ఫైనాన్షియల్ రికార్డులు అడగవచ్చు, కంపెనీ రిజిస్టర్డ్ అడ్రస్‌లో ఆన్-సైట్ ఇన్‌స్పెక్షన్లు కూడా చేయవచ్చు. Mondaq లీగల్ అనాలిసిస్ ప్రకారం, ఇప్పుడు ప్రొవిన్షియల్ ఫాక్ట్-ఫైండింగ్ కమిటీలలో లోకల్ పోలీస్ సూపరింటెండెంట్ల వంటి స్పెషలైజ్డ్ ఇన్వెస్టిగేటర్లు కూడా ఉంటారు, వీరికి షేర్‌హోల్డింగ్, టాక్స్, ఇమిగ్రేషన్ డేటా యాక్సెస్ ఉంటుంది.\n\n## 51/49 కంపెనీ స్ట్రక్చర్ ఇప్పుడు ఎందుకు రిస్కీ?\n\nథాయ్‌లాండ్‌లో విదేశీయులకు నేరుగా భూమి కొనే నిషేధం దశాబ్దాలుగా ఉంది, 40 మిలియన్ బాత్ ఇన్వెస్ట్‌మెంట్ రూట్ లేదా BOI-లింక్డ్ పర్మిషన్ల వంటి కొన్ని మినహాయింపులు మాత్రమే. కొత్తది ఏంటంటే ఎన్‌ఫోర్స్‌మెంట్. టెక్నికల్‌గా ఇల్లీగల్ అయిన 51/49 థాయ్ కంపెనీ స్ట్రక్చర్ ఇన్నాళ్లు నడిచింది ఎందుకంటే స్టేట్ దగ్గర ప్రతి కేసును చెక్ చేయడానికి డేటాబేస్, రిసోర్సులు లేవు. ఒక ల్యాండ్ ఆఫీసు థాయ్-మెజారిటీ ఎంటిటీని చూసి, ట్రాన్స్‌ఫర్ రిజిస్టర్ చేసి, పేపర్‌వర్క్ ఫైల్ చేసేసేది.\n\n2026 సర్క్యులర్లు ఈ లొసుగును మూసేస్తున్నాయి. వెరిఫికేషన్ ఇప్పుడు ఒకసారి జరిగే ఈవెంట్ కాదు, నిరంతర ప్రక్రియ. 2019లో భూమి కొన్న కంపెనీ కూడా ఈ వారం కొనుగోలుదారుతో పాటు అదే డేటాబేస్‌లో ఉంటుంది. నెలవారీ రీకన్సిలియేషన్ అంటే షేర్‌హోల్డర్‌లో మార్పు, ఫైలింగ్‌లో తేడా, లేదా అడ్రస్ మిస్‌మ్యాచ్ వల్ల ఏళ్ల క్రితం క్లోజైన కేసు కూడా తిరిగి తెరుచుకోవచ్చు.\n\nఇక్కడే అత్యంత జనప్రియమైన స్ట్రక్చర్ - ప్రిఫరెన్స్ షేర్లతో లిమిటెడ్ వోటింగ్ రైట్స్, థాయ్ నేషనల్స్ 51% కేపిటల్ కలిగి ఉండి, విదేశీ షేర్‌హోల్డర్ పది ఓట్లకు వ్యతిరేకంగా ఒక్క ఓటు మాత్రమే వేసే విధానం - విఫలమవుతోంది. ఇది ఏళ్లుగా 'ఎలిగెంట్ లీగల్ వర్క్‌అరౌండ్'గా మార్కెట్ చేయబడింది. ఇప్పుడు ఇన్‌స్పెక్టర్లు మొదటగా చూసేది ఇదే. కంట్రోల్ లేని థాయ్ మెజారిటీ అనేది నామినీ అరేంజ్‌మెంట్‌కు టెక్స్ట్‌బుక్ డెఫినిషన్. 'మా థాయ్ లాయర్ సెటప్ చేశారు, కాబట్టి లీగల్ అయ్యే ఉంటుంది' అనే వాదన ఇప్పుడు ఎలాంటి రక్షణ ఇవ్వదు.\n\n## 30+30 లీజ్ ఫార్ములా ఎందుకు గ్యారంటీ కాదు?\n\nసివిల్ అండ్ కమర్షియల్ కోడ్ ప్రకారం రియల్ ఎస్టేట్‌పై గరిష్టంగా 30 సంవత్సరాల లీజ్ మాత్రమే రిజిస్టర్ చేయగలరు. కాంట్రాక్ట్‌లో వ్రాసిన రెన్యువల్ ప్రామిస్ అనేది ఆ నిర్దిష్ట ఓనర్ యొక్క పర్సనల్ ఆబ్లిగేషన్ మాత్రమే, భూమితో పాటు ఆటోమేటిక్‌గా ట్రాన్స్‌ఫర్ అయ్యే హక్కు కాదు. ఆ ప్లాట్ చేతులు మారితే, లేదా అప్పుల కారణంగా సీజ్ అయితే, ఆ రెండో 30 సంవత్సరాల టర్మ్‌ను గౌరవించే వ్యక్తి ఎవరూ మిగలకపోవచ్చు.\n\n## కంపెనీ స్ట్రక్చర్ ఎప్పుడు ఇంకా అర్థవంతంగా ఉంటుంది, ఎప్పుడు కాదు?\n\nనా అభిప్రాయం ఏంటంటే, 10 నుండి 15 మిలియన్ బాత్ కంటే తక్కువ బడ్జెట్ ఉన్న ప్రైవేట్ కొనుగోలుదారుకు కంపెనీ స్ట్రక్చర్ ఇప్పుడు ఆర్థికంగా అర్థరహితం. యాన్యువల్ ఫైలింగ్‌లు, ఆడిట్‌లు, ఆన్-సైట్ ఇన్‌స్పెక్షన్ రిస్క్, ఐదేళ్లలో ప్రెషర్ కింద అమ్మేయాల్సి రావడం - ఇవన్నీ ఫారెన్ కోటాలో కొన్న కండోమినియం (ప్రాజెక్ట్ సెల్లబుల్ ఏరియాలో 49% వరకు, విదేశీయుడి పేరిటే టైటిల్, యూనిట్‌కు పూర్తి చనోట్ ఇస్యూ చేయబడుతుంది) కంటే ఏ ప్రైస్ అడ్వాంటేజీని మిగల్చవు.\n\nఒకవేళ నిజమైన బిజినెస్ నడుపుతుంటే - హోటల్, మ్యానుఫ్యాక్చరింగ్ ఆపరేషన్, అగ్రికల్చరల్ ప్రాజెక్ట్ - నిజంగా డబ్బు పెట్టిన థాయ్ పార్ట్‌నర్‌తో, ఫైలింగ్‌లలో కనిపించే టర్నోవర్‌తో అయితే, ఈ సర్క్యులర్లు మిమ్మల్ని దాదాపు తాకవు. ఈ స్క్రీనింగ్ ఖాలీ షెల్ కంపెనీలను వెలికితీయడానికి డిజైన్ చేయబడింది, ఆపరేటింగ్ కంపెనీలను కాదు.\n\nఒక నిజాయితీ గల హెచ్చరిక: ఎన్‌ఫోర్స్‌మెంట్ ప్రొవిన్స్ ప్రొవిన్స్‌కు మారుతుంది. ఫుకెట్, కోహ్ సమూయ్, పట్టయ, చియాంగ్ మై స్పష్టమైన కారణాల వల్ల హై-అటెన్షన్ జోన్లు, అయితే గ్రామీణ ఇసాన్‌లోని ఒక ల్యాండ్ ఆఫీసు మొదటి క్వార్టర్‌లోనే ఆన్-సైట్ ఇన్‌స్పెక్షన్లు మొదలుపెట్టే అవకాశం తక్కువ. వేగం వేరుగా ఉన్నా, రూల్స్ యొక్క సారాంశం మారదు, ఇది కేవలం స్క్రూటినీ ఏ ఆస్తికి ఎప్పుడు చేరుకుంటుంది అనేదాన్ని ప్రభావితం చేస్తుంది.\n\nమీ ట్రాన్సాక్షన్ మధ్యలో ఉంటే గుర్తుంచుకోవాల్సిన విషయం: సైనింగ్, ల్యాండ్ ఆఫీసులో ఫైలింగ్ కోసం ఇప్పుడు అన్ని పార్టీల పర్సనల్ ప్రెజెన్స్ ఎక్కువగా అవసరమవుతోంది, ఎందుకంటే అధికారులు ఇప్పుడు పవర్ ఆఫ్ అటార్నీలను కాదు, వ్యక్తులను ప్రశ్నిస్తున్నారు. Bangkok Biznews రిపోర్ట్ ప్రకారం, 2 మిలియన్ బాత్ నగదు థ్రెషోల్డ్ మరియు 5 మిలియన్ బాత్ వాల్యుయేషన్ థ్రెషోల్డ్ ఫండ్స్ పర్సనల్ ఆస్తులో లేదా జాయింట్ మారిటల్ ప్రాపర్టీయో వెరిఫై చేయడానికి స్పెసిఫిక్‌గా వర్తిస్తాయి, ఇది కొనుగోలుదారులు ముందుగానే డాక్యుమెంటేషన్ సిద్ధం చేసుకోవాల్సిన మరో లేయర్.\n\nమీ ప్రాపర్టీ ఇప్పుడు థాయ్ కంపెనీ ద్వారా హోల్డ్ చేయబడి ఉంటే, క్వార్టర్ ఎండ్‌కు ముందే పేపర్‌వర్క్ తీసి మూడు విషయాలు చెక్ చేయండి: థాయ్ షేర్‌హోల్డర్లు తమ షేర్లకు నిజంగా డబ్బు కట్టారా, కంపెనీ రిజిస్టర్డ్ అడ్రస్ దాని అసలు ఆపరేషన్‌తో మ్యాచ్ అవుతుందా, ఆపరేషన్ ప్రతి సంవత్సరానికి ఫైలింగ్‌లు సమర్పించారా. ల్యాండ్ ఆఫీసులు మొదట చెక్ చేసేవి ఇవే, ప్రశ్న వచ్చే ముందు ఫిక్స్ చేసుకోవడం ప్రశ్న వచ్చాక దానికంటే చాలా చౌక.\n\nథాయ్‌లాండ్‌లో ఆస్తి పెట్టుబడి గురించి మరింత స్పష్టత కావాలంటే, థాయిలాండ్ ఆస్తి బృందం మీ నిర్దిష్ట పరిస్థితికి సరైన మార్గం సూచించగలదు.\n\nమూలం: Mondaq