విషయం ఏమిటంటే
థాయ్లాండ్లో థాయ్ లిమిటెడ్ కంపెనీ పేరిట విల్లా లేదా భూమి కొన్న ప్రవాస తెలుగువారు, విదేశీ పెట్టుబడిదారులు ఇప్పుడు అప్రమత్తంగా ఉండాల్సిన సమయం వచ్చింది. థాయ్లాండ్ డిపార్ట్మెంట్ ఆఫ్ బిజినెస్ డెవలప్మెంట్ (DBD) విదేశీ సంబంధాలున్న 36,277 కంపెనీలను విచారణలోకి తీసుకుంది. ఇది నామినీ షేర్హోల్డర్ల ద్వారా భూమి కొనుగోలు చేసిన కంపెనీలపై గత కొన్ని సంవత్సరాల్లోనే అతిపెద్ద చర్య. ఏళ్లుగా థాయ్ కంపెనీల ద్వారా భూమి, విల్లాలు కొన్నవారికి ఇది స్పష్టమైన హెచ్చరిక సంకేతం.
ఎందుకు ఇంత పెద్ద చర్య?
ఈ విచారణలో ప్రధాన లక్ష్యం 31,516 కంపెనీలు. వీటిలో విదేశీ మూలధనం అధికారికంగా 49% పరిమితి కంటే తక్కువగా చూపబడింది - అంటే భూమిని చట్టబద్ధంగా సొంతం చేసుకోడానికి ఒక కంపెనీ థాయ్గా నమోదు కావాల్సిన సరిహద్దు ఇదే. అసలు సమస్య ఏంటంటే, వేలాది కంపెనీల్లో కాగితాలపై మాత్రమే థాయ్ షేర్హోల్డర్లు ఉన్నారు, వాస్తవ నియంత్రణ మాత్రం విదేశీయుల చేతుల్లోనే ఉంది. ఇలాంటి ఏర్పాట్లను గుర్తించి మూసివేయాలని DBD లక్ష్యంగా పెట్టుకుంది.
థాయ్రాత్ పత్రిక కథనం ప్రకారం, ఈ విచారణ 16 ప్రావిన్సులలో జరుగుతోంది - బ్యాంకాక్ మరియు దాని చుట్టుపక్కల ఐదు ప్రావిన్సులతో పాటు చోన్బురి, సురాత్ థాని, ఫుకెట్ వంటి పది ప్రధాన పర్యాటక ప్రావిన్సులు కూడా ఇందులో ఉన్నాయి. అంటే ఇది ఒక్క రిసార్ట్ మార్కెట్కే పరిమితం కాకుండా, దేశవ్యాప్త విధాన మార్పును సూచిస్తోంది.
చట్టపరమైన ఫ్రేమ్వర్క్ ఏం చెబుతోంది
- ఫారిన్ బిజినెస్ యాక్ట్ (1999) ప్రకారం, 49% కంటే ఎక్కువ విదేశీ మూలధనం ఉన్న ఏ సంస్థ అయినా విదేశీ కంపెనీగా పరిగణించబడుతుంది; ఆ పరిమితి కంటే తక్కువ ఉంటే థాయ్ కంపెనీగా భావించి భూమి సొంతం చేసుకునే వీలుంది
- DBD కేవలం షేర్హోల్డర్ల రిజిస్టర్నే కాదు, వాస్తవ నియంత్రణను కూడా పరిశీలిస్తోంది - ఎవరు నిర్ణయాలు తీసుకుంటున్నారు, కొనుగోలుకు డబ్బు ఎవరు సమకూర్చారు, ఆదాయం ఎవరికి వెళ్తోంది అనే విషయాలు
- ల్యాండ్ కోడ్ యాక్ట్ B.E. 2497 (1954) ప్రకారం విదేశీయులు నేరుగా భూమి సొంతం చేసుకోవడం నిషేధం. బోర్డ్ ఆఫ్ ఇన్వెస్ట్మెంట్ ఆమోదించిన ప్రాజెక్టులకు మాత్రమే మినహాయింపు ఉంది, అందుకు కనీసం 40 మిలియన్ THB పెట్టుబడి అవసరం
- ఫుకెట్లో విదేశీయుల ఆధీనంలోని విల్లాల్లో 60-70% వరకు థాయ్ కంపెనీలు, నామినీ షేర్హోల్డర్ల ద్వారానే నమోదైనట్టు మార్కెట్ అంచనాలు చెబుతున్నాయి
- 2026 ఆగస్టులో ఫుకెట్ నామినీ నెట్వర్క్పై నాలుగో దశ చర్యలో 16 మంది విచారణకు గురయ్యారు (10 మంది థాయ్లు, 6 మంది విదేశీయులు - కెనడియన్లు, రష్యన్లు, ఒక కజఖ్ పౌరుడు కూడా ఉన్నారు)
- విస్తృత ఫుకెట్ భూ విచారణలో 361 కంపెనీలను పరిశీలించగా, అనుమానాస్పద విదేశీ షేర్హోల్డింగ్తో భూమిని కలిగిఉన్నట్టు 149 సంస్థలు గుర్తించబడ్డాయి; 114 కేసులు నమోదయ్యాయి, 39 జరిమానాలు విధించారు
- కండోమినియంలకు ఈ విచారణతో సంబంధం లేదు - భవనంలో విదేశీ కోటా 49% లోపు ఉన్నంత వరకు విదేశీయులు ఫ్రీహోల్డ్ యూనిట్లను నేరుగా సొంతం చేసుకోవచ్చు
జరిమానాలు, రిస్క్లు ఏంటి?
నామినీ ఏర్పాట్లు కలిగి ఉండటం ఫారిన్ బిజినెస్ యాక్ట్ కింద నేరం. దీనికి 10 లక్షల THB వరకు జరిమానా మరియు/లేదా 3 సంవత్సరాల జైలు శిక్ష పడే అవకాశం ఉంది. అయితే అంతకంటే ఎక్కువ ప్రమాదకరమైనది ఏంటంటే, 180 రోజుల్లోపు బలవంతంగా భూమిని అమ్మేయాలని ఆదేశించే అవకాశం. అమ్మకం జరగకపోతే, అధికారులే స్వయంగా ఆ భూమిని వేలం వేయవచ్చు.
మీ కంపెనీ ఇప్పుడు ఏం చేయాలి?
థాయ్ కంపెనీ ద్వారా భూమి కలిగి ఉన్నవారు వెంటనే స్వతంత్ర న్యాయ ఆడిట్ చేయించుకోవాలి. నిర్మాణం ప్రమాదకరంగా ఉంటే, లీజ్హోల్డ్కి మార్చడం, నిజమైన థాయ్ భాగస్వామిని చేర్చడం, లేదా భవనంపై హక్కులు నిలుపుకుంటూ భూమిని అమ్మేయడం వంటి పునర్నిర్మాణ ఎంపికలను ఒక లాయర్ సూచించగలరు. ఈ మార్పు ముందుగానే చేసుకున్నవారు తమ ఆస్తులను, మనశ్శాంతిని కాపాడుకుంటారు; సంకేతాన్ని పట్టించుకోని వారు బలవంతపు అమ్మకాలు, క్రిమినల్ కేసుల ముప్పును ఎదుర్కోవాల్సి వస్తుంది.
విదేశీయులు చట్టబద్ధంగా థాయ్లాండ్లో ఆస్తి కొనేందుకు నాలుగు మార్గాలు ఉన్నాయి: 30 సంవత్సరాల లీజ్హోల్డ్ (రెన్యువల్ ఆప్షన్లతో), భూమిని లీజుకు తీసుకుంటూ భవనాన్ని వేరుగా సొంతం చేసుకోవడం, నిజమైన థాయ్ భాగస్వామితో జాయింట్ వెంచర్ ఏర్పాటు చేయడం, లేదా నేరుగా కండోమినియం యూనిట్ను ఫ్రీహోల్డ్గా కొనడం.
ఈ విచారణ 36,277 కంపెనీలు, 16 ప్రావిన్సుల పరిధిలో సాగడం చూస్తుంటే ఇది ఒకసారి చేసే ప్రచారం కాదని, దీర్ఘకాలిక విధాన మార్పు అని స్పష్టమవుతోంది. థాయ్లాండ్లో ఆస్తి కొనాలనుకునే తెలుగు పెట్టుబడిదారులకు 'థాయిలాండ్ ఆస్తి' టీమ్ చట్టబద్ధమైన, సురక్షితమైన మార్గాలను సూచించగలదు. ఏదైనా లావాదేవీకి ముందు వ్యక్తిగతంగా ఆస్తిని పరిశీలించడం, లాయర్తో సంప్రదించడం, డాక్యుమెంట్లను క్షేత్రస్థాయిలో ధృవీకరించుకోవడం మర్చిపోవద్దు.
మూలం: థాయ్రాత్