థాయిలాండ్‌లో ఆస్తి కొనేముందు: ఒక్క వాటర్ బిల్లు వల్ల మీ ఇల్లు పోగొట్టుకోవచ్చు!

ఒక వాటర్ బిల్లు, పది లక్షల డాలర్ల విల్లా - ఇది ఎలా జరిగింది?

ఫుకెట్‌లో ఒక కొనుగోలుదారుడు ఒకేసారి మూడు పత్రాలపై సంతకం చేశాడు: భూమి లీజు, ఇంటి నిర్మాణానికి ఫ్రీహోల్డ్ టైటిల్, మరియు మేనేజ్‌మెంట్ కంపెనీతో సర్వీస్ అగ్రిమెంట్. ఆస్తి విలువ 1 million dollars (పది లక్షల డాలర్లు). న్యాయవాదులు ప్యాకేజీలో దాగివున్న ఒక క్లాజ్‌ను గుర్తించారు - అది డెవలపర్‌కు మూడు ఒప్పందాలనూ, ఇంటి కింద ఉన్న భూమి లీజుతో సహా, ఆలస్యమైన వాటర్ బిల్లు కారణంగా రద్దు చేసే అధికారం ఇచ్చింది.

చర్చల సమయంలో ఆ క్లాజ్ తొలగించబడింది. లేకపోతే, ఒక చెల్లించని యూటిలిటీ ఇన్‌వాయిస్ మీద పది లక్షల డాలర్ల ఆస్తి భవిష్యత్తు ఆధారపడి ఉండేది.

ఇది ఒక్క సంఘటన మాత్రమే కాదు. థాయిలాండ్‌లో సేల్ అండ్ పర్చేజ్ అగ్రిమెంట్లకు తప్పనిసరి నోటరీ రివ్యూ లేదు. డెవలపర్లు, ల్యాండ్‌లార్డులు ఉపయోగించే స్టాండర్డ్ ఫారమ్‌లు వారి స్వంత లాయర్లు, వారి స్వంత ఫేవర్‌లో తయారు చేస్తారు. ఇక్కడ డ్యూ డిలిజెన్స్ అంటే చనోట్ (టైటిల్ డీడ్) చెక్ చేయడం కాదు - టైటిల్స్ సాధారణంగా క్లీన్‌గానే ఉంటాయి. నష్టం జరిగేది ఒప్పంద టెక్స్ట్‌లోనే.

క్రాస్-డిఫాల్ట్ క్లాజ్ అంటే ఏమిటి, ఇది ఎందుకు ప్రమాదకరం?

విల్లా-ప్లస్-లాండ్ ప్యాకేజీలో అత్యంత ఖరీదైన అంశం క్రాస్-డిఫాల్ట్ క్లాజ్. మూడు ఒప్పందాల్లో ఏదైనా ఒక దాన్ని బ్రేక్ చేస్తే, మిగతా రెండూ కూడా రద్దు కావచ్చు. ఇది ఒక సాధారణ, చట్టబద్ధమైన నిర్మాణం - ఫుకెట్ మరియు కోహ్ సమూయ్‌లలో లీజ్‌హోల్డ్ భూమి + ఫ్రీహోల్డ్ స్ట్రక్చర్ మోడల్ బాగా వాడుకలో ఉంది. కానీ దీని బలహీనత ఎప్పుడూ కలిసే చోటే ఉంటుంది: మూడు కంపార్ట్‌మెంట్లు ఎక్కడ కలుస్తాయో అక్కడే.

రీసేల్ సమయంలో, వారసత్వం (ఇన్హెరిటెన్స్) సమయంలో, మేనేజ్‌మెంట్ కంపెనీ మారినప్పుడు, లేదా పక్కింటివారితో వివాదం వచ్చినప్పుడు ఏమి జరుగుతుందో చెక్ చేయండి. భూమి లీజు 30 సంవత్సరాలు ఉండి, రెండు రెన్యువల్స్ వాగ్దానం చేసి ఉంటే, ఆ రెండో రెన్యువల్‌ను ఏది గ్యారంటీ చేస్తుందో అడగండి. సాధారణంగా ల్యాండ్‌లార్డ్ మంచితనం మాత్రమే దానికి ఆధారం - ఇక్కడే మీ లాయర్ నిజాయితీగా చెప్పే సమాధానం, ఏ మెరిసే సేల్స్ ప్రెజెంటేషన్ కంటే ఎక్కువ విలువైనది.

బ్యాంకాక్ మాల్ లీజులు, ఆఫ్-ప్లాన్ కండోలు, పట్టయ కన్‌స్ట్రక్షన్ కాంట్రాక్టులు - ఏఏ ట్రాప్‌లు ఎదురవుతాయి?

బ్యాంకాక్ మాల్ రిటైల్ లీజ్‌లు సాధారణంగా ఏటా 10% ఇండెక్సేషన్‌తో, ల్యాండ్‌లార్డ్ ప్రతి 18 నెలలకు ఏకపక్షంగా రేటు రివైజ్ చేసే హక్కుతో వస్తాయి. ఒక డాక్యుమెంటెడ్ కేసులో, రేటు లాక్ చేయడం వల్ల ఒక మిడ్-సైజ్ మాల్ యూనిట్‌కు టెనెంట్ ఏటా సుమారు 5,000 dollars ఆదా చేసుకున్నాడు.

ఆఫ్-ప్లాన్ కండోలో నిజమైన పని టైటిల్ మీద కాదు, పేమెంట్ షెడ్యూల్ మీద. ఇన్‌స్టాల్‌మెంట్లను క్యాలెండర్ తేదీలకు కాకుండా కన్‌స్ట్రక్షన్ మైల్‌స్టోన్‌లకు ముడిపెట్టండి. మిర్రర్డ్ పెనాల్టీలు అడగండి: ఆలస్యమైన ఇన్‌స్టాల్‌మెంట్‌కు మీరు ఫీజు కడితే, ఆలస్యమైన హ్యాండోవర్‌కు డెవలపర్ కూడా కట్టాలి.

పట్టయలో కన్‌స్ట్రక్షన్ కాంట్రాక్టులు దాదాపు ఎప్పుడూ ఆలస్యమైన పేమెంట్లకు కొనుగోలుదారుని పెనాలైజ్ చేస్తాయి, కానీ ఆలస్యమైన హ్యాండోవర్‌కు డెవలపర్‌ను చాలా అరుదుగా పెనాలైజ్ చేస్తాయి. ఈ అసమతుల్యతను ఫిక్స్ చేయాలంటే స్పష్టమైన డెడ్‌లైన్‌లు, ఫినిషింగ్ స్టాండర్డ్‌లు ఒప్పందంలో చేర్చాలి.

సమూయ్, బ్యాంకాక్ లైసెన్సింగ్ మరియు ఫ్రాంచైజ్ అగ్రిమెంట్లలో బ్రాండ్ ప్రొటెక్షన్ లేకపోవడం, ఏకపక్ష రాయల్టీ మార్పులు సాధారణం. ఒక సమూయ్ టూరిజం బిజినెస్ డీల్‌లో, గ్యారంటీలు మరియు కంపెన్సేషన్ క్లాజులు జోడించడం వల్ల సుమారు 100,000 dollars ఎక్స్‌పోజర్ మూసివేయబడింది.

పోలిక పట్టిక: ఏ డీల్‌లో ఏ ట్రాప్ ముఖ్యం?

ఏ తప్పులు ఎక్కువగా ధనాన్ని నష్టపరుస్తాయి?

టైటిల్ మాత్రమే చెక్ చేసి ఆగిపోవడం అత్యంత సాధారణ తప్పు. క్లీన్ చనోట్ ఒకపక్షం ఒప్పందం నుండి మిమ్మల్ని రక్షించదు. రెండు డాక్యుమెంట్లూ రివ్యూ కావాలి, మరియు నిజమైన సమస్య దాదాపు ఎప్పుడూ కాంట్రాక్ట్‌లోనే దాగుంటుంది.

థాయ్ కోర్టులో థాయ్ భాషలోని వెర్షనే చెల్లుతుంది. ఇంగ్లీష్ లేదా ఇతర ట్రాన్స్‌లేషన్లు రిఫరెన్స్ కోసమే. ఏ వెర్షన్ ప్రధానంగా పరిగణించబడుతుందో స్పష్టం చేసే క్లాజ్ పట్టుబట్టండి, రెండు వెర్షన్లనూ ఇండిపెండెంట్ ట్రాన్స్‌లేటర్‌తో క్రాస్-చెక్ చేయించండి.

ఆలస్యమైన హ్యాండోవర్ పెనాల్టీని ఒక్కటే క్యూర్‌గా భావించడం మరో పెద్ద తప్పు. క్లాజ్ రాశారు, డెవలపర్ ఒక సంవత్సరం ఆలస్యంగా డెలివర్ చేశారు, కానీ కలెక్ట్ చేయడానికి ఏమీ లేదు - ఎందుకంటే ప్రాజెక్ట్ కంపెనీ బ్యాలెన్స్ షీట్ ఖాలీగా ఉంది. పెనాల్టీ, మైల్‌స్టోన్ ఆధారిత పేమెంట్లు, బ్యాంక్ గ్యారంటీ లేదా చివరి ఇన్‌స్టాల్‌మెంట్ ఆపివేయడం - వీటితో కలిసినప్పుడే పని చేస్తుంది.

రిజర్వేషన్ అగ్రిమెంట్లలో దాదాపు ఎప్పుడూ నాన్-రిఫండబుల్ డిపాజిట్ క్లాజ్ ఉంటుంది. డిపాజిట్ ఒక్క రోజులో వెళ్తుంది; కాంట్రాక్ట్ ఒక నెల రివ్యూకు అర్హమైనది. డబ్బు వెళ్లేముందు నెగోషియేట్ చేయండి, తర్వాత కాదు.

డిస్ప్యూట్ రిజల్యూషన్ సెక్షన్‌ను నిర్లక్ష్యం చేయడం చివరి పెద్ద పొరపాటు. సింగపూర్‌లో ఆర్బిట్రేషన్ ఆకర్షణీయంగా వినిపిస్తుంది కానీ పదివేల డాలర్లు ఖర్చవుతుంది - 5 million THB విలువైన డీల్‌కు ఇది సరిపడదు. రిటైల్-స్కేల్ కొనుగోళ్లకు, ఆస్తికి దగ్గరగా ఉన్న థాయ్ కోర్టు హేతుబద్ధమైన ఎంపిక.

నా సిఫార్సు ఏమిటి?

డెవలపర్ యొక్క సొంత భాషలో ఉన్న ప్యాకేజీపై ఎప్పుడూ సంతకం చేయవద్దు, సేల్స్ మేనేజర్ అది "స్టాండర్డ్, ఎడిట్ చేయలేనిది" అని పట్టుబట్టినా సరే. అది నిరంతరం ఎడిట్ అవుతూనే ఉంటుంది - ఇది వాస్తవం, అభిప్రాయం కాదు.

ఒక్క మెలిక: డీల్ సైజు సుమారు 3 million THB కంటే తక్కువ ఉంటే, కార్పొరేట్ డాక్యుమెంట్ చెక్‌లు మరియు ల్యాండ్ ఆఫీస్ విజిట్‌తో కూడిన పూర్తి రివ్యూ, లాభంలో ఒక ప్రధాన భాగాన్ని తినేయవచ్చు. ఆ సందర్భంలో, నాలుగు క్లాజ్‌లపై దృష్టి పెట్టండి మాత్రమే: టర్మినేషన్, పేమెంట్లు, హక్కుల బదిలీ, డిస్ప్యూట్ రిజల్యూషన్. 10 million THB కంటే ఎక్కువ ఆస్తిలో, రివ్యూను స్కిప్ చేయడం డబ్బు ఆదా చేసే హేతుబద్ధమైన మార్గం కాదు.

మేనేజ్‌మెంట్ కంపెనీ న్యూట్రల్ అని అనుకోవడం కూడా ప్రమాదకరం. సర్వీస్ అగ్రిమెంట్ చాలాసార్లు డెవలపర్‌తో అనుబంధం ఉన్నదే, మరియు సర్వీస్ ఫీజులకు క్యాప్ లేని పెరుగుదలను అనుమతించవచ్చు. ఇండెక్సేషన్ ఫార్ములా లేదా హార్డ్ సీలింగ్ కోసం పట్టుబట్టండి.

డబ్బు పంపే ముందు, ఒక్క సాధారణ దశ: Kivilab Property యొక్క డ్యూ డిలిజెన్స్ చెక్‌లిస్ట్‌లో సిఫార్సు చేసినట్లు, టైటిల్ మరియు ఎన్‌కంబ్రెన్సెస్, సెల్లర్ అథారిటీ, పర్మిట్‌లు, ఫారిన్ ఫ్రీహోల్డ్ కోటా, సేల్ అండ్ పర్చేజ్ అగ్రిమెంట్, పేమెంట్ డాక్యుమెంటేషన్ - ఈ ఆరు భాగాల స్ట్రక్చర్డ్ రివ్యూ చేయండి. డ్రాఫ్ట్ కాంట్రాక్ట్‌ను ఇండిపెండెంట్ లాయర్‌కు పంపి, టర్మినేషన్, అసైన్‌మెంట్, ఇండెక్సేషన్ క్లాజ్‌లను ప్రత్యేకంగా ఫ్లాగ్ చేయమని అడగండి. ఇది కొన్ని రోజులు మాత్రమే పడుతుంది, కానీ ఏ డిస్కౌంట్ కంటే ఎక్కువగా మీ నెగోషియేషన్ పొజిషన్‌ను మారుస్తుంది. థాయిలాండ్ ఆస్తి వంటి స్థానిక నిపుణుల సలహా ఈ దశలో చాలా విలువైనది.

మూలం: Kivilab Property